受累楼盘销售放缓保证金被套

　　本报记者丁小莺发自上海

　　代理企业普遍下调了对全年营业收入的预期：状况最佳的企业，预期收入下降的幅度在10%以内；多数企业预计营业收入将减少一半左右；情况最糟糕的，是一些对多个项目支付巨额保证金的企业，由于保证金被套牢，今年它们将面临亏损。营业收入减半

　　在上海，代理企业的营业收入，取决于销售额和销售价格。今年的房地产市场，楼盘销售放慢、价格向下调整，这两个因素都极大地影响代理企业的收入。

　　而现在，代理行业绩受影响的程度已逐渐明朗，“营业收入减少一半”，是许多企业的一致判断。个别企业受到的影响很小，营业收入下降的幅度可能在10%左右。

　　中瑞市场研究有限公司总经理朱锋表示，在楼市整体调整、销售放慢的情况下，各个企业、各个项目的销售业绩也不尽相同。中瑞在代理业务上受到的冲击，相对是比较小的。这有几个方面的原因。一是单个项目的销售业绩基本上都还不错。二是项目组合。一些项目的销售已在一季度完成，一些项目下半年开盘，在销售量萎缩最严重的6月~8月，恰好没有开盘项目，因此企业在销售量上所受影响较小。三是企业获得了更多的项目机会，新增项目较多，一定程度上弥补了销售放缓带来的不利影响。

　　近几年营业收入居于榜首的上海房屋销售有限公司，今年的业绩如何呢？该公司董事、执行总裁臧建军表示，来自上海的营业收入，减少的幅度预计在50%左右。上海仍是该公司的“大本营”，今年它在上海有24个项目，共195万平方米。

　　为了争取尽量好的业绩，上房销售公司一方面增加代理项目的数量，一方面努力扩大各项目的销售额。之前，上房销售公司已经进行了全国化布局，这也使它避免了业绩受到更大的冲击。

　　上海同策房产咨询有限公司董事长孙益功表示，该公司今年的营业收入，也将比预期下降一半左右。巨额保证金被套

　　在以前销售火爆的市场，保证金可以很快回到代理企业的手中，但现在，项目多长完成销售，这个几乎无法确定。

　　对此，上海天地行

房地产营销有限公司董事、常务副总宋捷表示，对这种项目，代理行、

开发商应该进行协商，重新签订代理合同。在通常的情况下，协商应该能解决问题。

　　但据了解，很多企业都有保证金被套牢的项目。例如，一家知名代理企业在江苏的一个项目，被套牢的保证金数额为500万元。

　　支付保证金的项目不多、总额不大的企业，情况不是很严重。但是，有的项目保证金数额高达1500万元，有的企业几乎所有的项目都有支付保证金，总额达到5000万元，有的企业投入的保证金总额，甚至超过了它去年的营业收入。它们面临的问题，不是营业收入减少，而是今年很可能亏损。

　　上海新联康投资顾问有限公司总经理周小丽说，那些企业是在“赌”。

　　既然是“赌”，有赢的可能，也有输的可能。应该为未来做些什么？

　　目前，一些企业在加快“走出去”。前几年，台资企业纷纷走出上海，到外地开展业务。而今天上海本土企业也开始在外开疆拓土。

　　同策、中瑞等企业发现，实行“向外战略”之后，它们在市场中的比较优势增强了。它们进行全国布点的同时，在上海，也正在进一步扩大人员规模。孙益功表示，同策需要在上海招聘更多的人，使人员数量增加20%左右。

　　也有不少企业在裁员，减少人员成本。例如，一家企业针对销售员队伍进行了裁减，裁减比例在10%左右。

　　代理企业未来的

竞争力在哪里呢？大家的看法并不完全一致。朱锋的观点有一定的代表性：“专业能力，已取代之前的关系资源、资金实力，成为代理企业的竞争力。”

　　而臧建军认为，代理企业未来的竞争力，将是关系、资金，以及专业、客户、品牌等各方面因素的综合。这几年，上房销售公司已经在一些方面作了准备。例如，它的“易居会”，在上海已拥有超过10万名会员，它投入5000万元建立了信息系统，它的研发中心负责对市场、销售技术的研究，以及对公司员工进行专业培训。最近，其研发中心甚至开始了对老年公寓产品的研究。