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一个纯粹的外来语“MALL”，引发了中国城市的一场商业地产运动；当中国人还未明白MALL的准确意义的时候，世界十大MALL排行榜上已经有了5个中国MALL的身影；一个在西方发达国家代表中产阶级生活方式的商业购物模式，其中国之路方向何在？
★《中国经济周刊》记者 马世领 见习记者 陈婧 ★吴尚清 /广东、北京报道
2005年8月中旬，由国家商务部牵头的商业地产调研小组对杭州、南京、重庆的商业地产开始了调查。
这已不是第一次。此前一个月的7月15日，商业地产调研小组一行5人悄然来到广东。在走访了被誉为亚洲第一体验式购物乐园—广州最大的单体大型购物中心(即SHOPPING MALL)正佳广场(下称正佳)、中国首个超大型主题式购物公园—东莞华南MALL(下称华南MALL)等大型购物中心并和有关人员进行了一系列座谈之后，表示暂时不对调查区域的商业地产状况发表任何评论，不给调查区域任何指导性的意见，随即匆匆离去。
调研的结果对中国的商业地产意味着什么？有人揣测年内《商业网点规划条例》可能会出台，而新一轮的宏观调控之剑也将指向中国商业地产。这一切，留给商业地产界重重悬疑。
中国着“魔”(MALL)
“MALL”，一个舶来品，意为购物中心的英文名称，随着新世纪的到来，迅速在中国成为新的时髦。报刊、杂志上的超高曝光率；各种会议、研讨中频成热点；甚至在网站上也可随意找到“MALL主义”、“MALL传奇”的骇人栏目。但稍一留心，便不难发现，人们虽然都在说着一个词儿，但业内概念都十分不明，内涵、外延可大相径庭；业外更是成为时尚戏言，“盖MALL”，“傻MALL”不绝于耳。
据中国商业网点建设管理联合会最近公布的调查结果显示，目前全国在建及立项的购物中心多达200余家，总面积约3000万平方米，总投资额超过3000亿。一时间，中国的“MALL”时代似乎已经来临。
24万平方米的上海正大广场，55万平方米的北京金源时代购物中心，42万平方米的广州正佳商业广场相继开业。这三座最具代表性的单体MALL以其巨大的体量和夺目的宣传，似乎使中国人的“MALL”梦想一下变成了“MALL”现实。
而中国首个超大型主题式购物公园的广东东莞华南MALL；中国第一的铜锣湾连锁MALL；深圳第一的五洲风情MALL；中国唯一的海南滨海MALL……，几乎中国所有的一线城市和大部分二线城市都在群MALL乱舞，各出奇招，各领风骚。更可叹为观止的是，MALL刚拉开序幕，MALL集群又紧随其后。在广州正佳商业广场周边1.5公里内，就有天河城、维多利广场和太古汇广场，构成广州第一商圈—天河商圈最耀眼的MALL集群。而与华南MALL几乎同时开发的第一国际、地王广场、星河传说、世博广场四大商业地产项目，合计面积达160万平方米，也竞相座落在东莞市。
SHOPPING MALL被誉为“商业业态最高形式”，在美国，MALL的消费额占消费总额的60%多，在欧洲是29%，在日本是17%，在台湾地区是9%，而在中国大陆尚未有专门统计。于是，MALL带来的诱人赢利空间和几乎空白的国内市场所形成的巨大反差，对于精明的投资者而言，隐喻的是超额利润。也正因为此，MALL几乎成了MONEY(金钱)的替身，吸引着逐利的资本竞相折腰。
当中国购物中心的成功条件是否已经具备的学术讨论尚未结束时，中国着“魔”(MALL)，且是群“魔”乱舞已成现实。
馅饼还是陷阱
