“房荒”真的来了吗？错！

　　近日，“房荒”一词像幽灵一样，在这个初秋时候，迅速冲击着置业者脆弱的心理。纯海岸、友邻国际公寓等中小户型楼盘遭到疯抢，飞扬时代当天售空，就连以往在福田中心区空置已久的部分单位，现在也是抢手货。这一热销盛景正带给这个城市空前的压力。

　　商品房的特殊性就在于，它关乎民生。拥有住房是人类最基本的生存权利之一，衣食住行，缺一不可。深圳房荒真的来临了吗？未来深圳真的没房可卖？

　　土地是房子之母。在业界一片“房荒”声中，理性分析目前土地状况，就不会有如此恐慌的地步。

　　未来35年所需土地有着落

　　根据深圳市国房局一份报告显示，按现有开发速度，深圳现存建设用地可供10年开发。为了实现可持续开发，保持市场稳定，2003年10月，政府出台了一系列政策，宝安、龙岗两区27万农民将于2004年底之前全部转为城市户口，关外集体用地将全部转为国有土地，转地工作2005年12月31日前全部完成。关外将有265平方公里的可建设用地转为政府控制。这样一来，深圳可供开发的土地将由原来剩下的173.9平方公里增加到439平方公里，这相当于深圳建市25年来建成区面积（513平方公里）的85.6％。考虑到现在深圳土地管理更加完善，相信未来35年深圳发展所需的土地已经在关外找到着落。转地结束以后，关内与关外的土地储备量比值将由1：9下降到1：20,关外成为绝对的土地供应主力。而且从近期宝安、龙岗推出的新盘来看，楼盘规划、地段交通、

社区配套都已经和关内楼盘没有明显差别，而且还有较大价格优势。因此，出关置业必将是大势所趋。

　　改造城中村供房地产20年开发

　　因为未来若干年内深圳土地供应将持续吃紧，因此改造后的城中村理应成为

房地产商投资的重要领域，也是未来房企在深圳的决胜之地。于今年正式开始的城中村改造势必对未来深圳的房产市场造成巨大影响。今年全市计划实施的城中村改造项目有30个，其中罗湖区有7项：田贝、田心、西岭下、泥岗村整体拆迁，水库新村、清水河新村、向西广场局部拆迁；福田区2项：渔农村和岗厦村河园片区整体拆迁；南山区8项：大冲村、大新村、大铲旧村、田厦新村、桂庙旧村整体拆迁，后海旧村局部拆迁，荣村工业区、湾厦村综合整治；宝安区4项：福永怀德村、西乡庄边村、龙华牛栏前村和宝城26区整体拆迁；龙岗区4项：六约新村、马峦新村、秀山新村和平湖新村均为自然村整体搬迁；盐田区5项：盐田三、四村及西山吓村整体搬迁，径口村、暗径东村、沙井头村整体拆迁，大梅沙村局部拆迁。

　　同时政府对改造实行优惠政策：特区内城中村改造项目建筑容积率在2.5及以下部分免收地价；建筑容积率在2.5至4.5之间的部分，按照现行地价标准的20％收取地价。这对诸多垂涎深圳市场却又无地可用的发展商来说，无疑又是极大的诱惑。据深圳市国土资源局房地产研究所所长王锋博士的报告分析显示：目前关内需要改造的城中村面积是4000多万平方米，关外是6000万~7000万平方米，共计1亿多平方米。关内城中村平均容积率约为3.0,关外略低，全市城中村的平均容积率约为2.5。正常情况下，按照“拆一建二”的比例计算，建筑面积扩增一倍，城中村能供应出的房屋面积将达到2亿平方米左右，如果每年形成1000万平方米的新增

商品房供应，将可供深圳房地产20年发展。即便是商品房买卖市场和租赁市场各占一半比例，那进入二级市场的商品房供应量也会有1亿平方米左右。目前深圳房地产商品房每年的缺口是600多万平方米，这1亿平方米的新增供应，大概能补充市场15年左右的土地短缺，这对深圳的房地产发展将是不可估量的潜在价值。目前参与深圳旧城改造的发展商有金地、佳兆业、中航、和黄、百仕达、京基、金光华、绿景、鸿荣源等，相信3~5年后，城中村改造后的土地将成为诸多新盘的聚集地。

　　二手房、空置房：后备房源

　　庞大的二手房资源也将是深圳房地产市场发展的一个有力保障。2005年上半年深圳房地产市场发展报告显示，深圳二手楼市场交易每年以40％左右的速度递增，目前与一手楼的比例已接近1：1。二手房交易继续保持较高增长，1~6月二手房交易面积为422.45万平方米，比去年同期增长30.62％；其中，二手住宅交易面积为299.43万平方米，比去年同期增长37.06％。而目前深圳三级市场交易量也已经逼近二级市场交易量。因此，二手房和租赁房，都应该能起到一定缓和供求紧张的作用。同时，我们还应该注意到，至今年6月底，市场仍有142.78万平方米的商品房空置面积，几乎等于深圳全年商品房需求量的18％，这也是一个较大的房源，能解决相当一部分人的居住问题。

　　未来不必恐慌

　　深圳整体楼市确实遇到供求紧张的情况，土地供应尤其是关内的供应也面临短缺，这都是不争的事实，但是“房荒”依然言过其实。个别楼盘的热销或者说个别区域的供应短缺，都不能用来断言深圳“房荒”的到来。从短期来看，经过上半年新政的短暂压制后，发展商在下半年纷纷出击，进入9月份，就有数十个楼盘全面入市。而将于九月底召开的秋交会很可能形成楼市的一个小高潮，供求紧张会得到一定程度上的缓解。而从长远来讲，关外将是未来有真实购房需求人士的首选，而城中村改造后的区域也将成为关内商品房开发的主要用地。而且随着深圳市政府对土地控制的逐渐加强，土地供应的重心将由原来的发展商库存转为政府有计划的供应，新的土地供应格局逐渐形成，整个深圳房地产市场也将会作出进一步的调整和适应，朝更理性、更合理的方向发展。

　　作者:记者卢青