17宗土地进京赶考大武汉蓝图苦觅知音

　　本报记者叶加许慧颖发自北京

　　8月25日，中国大饭店。由武汉市土地整理储备中心主办的“2005武汉市旧城改造与新区开发招商推介会”在这里隆重举行，此次武汉携17宗土地进京，期望与北京的开发商一起，找到商机。

　　“这17宗土地最晚会在今年年底进行招拍挂。”武汉市规划国土资源管理局副局长张文彤说。

　　日前，武汉选择了用房地产市场拉动经济发展的其中一条路，然而这条路却困难重重。曾遇土地流拍

　　此次武汉携17宗土地进京，此17宗土地分布全市不同位置，最大的“丁字桥片”地块总用地面积近6万平方米，最小的“江汉北路片”总用地面积16900平方米。

　　“我们从2003年就开始在香港、上海、杭州等城市进行土地推介，到现在，应推介了上万亩土地。”一位武汉市土地储备中心招商处的人士说：“这其中也有很多成效，但对于具体成交多少，我们并没有统计。”

　　但武汉也曾遇到土地流拍事件。今年7月26日，武汉市挂牌出让国有土地使用权的6个地块中，4个起价过亿元的地块均因无人竞拍而宣布流拍。这是武汉市今年的第五场土地拍卖会。流拍的4块地均属于

房地产开发的“黄金”地块，起始价总计接近10亿元。

　　“我不认为这是什么问题，以市场化的方式来运作，不可避免地会出现土地流拍的情况。”张文彤说。

　　而武汉此前的4次土地拍卖，可谓高潮迭起。其中，鹦鹉洲地块和永清街地块分别以31.5亿元和33.9亿元，先后两次刷新全国“地王”纪录。

　　“我与参与竞拍的开发商交流过，由于当时正值宏观调控高峰期，很多开发商对未来的市场看不清，因此并没有积极地参与竞拍。”武汉市房地产协会秘书长肖汉昌说。

　　但据了解，武汉每年的拆迁量达到了300万平方米，给很多进入武汉的房地产商造成了不小的压力，不仅开发成本相对要提高，而且开发周期产生了很多不确定性。

　　“流拍的4块地，一块是规划指标可能市场难以接受，另外有两块地，一块是沙坝桥地，一块是积玉桥地，由于是旧城改造，需要大量的拆迁，可能开发商并不看好。”那位招商处的人士说。并非一帆风顺

　　湖北省政府所在地的武汉市水果洞区，可谓是上风上地，这里是高级知识分子聚居地。一座楼盘曾经在1个月内从3000元/平方米涨到了3800元/平方米，上涨了800元。

　　越来越多的开发商看好此处是一处投资环境良好的宝地，纷纷想要买地，但要进行旧城拆迁的时候，所有居民拒签，开发商大为挠头。

　　“其实武汉市很多人的观念还没有转变过来，大多还停留在福利分房的概念当中。武汉市民购买商品房观念极为不统一，市场经济意识还不到位。”一位了解武汉房地产市场情况的人士说。

　　他介绍，武汉市曾在三年前就大喊机关单位最后一次福利分房，但是在两年前还在偷着盖，一年前各单位还在统计名单。

　　“武汉的平均收入水平是2000多元，但现在

房价的平均水平是3000多元/平方米，让一家拿出大部分工资贷款买房，很多人还不接受这种方式。”这位人士说。

　　但在他看来，问题远不止这些。他认为，这次的土地推介也不过是一次形式而已，而拍卖土地，最终还是政府得利。而武汉目前的旧城改造任务繁重，很多开发商到了武汉之后，因为成本和建设周期负担过重，就有可能采取变相措施，开始炒房，很可能造成武汉的房地产市场泡沫。

　　在张文彤面前，还摆着一个更为现实的问题：“困扰的最大问题是未来发展与社会需求的关系的问题。说得直白一点，就是土地资产经营和

城市规划控制之间矛盾如何解决，社会需求一般来说是现实需求，而城市规划一般来说都是具有前瞻性的，由于有时间间隔，很容易错位。”张文彤说。

　　他介绍，每一个开发商都希望自己的开发强度尽量最大，这是可以理解的，因为有需求存在，但是作为一个城市，要有一个城市管理，要有一个远景规划，有一个共同的城市利益和个体利益相协调的问题，这是最需要解决的。开发商的困惑

　　推介会的现场可谓隆重，专家学者坐而论道，大谈武汉城市的价值。但席间并没有很多开发商参加，当时邀请的诸如任志强、冯仑、潘石屹等熟悉的身影也没有显现。而在被邀请的名单中，多达113家开发商。

　　“这至少说明开发商对此次推介兴趣并不大。”一位分析人士说。

　　他指出，这些也只是一个形式而已，真正的意向还是私底下的事情，政府当然会给开发商优惠政策。而武汉市土地储备中心招商处的那位人士说，他们会对部分开发商进行专门拜访。

　　但其城市并不鲜明的规划和大量的旧城改造也许是其病因。

　　“我们在武汉拥有40多万平方米的土地储备，当初看好它是因为有一定的经济基础和人口基础，是一个具有潜力的城市。但同时也应该看到，武汉面临的拆迁问题困难重重。”融科智地房地产开发公司总裁陈国栋说。

　　他介绍，因为拆迁计划受阻，其在武汉的开发计划很可能会推迟，机会成本和资金成本都会受到一定的影响。

　　“关键在于政府能否树立几个样板，让大家看到希望，看到机会。关键在于政府怎样把开发商的热情持续保持下去。”陈国栋说。

　　但无论如何，武汉具有良好的发展潜力和相对低廉的地价，仍然吸引着不少的开发商。

　　目前，金地集团、万科集团等先后在武汉已经有开发项目，而在中部崛起的大潮下，武汉正在成为开发商新的追逐地。

　　“我们公司相当看好武汉这个城市的长期发展潜力。而武汉今后的发展空间也较大，在短期内，房地产市场就能有一个快速增长。”北京阳光100置业集团常务副总范小冲说。

　　“很多人都希望武汉能够成为中部地区崛起的战略支点，我也觉得现在该是武汉发展的时候了，武汉会阳光起来的。”范小冲的观点在已进入武汉投资的开发商中很具代表性。