2005年1月15日，广州最繁华的天河商圈，在万众期待的目光中，在国务院发展研究中心与广州市人民政府共同主办的“商业流通业与国际竞争力”国际研讨会的背景下，正佳广场横空出世。这座占地5.7万平方米，总建筑面积42万平方米，仅30万平方米的购物中心即拥有100台手扶梯、8台垂直货梯、7台观光梯。1台汽车梯和1500个停车位的超级MALL。虽然当天只有友谊百货和百佳超市为首的八家店开业，但却迎来了数十万人观光，其美轮美奂的世界顶级设计和舒适人性的全新环境使得闻名而来的市民流连忘返。第二天媒体惊呼：“正佳成为广州最大照相馆”，而友谊开业半天也迎来了400万销售额的不俗业绩。开业半年来，正佳营业面积已达90%，日均人流量稳定在20万左右，节假日比平时高一倍至两倍。
但是并不是所有的MALL都像正佳这样幸运。有些MALL建成后的养场期甚至比建设期更具风险。即便如此，MALL的先驱们仍寄希望于美好的前景。
据《中国经济周刊》调查发现，国内几乎所有的MALL的投资商和开发商，不约而同地把MALL对商业的吸引力和对经济的影响力所产生的聚集吸纳效应和辐射扩散效应，放大到城市区域经济甚至是国内区域经济乃至国际区域经济的广度空间里。
“对于一个企业来说，Mall是创造最大值利润的项目，而对于一个城市，Mall将可能改变一个城市的商业格局。”北京金源鸿大房地产有限公司副总经理朱友军接受媒体采访时说，“目前来说，金源Mall还不能算是一个成熟的商圈，但是它至少已经具备了成为一个商圈的条件。首先从辐射面积来看，金源Mall是北京惟一的Mall，其辐射面积不仅仅局限在北京西部，而已经到了整个北京城，我们的目标是辐射华北地区。”
按照开发商东莞三元盈晖公司方面的设想，华南MALL将引动三级商圈：第一级覆盖东莞大部分地区、广州黄埔区和增城市35个镇，人口约800万—900万，GDP近1600亿元人民币；第二级覆盖广州、深圳两个国际大都市及顺德等8个地县级市的大部分地区，74个镇，人口约2800万，GDP近5000亿元人民币；第三商圈覆盖珠三角几乎全部中型以上县级市，158个镇，4000万人口，GDP近7000亿元人民币。以此形成一个东莞及珠三角商贸的物流基地和中心，汇集周边地区人流、物流、资金流和信息流，极大拓展珠三角的消费市场。
海南第一MALL以海口港为中心设定了三个商圈，第一商圈是“经常性消费商圈”，包括秀英区和金贸区的消费群体，人口约为30万；第二商圈是“基本性消费商圈”，包括整个海口市区的消费者，人口约为160万；第三商圈是“旅游性消费商圈”，涵盖海南全省、环北部湾的消费群体以及到海南来的国内外游客，人口约为1000万，使其成为海南居民和外地游客的旅游胜地和购物天堂。
业内对于MALL的评价普遍认为，这是社会城市化、资源区域化、产业聚集化的必然结果，Mall的产生，必将对提升城市整体形象和带动区域经济发展起到巨大的促进作用。
然而，由于MALL建设理论的贫乏以及开发经验的缺失，大型的SHOPPING MALL在国内还鲜有成功的先例。
中国的SHOPPING MALL仍处于起步阶段。一方面，市场的接受程度还有限，有效购买力将难以发挥到足以短期之内支撑MALL的良性发展；另一方面，因为对MALL的经营管理经验的不足，也将构成MALL快速发展的主观障碍。
据悉，SHOPPING MALL对资金需求巨大，平均需要10亿元，投资周期长，通常15年才能收回初期投入，因涉及的因素众多而风险巨大。“没有钱没有把握就不要建大型商业购物中心”。这是业界最为通俗的一句提醒。
金源MALL从立项之日起就受到了质疑，争论的焦点就在于金源集团要如何承担市场风险及资金压力，从而按照其高层所言的那样，在12年内收回初期投资成本38亿元。
由于巨额资金的需求，不少MALL的开发资金不得不依赖银行贷款。目前对大型MALL的贷款已占据了全部房产投资的60%—80%。如果按银行贷款占总投资的60%计算，需占用信贷资金1800亿元。如此庞大的金额，一旦商业地产陷入整体低迷，银行的呆坏账将大幅增加。如此以来，MALL的风险就不单单是一个投资商或开发商的企业风险，而是直接波及到一个产业的行业风险和国家的金融风险。
