编者按:

　　编者按:

　　拖欠土地出让金一直是土地市场的一个老问题。北京此次针对违规土地设定“生死大限”，再一次反映出政府对房地产市场调控的决心,这也是稳定房价的一个有力举措，正如央行建议取消预售一样，此次清理违规的土地项目同样扼住了开发商的命门；但同时也要看到,许多开发商正面临着资金的窘境，生存压力正愈来愈大，他们将继续缓交还是放弃项目开 发呢？

　　本报记者梁振鹏发自北京

　　“一直以来，北京市有不少房地产开发商都在有意拖欠土地出让金，目前政府就是要严厉杜绝开发商的这种恶劣行径。”北京市国土资源局副局长张维此言，掷地有声

　　“由于这38宗地是北京市历史遗留项目，牵涉到特殊背景，所以，如果相关房地产企业在9月30日之前积极配合的话，政府还是会给予出路的，否则这38宗地届时一定会自动纳入政府储备。”北京市国土资源局新闻发言人、副局长张维在8月26日的新闻发布会上斩钉截铁地说。

　　不过，《第一财经日报》记者近日采访中获悉，针对北京市国土局的“9·30大限”，涉身其中的部分房地产开发商，已经不抱有任何重获土地使用权的期望，彻底放弃了项目开发。38宗地情况各不相同

　　“一直以来，北京市有不少房地产开发商都在有意拖欠土地出让金，他们这么做的理由就是：历史上政府从来没有动过真格！目前北京国土资源局就是要严厉杜绝开发商的这种恶劣行径。”张维此言，掷地有声！

　　8月3日，北京市国土资源局正式发布的《关于解除38宗地国有土地使用权出让合同的公告》，声称：北京恒远房地产开发有限公司隆丰公寓等38宗土地，因受让方未按《北京市国有土地使用权出让合同》约定的期限付清全部地价款，依据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让条例》第14条的规定和土地出让合同第十章第34条的约定，解除该38宗土地的出让合同，收回国有土地使用权。

　　该公告发布后，在北京房地产行业中顿时激起千层浪，这是因为：欠缴土地出让金而被政府收回国有土地使用权，在北京历史上还是首次。

　　记者了解到，北京市国土资源局于8月3日收回38宗地的土地使用权之前，曾督促过相关房地产企业尽快交清地款的。

　　北京市物资房地产开发公司一直在开发“广安门住宅小区C区”，该宗地为13882平方米，合同地价款为6088.5万元，不过，在今年6月份时，该公司只向北京市国土资源局交纳了4417.7万元，“在北京市国土资源局发出警告之后，本公司于7月份补交清了剩余的地价款，所以8月3日市政府发布的公告中没有本公司的名称，在该项目上本公司已经投资了8000万元，还好没有白费心血。”北京市物资房地产开发公司负责项目开发的一位负责人耿昊向记者庆幸地表示。

　　“当然，政府的本意并不是想让北京出现烂尾工程。”张维表示，8月3日公告发布后，为妥善处理这38宗地的善后事宜，本着积极推进、实事求是、公正合理的原则，北京市国土资源局在实地察勘这38宗地情况的基础上，再次逐一调查这38宗地公告后的情况，与涉及的开发商都进行了沟通，大多数开发商都表达了积极的态度，希望得到政府的帮助，继续完成项目开发。

　　这38宗地的具体情况差异也非常大，张维详细地介绍：按照工程进度，已经开工或建成的有5宗，已经完成拆迁的有9宗，部分完成拆迁的有6宗，尚未拆迁有17宗，特殊情况1宗；按照交款的情况，一分钱都未交的有22宗，只交了20%订金的有15宗，交了50%的只有1宗；按照用途分，住宅项目有11宗，工业项目有5宗，商业、办公项目有22宗；按照项目性质分，危改项目有15宗，绿化隔离地区2宗，还有涉及到其他开发项目有20宗。分门别类给予最后机会

