投资客扎堆转战销售型写字楼受热捧

　　编者按

　　最近一段时期，上海出售型写字楼市场的火爆态势与住宅市场的持续委靡形成强烈反差。开发商、投机资金悉数涌入这一领域为上海楼市带来久违的火热场面。然而成熟的写字楼市场大都采取运营持有的模式。上海目前涌现的写字楼投资热潮发人深思。

　　本报记者翟宇发自上海

　　正当上海的住宅市场日渐走冷之时，销售型写字楼却出现“一枝独秀”的火爆场面。位于中山北路的浦发广场一期半个月内售出187套；位于安远路和昌化路口的新天大厦，一期开盘推出120套小户型写字楼，三天后即告售罄。

　　实际上，新天大厦不过是一栋“旧办公楼”，由上海富思特企业发展有限公司买下，重新进行包装出售。该公司将原有的办公楼分割成小

户型，最小户型只有27.33平方米，售价仅40万元。

　　当然，也有资金需求量较大的写字楼物业。位于延安东路的旺角广场和位于虹桥的嘉麒大厦，都属于甲A级写字楼，目前售价均超过24000元/平方米，每套面积均不低于100平方米。

　　无论门槛高低，写字楼租金的涨势已吸引了众多投资者的目光。据了解，目前购买写字楼的客户中，50%以上是投资客。谁在投资写字楼？

　　胡小姐是新天大厦的客户，这两天，新天大厦正在办理客户入住手续，她则忙于寻找租户。8月10日，她就在租房网上发布了出租信息，租金3000元/月。但是，到目前为止，她还没有找到承租她房子的人。

　　对于新天大厦这样什么品级都评不上的写字楼，户型又小，最大不过60平方米，刚创办的民营企业、各地公司驻上海办事处这类需求是他们的主要客源。很多投资客也看到了这部分市场需求。在新天大厦的客户中，就有80%以上的投资客，还有少部分是投资与自用并重，纯粹自用的客户相当有限。

　　而且据了解，这些投资客中除了上海人外，有相当一部分来自江浙。此外，财富时代、上海A座尽管投资门槛也偏高，但是仍有50%左右的投资客，而且也以苏浙一带的投资客为主。

　　处于外滩和人民广场之间的旺角广场，其租户定位偏向于跨国公司或国内上市公司，投资门槛过高。因此，国内的个人投资者大多在此却步。但据旺角广场销售经理粟子航介绍，这里也有60%左右的投资客，其中90%以上是海外个人投资者，其中又有一半以上是海外华人。

　　第一太平戴维斯物业顾问(上海)有限公司商业楼宇部董事陈飞寺认为，售价超过3000美元/平方米的属于高端写字楼，在这类写字楼中，海外投资者与国内投资者大多各占50%；而售价低于3000美元/平方米的写字楼中，80%~90%为国内投资者。资金由住宅转向写字楼？

　　新天大厦是胡小姐投资的第一套写字楼，此前，她一直以投资住宅为主，现在手里还有两套住宅尚未出手。但是，她现在已不关心住宅市场的变化，想把投资重点转到写字楼。她向记者明确表示：“以后如果投资房产的话，我只会买写字楼了”。

　　在胡小姐看来，写字楼租金以每年20%~30%的幅度上涨，同时，写字楼的售价却与住宅价格差不多，甚至低于住宅，这意味着写字楼有较大的升值潜力。新天大厦的朱先生也深谙此道，他给记者简单地算了一笔账，借此说明眼下投资写字楼的回报率远远高于住宅。

　　以新天大厦周边为例，一套80平方米左右的住宅，总价为120万元，租金为4500元/月，投资回报率为2.5%~3%；而新天大厦最小户型的一套办公楼27.33平方米，总价40万元，按2400元/月的租金计算，回报率在6%~7%左右。

　　实际上，朱先生的算法是比较保守的。一套80平方米的住宅租不出4500元的价格。而且新天大厦的租金在上海的写字楼市场中，已处于最低价。陈飞寺表示，一般住宅的投资回报率在4%~5%左右，某些高档住宅可能达到7%，但是写字楼的投资回报率一般都在7%~10%之间。

　　高力国际近期发布的一份商业房产报告进一步表明，在住宅市场投资受到控制后，有相当一部分投资资金流入写字楼市场。粟子航也认为，期房限转间接促进了写字楼投资的走热，因为期房限转限制的是住宅而非写字楼，因此，写字楼成为一个不错的投资对象就不难理解了。

　　陈飞寺对流入写字楼的资金进行了预估，他认为，从住宅转向写字楼的投资资金，大约占出售型写字楼总量的30%。这并不包括从住宅转向写字楼的开发资金。

　　对于海外资金，粟子航认为，

人民币升值预期是其投资国内房产的重要因素，而目前住宅市场的走冷，使他们不得不把投资重点放在写字楼上。这与海外基金的眼光是一致的，只不过散户只能散买，而基金则是整体收购。泡沫隐现

　　据了解，上海的写字楼租金在近几年曾有两次大幅拉升的经历。一次是在2000年，当年上海写字楼的租金普遍上涨80%~100%，最低的上涨幅度也有60%。此后的2001年和2002年进入平稳上扬阶段，从2003年起，上海写字楼租金又连续两年有15%~20%的上涨幅度。根据第一太平戴维斯的预测，今年内上海写字楼的租金最终仍将有10%左右的涨幅。

　　显然，经过这几年的连续上涨之后，上海写字楼的租金再度拉升的空间已非常有限。陈飞寺甚至认为，上海的写字楼市场已开始出现滞涨的现象。而这是大部分开发商和投资者都不愿见到的。

　　新天大厦的另一位客户将手中房子出售，单价为18000元/平方米。在不到两个月的时间里，这栋物业的单价已上涨4000元。这似乎重演了去年底今年初上海住宅市场价格的暴涨风潮。

　　在没有期房限转的限制下，房屋总价不高，变现的可能性在无形中提升。而领慧国际的均价只有12000元/平方米，比周边的二手

房价格还低近3000元，很多投资者认为，这就是写字楼售价上升的空间。售价一旦被炒起来，泡沫就在眼前了。