显然MALL在中国的实践像其他新鲜事物一样，都是馅饼与陷阱并存的局面。
中国MALL需要把准城市化脉搏
购物中心在世界的兴起源于20世纪五十年代。作为一种业态，在中国大陆的发展历史不过10年。为了驾驭这种全新的业态，做房地产起家的开发商们恶补了国际购物中心演化模式这一课。
“我们完全理解国外购物中心演化进程，问题是中国式购物中心怎么走？还说不清，” 正佳企业有限公司总裁陈维民对记者坦言“发展商只能摸索，逢山开路、遇水搭桥。”
现实中，中国MALL走出了两种模式。一种是以正佳为代表的城市中心派，而另一种是以华南MALL为代表的郊区派。前者是中国大部分MALL的选择，而后者延续了欧美郊区MALL的路线。2004年，国务院十四部委就中国购物中心分布进行调查，数据显示中国的购物中心70%-80%都在城市。城市中心区77%，城市边缘区18%，郊区5%。
“郊区MALL是国外郊区化的产物，而城区MALL是中国城市化的产物。”陈维民如此判断。
欧美购物中心的兴起发端于城市郊区化和汽车经济的大背景下，而中国正处在城市化进程中间。城市设施的进步和城市居民人口膨胀的直接后果是注意力向城市中心集中，形成鲜明对比，郊区MALL门可罗雀。中国商业地产研究院院长杨奕勇对《中国经济周刊》说，不顾国情的盲目效仿欧美，是中国不少购物中心的最大败笔。
即使在城市化过程中间，也并非所有的城区都适合建造大型MALL。日本与韩国有《大店法》，严格控制在有限的城区土地上建造大型的购物中心，而土地资源紧缺的问题在京、沪、穗、深的老城区同样存在。对此，有业内人士指出，在中国的城市化进程中，目前新兴超大购物中心的发展只有一个最有把握的成功机会，即依托新城区的不断扩张在城市新中心形成圈内选址。
“正佳得天独厚地享受了一个城市化进程，又享受了新的城市中心形成的双重机遇，”正佳谢董事长作如此自我评价，“目前，正佳周边的56条公交线，两条地铁、一条广佛线和机场线正产生巨大的磁铁效应，将广州，以及珠三角的客人引入天河商圈。”
据称，2004年国务院十四部委对全国的大型购物中心进行摸底之后，在《经济要参》上给予了正佳两条评价：中国购物中心最具成功可能条件是正佳广场；建议国务院把正佳广场作为大型购物中心试点。
市场呼唤二代MALL
相关资料显示，MALL在国际上可分为两个阶段：第一代的ShopingMall，主要是利用较大空间，摆放较多的商品，完成“一站式购物”；第二代的LivingMall，除保留第一代MALL的优势外，更增加了购物之外的餐饮、娱乐、旅游、会议、会展等其他非购物功能，以完成“一站式消费”。第二代MALL因功能更多，空间需求也更大，所以多为大型和超大型MALL。
有业内人士认为，国际上第一代MALL起步在人均GDP1000—2000美金，我国2002年底已达到此标准；第二代MALL则起步在人均GDP3000—4000美金。广州22004年人均GDP已达6000美金。我国发达地区已经具备了开发第二代MALL的客观条件。
联合国粮农组织提出的用恩格尔系数判定生活发展阶段的一般标准是：该系数为40—50%就是小康社会。2001年中国城镇居民家庭恩格尔系数为37.9。而从休闲时间看，中国城镇居民全年1/3的假期与西方发达国家居民达到了同等水平。从家庭汽车拥有率看，国际购物中心协会资料认为对于东南亚国家家庭汽车拥有率达到15%—20%已经足够。而广东深圳、东莞、顺德三地的调查显示，该拥有率已达25%左右。这说明我国部分城镇也具备了对第二代MALL的客观需求。