　　在与相关房地产开发商沟通大半月之后，北京市国土资源局在8月26日举行了新闻发布会，张维表示虽然原土地出让合同已经作废，但是如果房产商有诚意继续开发的话，会“分门别类”地给予开发商一次机会，不过将9月30日定为最终期限。

　　在“分门别类”的方案中，对于“大体上对已经建成和已经开工的项目”，因为房产商已经投入了大量的资金，考虑到“在政策上来讲并没有闲置”，如果房产商愿意继续运作这个项目，就会允许其继续办相关的手续，尽快地补交相关的费用。但是，这个不能按照原来协议的价格，政府按照“市场公平原则”考虑，会重新调整地价，走法律程序。“如果有其他房产商愿意出更高的价格，即使这个工程已经竣工，那政府也有可能把土地使用权给予其他的参与竞争者。”

　　对于第二类已经完成拆迁的9宗地，房产商前期投入也比较大，“特别是在建成区、城市核心区，拆迁是主要的成本”。由于完成拆迁，原地块已经变成“熟地”，房产商如果在9月30日之前正式向北京市国土资源局申请入市交易，可以参照处理原来历史遗留问题的458号文件规定，考虑入市交易，走公开的“招标拍卖挂牌”程序。如果说逾期还没有申请，那表示房产商自动弃权，这些地将自动纳入政府储备。

　　对于“完成部分拆迁”的这6宗，应该说地皮正在由“生地”变“熟地”的过程中，房产商也投入了一些费用，也可以参照458号文件正式提出项目申请，如果房产商能够在9月30日之前完成拆迁，就可以转入“一级开发”。否则，还会按照土地法规纳入政府土地储备。

　　对于“尚未开始拆迁”的17宗地，房产商既然没有资金投入，就证明无力运作，那按照458号文件允许其在9月30日之前申请“一级开发”，如果房产商连申请“一级开发”能力都没有的话，这些地也会自动纳入政府储备。部分房产商放弃项目开发

　　不过，记者采访中得知，不少房产商表示“9·30大限”太过紧迫，目前只剩下一个月的时间，如果政府届时一定要这么执行，那只能放弃项目开发。

　　在8月3日的公告中，被解除合同的最大一块地的面积为8.5公顷(85000平方米)，名称为“东城区平安大街东四十二条危旧房改造区一期工程”，原受让方为北京市王府井房地产综合开发公司(下称“北京王府井”)。

　　8月29日，北京王府井的一位负责人向记者无奈地表示，北京王府井是国有企业，10多年前市政府就将这块土地划拨给北京王府井，但是老城区平安大街的这个位置目前不能进行“成片改造开发”，而且老城区危旧房的拆迁成本也特别高，这些年来，北京王府井一直没有找到合适的投资方，所以一直没有能力开始拆迁工作，“现在只剩一个月时间，公司也融集不到更多资金，那也只能放弃掉这个住宅项目了，反正我们公司从来没有交过一分钱地价款，更没有进行过资金投入，倒也不会受到任何损失。”

　　北京奇然房地产开发有限公司(下称“北京奇然”)数年前获得的两宗地——宣武区陶然亭路2号双柳树危改小区二期(北组团)“西地块”(4.34公顷)和“东地块”(1.98公顷)，本来打算开发“住宅、商业、地下车库”项目，但在8月3日公告中也被解除了土地出让合同。

　　8月30日，北京奇然一位负责人向记者“大倒苦水”：北京奇然危改小区第一期项目拆迁工作已经进行了1年多，但是由于碰到了几个“钉子户”，不接受北京奇然按照政府规定的8000多元/平方米的补偿标准给予的补偿费用，目前北京奇然已经将补偿价格升至上万元，这几户人家却仍然合力上抬价格，按照

政策法规房地产公司也不能进行“强制拆迁”，所以，在第一期项目连拆迁工作都未做完的情况下，北京奇然当然不可能去交二期项目的土地出让金了。

　　“而且，二期项目两宗地的拆迁费用加上土地出让金一共达10亿元左右，北京奇然一个月内也不可能拿出这么多钱来。房产商除了拆迁、盖楼之外，还要修市政路，希望政府能够多给我们一些时间，也能够给拆迁工作一定的‘支持力度’。”

