中国房地产基本面没有变化

　　如果仅仅是因为要让“一般老百姓”都买得起房，就让整个房地产市场做“陪嫁”，最终受害的将是中国的房地产业，得益的是各种海外游资和投机炒作资金；广大民众所获得的也只是一些眼前利益

　　金学伟

　　从20世纪80年代以来，我国房地产市场一共出现过两轮高潮。第一轮高潮起于在80年代末，其峰值从南(广东、深圳)到北，依次出现在1992至1994年间。这轮高潮表现出极强的投机性和冲动性，类似于1992年5月沪深股市全面放开股价，取消限价交易后上证指数一飞冲天，激情动荡却少有理性思考的力量。

　　而2000年前后出现的这轮高潮，却带有更多理性思考的力量。其最好的旁证之一是，直到2002年，几位近年来唱得最响的房地产大腕、名嘴，依然在媒体上大谈特谈房地产开发投资以及买房的风险。而更多的

开发商与投资商在加大对房地产投资前，就对我国房地产前景作过比较深入、细致的研究，代表着资本对中国房地产市场的全面觉醒。因此，这轮房地产牛市的兴起，理性力量占据着主要成分。只是到后来，因赚钱效应所致，有越来越多的投机者涌入，才造成了一些泡沫。

　　虽然我国房地产市场已进入了调整期，但影响中国房市的一些重大的基本面因素并不会随之而消失。这些因素归纳起来，表现为四对矛盾。

　　一是中国乃至全球性货币过剩，以及由此带来的通过房地产投资，实现货币保值增值的需要，和人均土地资源相对稀少的矛盾；二是占我国人口总数10%的高收入者，拥有大量的金钱与财富，这是贫富差距的矛盾。三是土地资源的不可再生性和源源不断的居住需求的矛盾；四是一般工薪阶层所能接受的

房价和土地批租制下房价居高不下的矛盾。

　　这四对矛盾决定了本次房地产调控的形势远比上世纪90年代复杂得多，调控的目标任务也不能简单地如部分专家学者倡导的，将房价降到让一般老百姓买得起的程度。而是要把广大民众的眼前利益和长期利益结合起来；把实现居者有其屋，体现社会公平，和我国房地产市场的长治久安结合起来。

　　从这一角度出发，简单地提倡把房价降到让一般老百姓买得起的程度，不仅眼前难以做到，也会对民众的长期利益造成一定的损害。

　　从现实角度看，虽然我国房地产市场已进入调整，但只要影响中国房市的一些重大因素仍在，建立在这些因素之上的人们对中国房地产业的基本判断，以及资本对中国房产与地产的角逐，就不会出现根本性改变。近几个月来，我国房地产市场出现的一系列现象，比如在房价下调时，地价却大幅上涨；在一片宏观调控声中，一些境内外集团资金并未撤离，只是作了一些小小的策略调整，变换了一下重点方向；一些海外投资基金正在趁调控之际，加大对中国房地产的投资和布局。这些都足以证明，过去几年促使大量资金涌入中国房市、地市的基本因素，以及建立在这一基础上的人们对中国房市前景的基本判断，并没有因房地产市场的调整而改变。

　　在这一背景下，如果真把房价达到让一般老百姓买得起的程度，最终得益的将不是一般老百姓，而是这些集团资金以及各种各样的富有人群。

　　道理很简单，在人均土地拥有量很低以及土地批租制这双重因素影响下，我国的房价无论多便宜，都无法便宜到部分专家学者津津乐道的房价等于家庭年均收入的3~6倍——即使是各地政府为低收入家庭开发的

经济适用房，目前其总价也都超过家庭平均年收入的6倍。而且这还是政府动用了很多资源，提供了很多优惠条件后产生的房价。

　　从历史角度看，2000年时的房价也许是最便宜的。当时加权平均计算的每平方米房价，约相当家庭平均年收入的11~13倍。换句话说，如果我们承认2000年时房价是最便宜的，那就等于证明了，在土地批租制下，纯市场化操作所产生的房价，最低也只能达到家庭平均年收入的12倍。

　　它说明在上述四对矛盾下，我们根本就无法做到一方面实行房地产业的市场化，另一方面又能通过把房价降到让一般工薪阶层买得起的程度，来解决“居者有其屋”问题。因为那等于是在金钱面前人人平等的游戏规则下，让一般工薪阶层去跟富有及高收入人群比谁更敢抄底，在相同的房价上谁更敢出手，能买到更多的房子。

　　2000年以来的这波房地产牛市，从某种程度上说，是有钱人与高收入群体在前面一路领跑，一路抄底，一路低买高卖，一般工薪阶层则在后面赤脚穷追的过程。最后的结果是低房价的好处大部分落入高收入人群，而低收入者反而通过房价，对高收入者进行了贴补。

　　可以想见的是，在资本全面觉醒的今天，如果让房价降到一般工薪阶层能够买得起的程度，痛快可能是痛快，但最终的结果也只能是相同的一幕重演一次。而且，由于目前的资本觉醒程度已远远超过2000年时，所以这一次他们的抄底决心将更大，下手也会更快、更狠。届时，宏观调控的成果就将大部被富有人群与高收入人群夺取，一般老百姓最后还得赤着脚去追。

　　我国每年有近千万的新增人口，300多万户的城市新婚家庭产生，还有数百万以上的青壮年从农村转向城市，与此相适应，我国每年所需的城市新增住宅至少在3亿平方米以上，才能达到较低限度的供需平衡。而土地是一种不可再生资源，它无法像工业品一样，有需要就多生产一点。这一状况决定了在房地产问题上，我们不仅要考虑现在一般老百姓买房问题，也要考虑今后一般老百姓的买房问题。

　　而要考虑这一点，就需要把中国的房地产问题分成两个层面来考虑。一个是市场化层面，在这一层面上，应尽可能保持房价稳定。适度高房价有助于减少房地产投资收益，减少富有人群对房地产的投资，进而减少他们对房地产资源的占有量，减轻富人抄底，穷人追涨，穷人通过房价给富人补贴的现象，让更多的房屋、土地在那里保持原始的不动状态，这对民众的长远利益其实是有利的。

　　另一层面是社会公平问题，简单地说就是居者有其屋，尤其是较低收入者的居者有其屋问题。这一问题是在市场化条件下所无法解决，只能通过政府的有形之手来加以保障。目前许多地方推行的经济适用房计划，实际上就是这样一种做法。

　　总之，市场是可以解决一些问题的，但市场不能解决所有问题。如果仅仅是因为要让“一般老百姓”都买得起房，就让整个房地产市场做“陪嫁”，最终受害的将是中国的房地产业，得益的是各种虎视眈眈的海外游资和投机炒作资金；广大民众所获得的也只是一些眼前利益，所牺牲的却是我们的后代——工薪二代、工薪三代的利益。