陈维民告诉《中国经济周刊》记者他对第一、二代MALL区别的认识是：第一代主要是单一消费(购物)，第二代主要是复合消费(多功能)；第一代主要是商品经济的载体，第二代主要是体验经济的载体。为此，正佳公司早在建设之初就将正佳广场定位为第二代MALL，如广告词定位为“亚洲体验之都”，这也是正佳项目成功的重要保证。
正佳所倡导的“体验经济观”，在其“五.一”活动中的一份节目单里有了充分体现： “吉尼斯钢丝王子阿迪力军团挑战亚洲第一中庭”、“与亚洲美人鱼皇后第二次亲密接触”、“拉斯维加斯街头真人雕塑现身正佳”、“冰河湾阿拉斯加真冰俱乐部，冠军表演浓情上演”
……在一个节日狂欢氛围中购物和消费,正是体验经济的一大特点。
据介绍，正佳的美式室内游乐场目前为国内最大，仅餐饮面积就达3万平方米，麦当劳、肯德基、必胜客、哈根达斯、星巴克、仙踪林、元禄寿司、拉斯维加斯式自助餐厅、尚苑、食尚引、拉丁餐厅、新口味西餐厅、新泰洋美食城的等全面挑战味觉极限，使其“亚洲体验之都”名副其实。
陈维民告诉记者，仅七月份正佳就搞了国际大师画展、摄影展、国际童声合唱节等近80项活动，8月份又搞了别具特色的军衔展、抗日战争文物图片展和新丝路模特大赛等一系列活动。随着飞扬国际影城、拉斯维加斯等餐饮店陆续开业，正佳将很快进入全面营业阶段，真正的体验时代即将到来。现在正佳休息日人潮均不低于30万。8月25日仅中国移动手机用户进入正佳的就有9.3万。
广东中新合市场投资策划有限公司执行董事陈智认为：“第二代购物中心作为一种新的业态是商业发展到这样一个阶段的必然产物。首先是市场上需要这种模式，有需求才有存在的价值。只要有这种需求就不是泡沫。实际上如果规划、设计、运营的好，广州有着大型mall发展的广阔空间。”
有业内人士认为：购物中心实际上是一个城市的多功能厅，是小康社会的一个标志，也是城市现代化的一个窗口。
陈维民告诉《中国经济周刊》，对第二代MALL的市场需求不仅仅是消费者的需求，也是经营者的需求。“现在传统零售商品几乎百分之百供过于求，而汽车、商品房、信息产品、餐饮、文化教育是目前中国人的五大消费热点，这些是以购物为主的传统商业设施难以染指的。而正佳的功能定位是52%的购物、18%的餐饮、30%的娱乐。根据中国社科院财贸经济研究所出具的一份研究报告显示：2004年中国居民消费与前年相比，住房消费新增23.1%，信息产品50%，餐饮消费22%。人均文化教育消费增长了11.6%，“这就是为什么去年老百姓拿出1300多亿存款，在传统零售市场没有表现的原因”，“超大型购物广场只做传统零售就不能扬长避短。”
“为什么不能在购物中心推广旅游、推广房地产楼盘、卖汽车、卖保险和进行教育文化活动？我们可以把普通商场做不了的事都拉进来，并且刺激复合性的消费方式”陈维民对《中国经济周刊》畅谈了他的想法。
正佳广场体验式购物狂潮引起国家有关部委关注，国家商务部有关文件称：“率先引进世界先进的体验经济模式，将购物与“体验”结合，并以超前时代三十年的商业规划，成就了“亚洲首席体验式购物乐园”的地位，成为与拉斯维加斯、纽约第五街、东京银座并肩的体验经济巨人。”为此，国家商务部还发文邀请正佳广场参加于2005年9月6日至10日在北京举办的‘2005第十二届亚太零售商博览会。
从调控到调研的一字之差
根据商务部最新发布的《中国流通产业发展报告》预计，2005年中国商业地产投资规模将达到2000亿元，增幅达20%。而中国商业地产联盟发布的资料则显示，2004年全国商业地产投资约为1700亿元，但空置面积达到2610万平方米。
虽然商业地产不等于购物中心，但商业地产新增投资的主要部分确与形形色色的购物中心有关。而这一点正是促使中央对商业地产和购物中心屡次彻查的重要因素。
