蓝光速度抛下的遗憾

　　蓝光一年间在成都开八个项目，东大街几乎变成了“蓝光一条街”。但是，龙湖给重庆留下了香樟林；世茂给上海留下了领精装豪宅风气之先的滨江花园，宏宇给广州留下了精雕细琢的星河湾……同样作为一个城市最著名的开发商之一，蓝光给这座城市留下了什么？未来的蓝光又将给我们带来什么……蓝光遗憾一给成都留下了什么?

　　蓝光集团发言人蓝骏说，中国经济突飞猛进，5年时间内世界500强的成长性高达50%， 所以我们不能按照教科书里的速度来发展，我们就是要速度，就是要快跑。

　　于是乎他们在短短几年间将15个商业地产项目撒遍成都街头，于是乎东大街几乎变成了“蓝光一条街”，于是乎他们创下了一年间在同一个城市开八个项目，一个月三个项目同时开盘的骇人纪录。

　　如果按照常规的运作方式，一个商业项目从拿地到市场研究、规划设计、项目报建、施工图设计、基础完工至少需要6—7个月的时间，而据一份来自尺度地产的调查报告显示，蓝光金色夏威夷只花了3.67个月的时间，且项目推出的时间间隔平均只有1.89个月。

　　蓝光就像电影《速度与激情》中那辆不断被改装的SUPRAracer11-01

跑车，在风驰电掣的速度中进行着“内功”的积累，上演着地产版的“速度与激情”。

　　但是，很多人都在质问蓝光：龙湖给重庆留下了香樟林；世茂给上海留下了领精装

豪宅风气之先的滨江花园，宏宇给广州留下了精雕细琢的星河湾……同样作为一个城市最著名的开发商之一，你们到底给这座城市留下了什么？

　　蓝骏用于比喻蓝光的例证是中国经济“不按常理”的发展速度，GDP高速发展带来的是国力的强盛，但同时也带来了高能耗与高污染的社会问题，蓝光难道也是如此？一位西南交大建筑系的老师曾在记者面前说蓝光的商业项目几乎都是“建筑垃圾”，尽管记者不敢苟同其过激言论，但蓝光驰骋成都商业地产界十数年，产品畅销不衰，但却没留下一个公认的经典作品，甚至有些项目至今仍被看作商业地产开发的反面教材，却是事实。蓝光遗憾二工业化产品，品牌不够响

　　蓝光的品牌价值值4.9个亿，却始终没有在国内叫响。有人分析这也许与蓝光只做商业物业有关。

　　一个在蓝光供职多年的中层干部对记者毫不讳言：“速度快，和资金链无关，和理想有关，现在蓝光资金充足得很；但是做不做精品，和市场大背景有关。”

　　金色夏威夷、蓝色加勒比、罗马假日广场、郁金香花园广场、香槟广场、玉林生活广场、西岸蒂景……这些语法类似的案名无疑正是蓝光疯狂进行产品复制的缩影，而这些项目大多占地面积都在20亩以下。

　　很显然，项目规模小，有利于缩短开发周期，加快开发节奏。虽然开发周期与项目的规模并不成正比，但是规模小有利于开发商集中人力和物力，在短时间内完成项目的开发，尽快投入新项目的开发。2002年底以来，蓝光所开发项目的土地几乎都是通过竞拍所得（花好月圆是挂牌出让所得），土地的平均交易价格为459.35万元/亩，对于一个10亩左右的项目来说，前期只需要投入不到6000万元（包含土地成本）的自有资金，就可以保证整个项目的正常运转。

　　并不是任何地块都能进行商业地产开发，蓝光正是利用成都大规模旧城改造的契机，通过竞拍的方式大举拿地，然后迅速开发，通过销售回笼资金，然后再拿地……到旧城改造基本完成时，蓝光已在成都各大口岸布下棋子，蓝光也可以依托已开发的众多商业地产项目，大力发展商户资源，利用这些忠实的客户，源源不断地获取稳定收益。成都尺度地产的闫光勇认为，这或许正是蓝光的高瞻远瞩之处。

　　但是，在资金积累的同时，蓝光的一些商业项目却在经营上捉襟见肘，甚至背上了骂名，如罗马假日广场。而就算是公认经营效果最佳的玉林生活广场，除了少数几个成都知名娱乐品牌商家外，商户流动性仍然较大。

　　一面是强大的快速套现能力、产品的畅销不衰，一面是经营管理欠缺带来的诸多问题……蓝光到底存在着什么问题？蓝光遗憾三商铺好销后期经营难

　　蓝光的财务状况据说十分干净，没有任何偷税漏税的行为，自从2003年实行阳光土地政策以来，蓝光所有的土地几乎都是通过招拍挂取得，这是一家干净得几乎不容许任何“潜规则”的企业。但是记者却看到，罗马假日广场等项目的业主论坛上从2004年起屡次出现“声讨”、“炒掉物管”等字眼。这之间的反差之强烈让人好奇不已。

　　“蓝光项目卖得好，但后期经营不理想，是商业地产多业权带来的必然问题。……这方面，蓝光是有遗憾的。”一位知情人士如是说。

　　物业产权的分散和购物中心必须统一商业经营管理之间的矛盾是成都商业地产市场一直以来都存在的问题，由于目前大多数商铺都是出售，因此，开发商很难把控业主今后的经营状况，若之后业主又将商铺出租，则更难进行规划。

　　可以说，商铺“好销难经营”，在成都不仅仅是蓝光一家的问题。

　　蓝光的商铺大多把一楼和二楼做成临街的商铺，三楼以上则是小

户型的公寓，大都有一个集聚人气的中庭或下沉式广场。蓝光的项目卖得非常好，蓝光的商铺广告大多反复强调投资回报和低首付，单位总价不高，非常适合中小投资者，这与上世纪末本世纪初广州的某些商业地产项目十分接近。但是这些商铺在后期经营中却很少遂人心意。

　　罗马假日广场是蓝光商业地产“反面教材”中的“经典案例”，同样也是杨铿心里的痛，罗马假日广场“最具特色”的台岸设计成为了其最大的硬伤，可能在设计时希望通过建筑外的楼梯吸引消费者上二楼，但恰恰相反的是这一设计让消费者放弃到二楼购物。加上最初罗马假日广场二楼一般经营的是品牌服饰、名牌皮鞋一类需展示的商品，在二楼很难吸引到消费者。记者在前几日重游罗马假日广场，发现如今二楼上多为餐饮娱乐商家，人气相比以前有所提高，但仍然显得有些冷清。

　　玉林生活广场是蓝光商业地产项目中公认消费人气最旺的项目之一，但其处于成都餐饮娱乐黄金口岸的先天优势无疑是经营较为成功的重要原因，一到晚上，这里便车水马龙，但大多顾客都是奔着“音乐房子”和“空瓶子”这两家经营较有特色的夜店而去，其他商家的人气就差得很远。

　　可以说，几年来，追求快速套现的多业权商业不仅仅将蓝光的投资者推到了风险的浪尖，也为蓝光带来了十年商业地产开发生涯中的诸多遗憾。本报记者刘洵