多元化经营遇阻商业地产难破租售双重门

　　本报记者郝倩发自上海

　　从住宅到涉水商业物业，开发商却依然是盖房、卖楼、收钱的思路，商业地产开发将何去何从？

　　从去年年底开始，商业地产的利益驱动现象在住宅开发商中渐渐蔓延。愈来愈多进 行商业地产投资的开发商，希望在住宅开发之外寻找到新的奶酪，却因为资金、经营团队等各方面的原因只能做短线投资。

　　从住宅到涉水商业物业，却依然是盖房、卖楼、收钱的思路，商业地产开发将何去何从？只售不租

　　上海市场并不缺

写字楼买家，“卖”可能比“租”能够更快实现销售回款，以住宅开发起家的开发商深谙此道。

　　目前商务大厦的销售人员正在和“绿地会”的VIP客户进行频繁地接触，这些客户往往已经购买了绿地科创或者绿地同创大厦的物业，从而成为绿地集团的优质客户，他们也是绿地商务大厦接下来将面对的潜在客户群。

　　同时，上海绿地集团也在忙于和海外的投资公司接洽，知情人士透露：“或许会有相关的合作，但是目前形势还不明朗。”对于甲级写字楼来说，面对的机遇还不尽于此，接下来是否绿地商务大厦会和海外基金达成销售上的共识，现在也未可知。

　　这一切努力都是为了实现更好的销售业绩。

　　在可供销售的写字楼稀缺的上海市场，绿地商务大厦一出场便受到多方买家的关注。绿地集团希望将绿地商务大厦销售给成长型、发展型的小公司。

　　作为绿地集团今年首个可以实现销售回款的写字楼项目，绿地集团总裁张玉良对本报记者表示，对于该写字楼将采取“亦租亦售”的销售模式。

　　“如果这幢楼能够顺利实现销售，将实现4.3亿元的销售回款。”知情人士透露说。今年绿地集团整个收入预期达到160亿元，不能小视单个写字楼项目可以发挥的效能。以多元化经营的名义

　　一连串的数字足以说明，所有的进军都以巨资拉开序幕，而且愈演愈烈。绿地显然已经尝到了新奶酪的滋味。张玉良也希望在接下来的几年中，能够逐步加大商业地产在绿地的地产业务中所占的比例：据了解：2003年，商用地产在绿地地产的比例为5%，现在已经占到了20%，这个比例还会继续提高，今明两年将提高到30%~40%。

　　“对于开发商业物业的很多开发商来说，资金是一个问题。但是短线销售而非长期持有，主要是因为管理营销的经验不足。”一位业内人士对本报记者评述说。

　　转型的房企究竟在如何操作投入巨资的商业地产？

　　记者对上海一家大型房企的操作模式进行了探究。分析发现该集团对于旗下的写字楼主要采取分割出售的方式，在

房地产事业部负责将楼房建好之后，直接由集团的市场营销部负责销售。其销售过程并不需要营销代理公司。同时，对于写字楼物业，该企业表示在一段时期内都不持有。

　　这也是目前很多房地产企业采取的操作模式。记者了解到：大华集团已经巨资投入了商业地产，并且同时兼顾了“商业”和“商用”两种性质的商业物业，但是相关的团队还在组建过程中。同时知情人士表示：“这只是大华集团的尝试，诸如团队组建和商业地产的经营方式这些具体问题，都还在研讨过程中。”记者了解到，大华最终可能会选择上海的部分商业物业以销售为主，外地的商业物业可能会采取自己持有并且经营的模式。

　　“事实上，自己持有物业是国际上比较成熟的开发商操作商业地产的模式。”仲量联行商业部总监陈立民对本报记者表示。西方的规划模式与中国完全不同，开发商在进行商业项目投资前，首先要进行模块设计，紧接着进行市场调研，然后根据返回来的信息做初步投资预算，预算多少直接决定投资规模，同时预算的情况也要与客户进行协商，并确定招商对象和商户，这样才确定最终的设计方案。

　　“这样一来，往往在开工前就可以避免很多设计方案的不合理，而且开工过程中可以不间断地调整，直到楼盘推广和包装。再往后，还要关注整个楼盘的营销工作，包括在客户群中对于跨国公司的选择。”陈立民称。商业物业投资亟待进阶

　　“住宅开发商很难适应商业地产的操作方式。”陈立民认为，从国内现有商业地产的操作模式分析看来：非售即租，单一化的建楼、售楼，还是当前众多开发商遵循的短期套现模式，但零售式的写字楼销售，事实上令写字楼潜在的市场价值远没有被挖掘出来。而长期持有大型产权对开发商也会造成一定的资金压力。

　　“现在国内主要还是发展商在操作商业地产项目，由于产业政策的滞后，由机构投资长期持有目前尚不能成为写字楼运营的主流方式。事实上接下来就会发展到基金和基金管理公司为商业地产的核心操作力。”业内人士对本报记者表示。而接下来，“资产的

证券化，包括了收益率物业的证券化和按揭的证券化”也是现在美国通用的一种操作模式。

　　“暂时看来，ING在中国主要是两种投资方式。”荷商房地产投资管理(上海)有限公司中国区投资总监蔡丽丽毫不讳言基金对商业物业的兴趣。在蔡丽丽看来，除了“住家为主”而非“炒家为主”的中、低档住宅之外，就是“投资具有稳定现金流的物业”。蔡丽丽坦言她比较关心的项目主要是位于北京、上海的办公楼、酒店式公寓以及商场。

　　“一个成熟的国家或地区，可投资物业基本上都由机构投资者持有，但是中国的90%可投资物业都是由投资者持有，即使分层购买的买家也几乎都是自己持有。”戴德梁行房地产咨询(上海)有限公司投资咨询部助理董事叶建成说道。

　　“面对良好的市场预期，每一个嗅觉灵敏的市场开拓者都在寻找新路。寻找适合投资的经营性房地产项目，以及合适的金融工具无疑是最重要的两方面。”业内人士称。