2004年经温家宝总理的亲自批示，发改委、商务部、建设部、银监会四部委于3月—5月对于全国的购物中心进行了第一次彻查，但是由于缺少对购物中心规模的量化指标，此次调查很快不了了之；当年7月，原四部委与国土资源部再次介入对全国购物中心的摸底调查工作，但由于第二次彻查以地方政府自查为主而最终流于形式。在有关部委两次彻查未果而《城市商业网点规划条例》迟迟未出台的大背景下，2005年7月商务部的第三次调研被赋予了更多的期待。
此次调研活动的带队之一，中国城市商业网点建设管理联合会副会长王永平表示，此行目的有二：一是为了防止中央政府调控住宅地产之后形成新的商业地产投机风潮，二是为了推动《城市商业网点规划条例》(下称《商网条例》)的尽快出台。同时，商务部希望摸清商业设施的增量，以便及时对市场作出正确引导；发现商业地产开发中的问题与难点，为中央调整行业政策提供依据。
据悉，《商网条例》除了对各大城市的商业网点规划进行规范外，还将建立一套完整的听证制度：各个地方城市1万平米以下的商业项目由各地商业主管部门牵头进行听证，当地的建设规划部门、工商部门、发改委、行业组织、社区居民等都要参与，而1万平米以上的大型项目可能要由商务部组织听证，开发商只有拿到通过听证的有关文件之后，才能进行开发。
有资料显示，全国38个中心城市有25个城市的商业网点规划经市政府批准颁布实施。而在241个地级城市中，商业网点规划经市政府批准颁布实施的只有12个，有119个城市连初稿也没有完成，甚至有的还未启动。陈智告诉《中国经济周刊》记者：“即使一些城市在商务部要求下给出商业网点规划，现在看来大部分做的都是商业发展规划。”
“那是因为购物中心这么大的家伙不是商业网点规划就能解决的，早晚都要纳入城市总体规划当中”，陈维民对《中国经济周刊》记者表达了自己的看法，“包括有没有地铁，交通怎么疏导，周边还有什么项目，选址是城市中心区、副中心区市区还是郊区。像正佳这么大的购物中心还牵涉到城市间沟通协调的问题，这些问题必须要由政府进行总体规划和协调才能玩得转。”
以地铁为例。有数据显示，一趟地铁的载客量相当于200台轿车，每5分钟一趟的地铁给购物中心带来的是源源不断的客流与商机。
问题在于拉一条地铁需要与地铁总公司协调、修一条人行隧道则需要与市政部门打交道。这些都不是商业系统能解决的，必须放在城市总体规划的框架下统筹考虑。事实上，购物中心开发商们的抱怨大都与城市的总规划有着千丝万缕的联系。
看来，群MALL乱舞的原因是综合的，它既是市场“盲动”的产物，亦是市长“未动”的产物。在把MALL只简单的看成商业设施这点上，似乎不少发展商和市长陷入了同样的误区。
城市化与MALL
如果说“MALL与城市化”是发展商考虑的问题，那么“城市化与MALL”则是市长要回答的问题。
被誉为“东方管理大师”的日本经济学家Kenichi Ohmae(大前研一)认为：“一个国家要发展产业，要看能建成多少个重要大城市。在大城市以外的地区，产业是很难得到发展的。如果建成一个百万人口的城市，它自身就可以成为动力推动商业发展。能够建成多少个人口在百万规模的大城市，将决定整个国家推动力的大小。”
事实上，近年我国城市化水平保持年均一个多百分点的速度增长，内地城市数量从改革开放初期的193个增加到660个，其中100万人口以上的特大城市40个，50万人——100万人口的大城市54个，20万人——50万人的中等城市217个。城市经济对我国GDP的贡献超过了70%。据统计，城市化率每提高1个百分点，便相当于新增城市人口约1500万，能拉动最终消费增长1.6个百分点。