　　这38宗地中，最受房地产行业人士瞩目的是：北京银泰置业有限公司正在建设的银泰中心项目中宗地面积为3509平方米的“A座商业部分”和13888平方米的“C座办公及商业”这两宗地。

　　中央主楼(A座)规划为63层的北京银泰中心，为长安街沿线

第一高楼，工程总造价预计为40多亿元，应缴的土地出让金为7亿多元，不过，目前尚未缴清土地出让金。北京银泰置业有限公司某负责人对“9·30大限”回应道：我们之前向政府申请过“缓缴”手续，近期会和北京国土资源局密切协商此事的，希望可以获得支持与理解。“再说，银泰中心

建设工程都进行了一半了，相信也不可能有其他房地产开发商会来和本公司争这两宗地的土地使用权。”

　　不过，张维却对此向记者表示到：“既然原合同在8月3日已经作废，那这两宗地的土地使用权已经不再归银泰中心所有了，所以，按照市场公平原则，‘任何房产商都有参与竞争的机会’，所以，并不代表市政府一定会把土地使用权再交给银泰中心。”

　　记者观察

　　缓交博弈

　　梁振鹏/文

　　去年的“8·31大限”出台后，“采用协议方式出让经营性土地使用权”成为了历史。日前北京市国土资源局公布的“9·30大限”中针对的这38宗地也全都是“8·31大限”前的历史遗留项目，其中不少数年前或十多年前就已经划拨给企业的地皮已经“易主数次”。

　　“政府给他们留出了足够的时间补交土地出让金，但是到了期限后出让金还是没有交清，所以政府才于8月3日收回了土地，至此，北京市历史遗留项目处理结束了。”不过，说这句话时张维的语气丝毫不轻松。

　　历史上对于欠交土地出让金的行为，北京市政府部门从来没有动过真格，所以此次才以“收回土地”表明决心，但是，随后8月26日出台的“9·30大限”其实又显出了市政府无奈的“亲和力”——否则，既然已经收回了土地，为何还要再给房产商们一个月时间的“挽回机会”？

　　记者得悉，在这38宗地中，虽然的确有的开发商“根本没钱无力运作”，但是，还有不少有雄厚资金实力的开发商，认为他们只是在“缓交”。

　　缓交出让金是个普遍现象，任何有实力的开发商也要仔细算账，尤其对于规模比较大的项目来说，把“应交出让金”先挪用至“项目开发建设”所获得的收益，相比“缓交”所付出的代价，还是要高出很多。因此，缓交出让金，以获得更高的投资回报率，是开发商普遍的资金策略。如果在资金链比较紧张的情况下，那“缓交”出让金更是一个有效的缓解危机之道。

　　基于此，像北京银泰中心这样号称“有国际资金注入、雄厚资金背景”的项目仍然也要缓交土地款的情况，就不难理解了。

　　再说，对于不少仍有“滚雪球式开发”想法的房产商来说，缓交前一个项目土地款所“节省”出来的资金，可以用作后一个预参与项目的拿地资本，这种“以小搏大”的行径，向来是不少房产商的惯用伎俩。与政府主管部门之间拉锯战式的“博弈”，使得不少房产商获利不少并“乐此不疲”。

　　不过，“能拖一天算一天”的想法，在“9·30大限”面前，碰到不少压力。毕竟，政府严惩“恶意拖欠土地款”的态度越来越坚决。但是“雷声大雨点小”也是某些抱有侥幸心理的房产商在记者近日采访中对北京市政府的评价——在他们看来，“9·30”大限到期之日，政府还会继续推出新的“12·31大限”，甚至于“2006年大限”。

　　由此看来，“缓交”这种不符合市场公平原则的不正常现象，能否消亡，完全取决于北京市政府的“决心”。否则，这场“博弈”恐怕还会继续。