舐血顺驰海外投行围猎中国房地产

　　文/秋实

　　网络也许不是这场合作的真正用意。正如孙宏斌所言，战略投资者未来将在顺驰不动产的核心董事会中占据3个席位，这将为顺驰引入不同以往的视野平台。

　　然而更为明显的是，如此安排将更有助于国际投行在未来数年中为顺驰导入一个适 合海外上市的治理体系，并将其缔造成为一个乐于为海外投资者所接受的中国民营企业。

　　在这一进程中，软银与凯雷将分别充当什么样的角色？已经赢得22.5%权益的两家投行在股权之外是否还与顺驰达成过其他协议？

　　疑问的产生源于这场合作中尚未披露的第三方战略投资者——

摩根士丹利(下称“大摩”)。由于它的可能介入令我们对这场合作的前瞻产生了更多联想。也许一个更为波澜壮阔的资本建构计划即将浮出水面，有如此前大摩在蒙牛乳业身上的“小试牛刀”。待哺

　　中国

房地产——这个以往暴利横生的产业在宏观形势日趋明朗的今天，已经培育了一批嗷嗷待哺的“大头婴儿”，它们对资金的渴求程度甚至超出了多数人的想象。而这无疑为海外投行深度试水中国市场创造了一个前所未有的时机。

　　有一个事实如今已是无可争议。在奉行“滚动开发”的中国房地产界，发展商面对销售停滞所带来的回款压力相比去年年中开始的银根紧缩来得更为恐惧。手中有地与手中有房，对一个发展商而言，其境遇堪称天壤之别。拥有土地意味着尚无断顿之虞，危急形势下甚至可以转手自保。而大量成品房的积压在市况日下的时期会给发展商造成毁灭性的打击。

　　

顺驰之所以能够在过去两年中大张旗鼓地攻城略地，其手段方法不出一个“快”字——夺地果敢迅速，尔后项目遍地开花，推进速度迅雷不及掩耳，以争取最快的资金回笼，最终所得现金用以反哺顺驰应付的土地价款。资金链的高速传递效应在一段时期内几乎成为孙宏斌独步中国房地产界的利器。

　　然而，当人们震慑于顺驰一夜间积累的丰厚土地储备时，另一个疑问却被轻易忽略了——急速扩张战略导致成品房在短时期内大量出现，而今市场成交急剧萎缩，这批房源该如何顺利消化？

　　显然，要完全依靠市场之力，这几乎是天方夜谭。投向

　　即便不将传言中大摩将要投入的1000万美元计入在内，软银与凯雷共同投入的4500万美元究竟可以成就多少事业？

　　依据顺驰提供的说法，该笔投资中的200万美元将用于网站系统的硬件升级，其余将基本投入线下实体网络即中介门店的全国布局与营建。

　　姑且不论200万美元对一个已经建成的网站硬件系统意味着什么。仅仅是以剩余的4300万美元来看，一家直营中介门店的初期成本若以10万元计算，顺驰在未来两年内就可在全国开设近4000余家门店。此数据不妨我们日后再验证。而事实上，仅凭顺驰不动产现有的960家门店数量就已经可以稳坐中介业的规模老大。

　　我们再提供一组参照以更深入地说明4000家门店规模的意义。全球最大的房地产中间业务品牌——21世纪不动产，其门店总数在7000家左右，且全部为加盟店，布局中国的仅数百家。而直营、加盟各占一半的ColdwellBanker，其全球门店总数亦不过约3800家。

　　很明显，如果是想以中国最大地产中介网络的概念博得海外投资者的认同，顺驰不动产的现有规模已基本可以达成了。但它目前最为匮乏的应当是一张出色的财务报表以及一个足以取信于投资者的良好治理架构。

　　因而，未来战略投资者所注入资本的去向似乎已渐渐明晰了。施救

　　双方的利益结合点显而易见。

　　已出现成品房积压的顺驰急需资金为其名下楼盘做整体解套，而海外投行的适时介入不仅能够顺理成章地对中国物业逢低吸纳，而且可以在未来上市公司的股权变现中获得更大收益。

　　需要提醒的是，用这笔投资购买顺驰名下的优质物业并注入未来上市的不动产网络之中并非没有可能。对孙宏斌而言，上市的诱惑以及缓解资金压力的紧迫性已显然高于固守物业价格的重要性。更何况，这样的资产注入方式与其个人利益实现并不相违背。

　　由此，我们可以设想，未来顺驰不动产网络的财务报表最优异的部分可能当属重大投资收益。至于中介业务本身，在市场每况愈下的时期，确保其规模优势显然比扩大其收益来得更为现实合理。

　　但正如当年蒙牛乳业的牛根生为获投入与大摩签订的对赌协议那样，股权的分配比例显然是这场合作能够在公众面前铺陈的部分，而真正可堪回味的是在此背后，孙宏斌与海外投行之间是否也存在着类似的协议？

　　事实上，一向不愿分散企业控制权的孙宏斌曾一度拒绝向外出售股份。此番合作，他势必会为争得顺驰的绝对控股权而在其他领域内作出必要的让步。

　　这些让步的具体实施内容将成为今后两年关于这场合作的最大悬念。而我们更想探察的是大摩等海外投行将通过何种方式建立完全掌控顺驰不动产网络的股权结构，而不仅仅是现行披露的只言片语。

　　上述悬念相信不到上市之日，就不会有谜底揭开之时。

　　如果说大摩狩猎中国乳业自蒙牛开始的话，那么顺驰无疑会是它围猎中国地房产的开始。

　　海外资本舐血中国房地产的行动才刚刚启幕。