中国人民大学黄国雄教授认为，从根本来看，要从城市发展规划这个角度来规范城市购物中心、特别是大型购物中心的发展规划，在什么地方建、建多大，都必须考虑到城市的协调发展，考虑到周边的环境，考虑中小企业的生存，考虑到购买力的现状和发展趋势。
陈维民告诉《中国经济周刊》记者：“几年MALL实践的最深体会是‘汝果欲学诗，功夫在诗外’，如果说MALL的逻辑起点是要纳入城市总体规划，那么MALL的逻辑终点应是纳入城市总体运营。这样MALL客观具有的基础设施和公共设施的城市功能才能真正发挥。”
辅文：
制约国内MALL发展的关键要素
★文/中国商业地产研究院院长、中国商业联合会购物中心专业委员会副主任 杨奕勇
近年来，国内开发MALL一浪高过一浪，动辄投资数亿、十多亿，甚至几十亿元，面积也多达十多万、几十万平方米。目前世界上最大的10个ShoppingMall国内就已占有五个。
由于国情不同，各国开发购物中心的路子肯定不同。在欧美国家郊区或远离人群的地方开发大型购物中心和商业步行街能够成功，并不证明我们离开国情实际，生搬硬套此种模式开发，也一样能够取得成功。国内的人均收入、私家车拥有量、购物消费方式、饮食习惯、生活水平等等，决定了我们的国情。
当前制约我国MALL的关键要素，人认为有以下几方面：
交通要素 ShoppingMall源自美国，欧美国家道路四通八达，交通便利，私家车普及，MALL一般设在郊区，消费者往往需要开车购物，一次购物量大，购物次数不多。
由于国内不但交通道路设施比不上发达国家，而且私家车远远未能普及，而一个营业面积达数十万平方米的MALL，往往需要大客流量支持，每天需要20万以上人流在这里聚集消费。如此势必将给国内已经不堪重负的交通和能源造成更大压力，因此，目前在郊区开办大型MALL并不适合国情。
购买力要素 中国是发展中国家，据有关资料统计，2004年人均GDP仅有1000多美元(美国人均GDP为3.6万美元)，城镇居民可支配收入9422元，据有关资料显示，全国上规模的Shopping Mall有200多个，面积超过3000万m2，按每平方米保本销售额8000元计算，要达到2400亿元左右的零售额，这些购物中心才能保本经营，目前，国内消费者的购买能力还不足以支撑如此巨大的MALL群体。
国内购物方式要素 国内城市人口密度高，私家车拥有量低，开车购物不切实际，而且中国人日常饮食习惯注重新鲜，喜欢每天购物买菜，因此消费者普遍习惯就近消费。如果MALL经营类同，不能做到多元化、差异化，那么消费者就不会舍近求远去购物。因此，预计较长一段时间内，国内开发MALL的模式，仍然会以市区MALL为主。
开发资金及土地因素 据了解，目前国外开发MALL的资金，一般由开发商靠以往开发其它商业项目取得成功后，以滚雪球的方式解决，内中也有开发商尽管自有资金充足，为了少纳税，也向银行贷款进行开发。其兴建程序，一般先由政府规划好商业用地，或由开发商根据需要向政府提出勾地申请，然后政府按照规划或开发商选址需要，由众多具有经济实力和专业技术的开发商对地块进行竞价，开发商获得土地后即进行建设。购物中心建好后，开发商只租不售，不存在与小业主产权纠纷影响经营，其开发风险全部由开发商承担，其经营状况由开发商依据市场需要进行调节。
而国内开发MALL的资金基本上靠银行贷款解决。目前，政府进一步加大商业地产调控力度，拟进行商业立法，如此，将制约MALL混乱无序开发。但调控力度一旦过度，往往容易出现“商业烂尾楼”现象，对此，不能不引起有关方面的重视。
缺乏复合型MALL开发人才团队 目前，MALL已进入了专业化开发时代，有道是“隔行如隔山”，开发MALL迫切需要专业人才、经营管理团队的参与。然而，国内大多数商业地产策划的机构或专家，原来都是主要从事房地产策划，他们都不是投资商，未有亲自主持开发商业地产的实战休会，应变能力差，对搞MALL可以说是雾里看花，未能做到以整体观念全程策划开发MALL。而开发MALL不仅需要理论，更要做到与实战结合，才能取得成功。
MALL选址可以多作选择，资金亦可多方筹集，唯有不但了解市场规律，熟悉商业运作模式，而且又具有MALL成功操盘经验的专业机构和人才当前却十分缺乏，如此，必然制约了国内MALL的健康有序发展。
资料：
什么是MALL
Mall(音译 “摩尔”)起源于欧美，特指规模巨大、连成一体、包罗众多专卖店和商铺、集购物、休闲、娱乐、饮食为一体的商业中心或加盖的林荫道商业街。Mall原意是“林荫道”，现在也可译为“购物林荫道”，意指在Mall里肯定有一条或多条步行街，身临其境购物、消费或漫步，犹如在林荫道上闲逛一样舒适和惬意。较新版本的美国词典释意：“在毗邻的建筑群中或一个大建筑物中，许多商店和餐馆组成的大型零售综合体。”
Mall可以说是目前世界上大型商业地产的顶级形态，伴随着家庭汽车化和住宅郊区化而诞生，是现代工业文明和商业文章的产物，属于一种新型的复合型商业业态。
Mall常常被冠以各种不同的商业地产概念：“动力型Mall”、“生活型Mall”、“购物Mall”、“泛商业Mall” “商业广场”、“购物广场”、“购物公园”、“主题购物公园”、“体验商场”、“泛商业Mall”、“动力型Mall”……粗略统计一下，以Mall为核心开发理念的商业地产概念多达60余种。
Mall是中产阶级的一种生活方式，除了购物，它提供娱乐休闲一站式服务。Mall销售的商品和服务未必是最贵或最新潮的，而往往象征着进入主流社会，但主流却不失其多样性。青少年觉得mall很酷，流连忘返；成年人有事没事也爱逛mall，使之成为一种习惯和嗜好。
资料：
中国十大MALL排行榜(按建筑面积排序)
1.华南MALL
号称“全球最大MALL”的华南MALL位于广东东莞郊区万江，占地面积43万平方米，建筑面积89万平方米，商业面积40万平方米，停车位8000个，总投资25亿元，由东莞市三元盈晖投资发展有限公司开发。华南MALL作为中国首个集购物、休闲、餐饮、娱乐、旅游、文化、运动七大特色主题区的超大型主题式购物公园，以突出主题特色为原则面向珠江三角洲地区。2005年5月1日正式营业。
2.北京金源时代购物中心
全球最大单体MALL——北京金源时代购物中心位于北京海淀区四季青远大路，由世纪金源投资集团有限公司开发完成。
作为北京2003年60项重点工程之一，北京金源时代购物中心占地18.2公顷，建筑面积为68万平方米，总投资38亿元。一期总建筑面积为55万平方米的单体建筑，东西横跨600米，南北跨度为120米，地上五层，地下两层。有大型室内停车楼，车位达6800余个，开车可达各个商业楼层。一期55万平方米将成为世界最大的商业单体建筑， 5至6家主力店，20余家半主力店，600余家专卖店，100余家主题餐厅，十余家娱乐休闲娱乐场所。
3.兴力达商业广场
这座上海最大的mall落户于上海普陀区真光路以东、沪宁高速以南，由四川兴力达集团和新长征集团2002年共同投资建造。
总建筑面积约为43万占地10万平方米，建筑面积45万平方米，总投资23亿元，计划2005年10月投入使用，号称将成为未来上海普陀区商圈的核心建筑之一，预计每年将产生15亿的现金流和2亿元的租金。但是目前，四川兴力达集团已撤出这一项目，其持有的兴力达商业广场有限公司的70%股权全部转让给项目合作方上海新长征集团。
4.正佳广场
位于广州天河商圈与广州新城市中轴线核心的正佳广场是一座集零售、饮食、娱乐、会展、休闲等八大功能为一体的大型购物中心，总投资40亿元，占地5.7万平方米，总建筑面积是42万平方米，其中裙楼商场面积30万平方米，地上七层，地下两层半；东塔楼为48层五星级酒店式公寓，西塔楼是30层超甲级写字楼。
开发商广州市正佳企业有限公司力图将正佳广场打造为“亚洲体验之都”，“以体验式购物模式让广州的市民、珠三角的市民甚至全国的游客体验国际尖端的商业文明”。
5.海南第一MALL
海南第一MALL海口港集团公司与海南环瑞置业有限公司合作开发的一个商业旅游项目，是海南省首个以MALL理念建造的大型主题式购物公园，也是全国唯一的“亲海”MALL。2002年被列为海口市重点项目，
总投资2.5亿美元，30万平方米的建筑面积，12万平方米的商业面积，一家百货主力店、一家超市主力店、一家家居主力店、一家娱乐主力店，240米长拥有200余家精品名店的步行街，这几乎是海口目前最大的五家百货商场和购物中心加在一起的体量， 设计了3500个停车位；环绕港口海湾设计了1.6万平方米的美食长廊。 预计项目商业效应有效辐射海南省及北部湾广大地区。
6.上海正大广场
上海正大广场由泰国正大集团与其旗下的上海帝泰发展有限公司联合发展，坐落于上海浦东陆家嘴，2002年开业。 上海正大广场占地面积3.1万平方米，建筑面积24.1万平方米，地下3层、地上10层。
上海正大广场以世界顶级潮流的诠释者自居，号称要成为上海购物、饮食、娱乐中心和中国最卓越的生活娱乐城。
7.深圳华润中心万象城
位于深圳，总建筑面积达18.8万平方米的华润万象城已于2004年12月9日开始试营业。 这座号称是“深圳最大、华南最好、中国最具示范效应的超大型室内购物中心”的万象城，是华润集团在当地投资40亿元开发、总建筑面积55万平方米的综合性商业建筑群华润中心的一部分。
华润中心万象城拥有6层商用楼面，近300个大小不一、功能不同的独立店铺，集零售、餐饮、娱乐、休闲、文化、康体等诸多元素为一身。有业界人士认为，深圳华润中心万象城可能会成为深圳商业的“新地标”。
8.中华广场
与天河城并列成为广州商业地产典范的中华广场位于广州市中心——中山三路与较场西路交界处，由广州兴盛房地产发展有限公司开发，由其股东之一——香港昌盛集团有限公司全额投资建成。
中华广场2000年正式开业，地拥3.5万平方米，建筑面积达17万平方米，目前出租率达100%，日均人流量已达20万人次，逢节假日更是达到40万人次，年营业收入达20亿。其中“华数码城”作为广州手机的核心市场而变成各大手机厂家旗舰店的必争之地。
9.爱家民族园购物中心
北京爱家民族园购物中心于2005年8月20日正式开业。作为仅次于金源时代购物中心的北京第二大mall，爱家民族园购物中心总面积达16.8万平米，开发商为北京爱家投资管理(集团)公司。
坐落于中华民族园景区内和毗邻国家森林公园，爱家民族园购物中心以人文风情、特色建筑与生态城为主题，强调室内人文与室外自然和谐统一。
10.天河城广场
广东天贸(集团)股份有限公司投资开发的天河城广场已成为广州最繁华的商业中心，也是广州市的重要地标，被誉为 “ 中国第一商城 ” 。
天河城广场总投资12亿元，建筑面积16万平方米，营业面积10万平方米。地上7层，地下3层，北面露天广场面积3000多平方米。天河城于 1992 年 8 月 18 日奠基、 11 月 18 日动工兴建，于 1996 年 2 月 9 日建成试业。天河城集购物、美食、娱乐、休闲、商务等多功能于一体，名符其实地“把北京路搬进了天河城”。
目前的日平均客流量已超过30 万人次，节假日客流量更多，最高一天达 83 万人次。 2004年全城营业额超过 40 亿元。
(《中国经济周刊》见习记者陈婧整理)
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