国内银行对楼市的惜贷使国外基金“趁虚而入”。截至今年7月，平均每月有20至30个海外基金来到上海，寻找房地产投资机会。就在8月26日，包括软银亚洲、凯雷投资在内的两家海外投资基金对顺驰置业集团投资总计达4500万美元，主要用于顺驰置业在内地扩展以及产业链的延伸。尽管海外基金三年前就开始进入北京房地产行业，但此次大举进军京城房地产经纪行业则属首次。
境外资金进入中国房地产市场在人们不经意间已形成一股很难挡住的潮流。业内人士认为，外资大规模进入有利有弊，但极易把房价推得过高。此时，作
为政府的监管部门，应积极引导和适度控制外资进入中国房地产市场的规模、速度、区域及方式，以保障我国房地产业的长期持续稳定健康增长。 海外基金蜂拥登陆上海滩
。截至今年七月，平均每月有20至30个海外基金来到上海 本报记者 陈飞 摄
海外基金蜂拥登陆上海滩
据了解，截至今年七月，平均每月有20至30个海外基金来到上海，寻找房地产投资机会，他们主要是来自美国和欧洲的基金，也有来自中东的。其中国际上名列前茅的几家外资基金，在与上海房地产企业合作的项目公司中，外资所占的股本份额由11个月前只占有5％股份，迅速上升为占有50％及以上。
“事实上海外基金对上海楼市感兴趣却是早在上世纪90年代就有，但并未实质性地介入具体项目的运作，只是通过少量资金的注入进行有限合作。”基强联行董事总经理陈基强告诉记者，早期一些基金在国内的动作，如荷兰ING集团与上海西郊庄园置业发展有限公司合作的闵行上海网球俱乐部和公寓项目；德意志银行投资上海林克斯高级行政人员社区项目，其意义仅仅限于观察，离试探市场都还有很大一段距离。2001和2002年的两年中，海外基金对中国房地产行业仍处于市场观察期。直到2003年上海房价稳步上扬20.5%，海外基金再也按捺不住，开始直接投资项目。2003年7月，第一家海外基金——美国摩根士丹利房地产基金率先进入上海房地产业，投资了卢湾区“锦麟天地雅苑”项目，并在短期内获得了超过预期30%的收益。
在试探成功之后，2004年成为海外基金登陆上海最多的一年。根据中国银行上海分行公布的数据显示：自2004年8月起，该行个人客户结汇量连续大幅攀升。8月份整月交易总金额达到1.8亿美元；9月份交易量又较8月份提高了17%；10月底，客户要求把美元兑换成人民币的交易量又猛增了34%。这一现象一直持续到了2005年初。
据业内人士分析，海外投资基金进入上海的这一态势变化，是由多方面因素的组合而造就的。一方面，由于国内不断规范的市场环境对土地、资金的获取设定了越来越严格的要求，使在机会利益中壮大的开发企业感受到资金的压力，并迫切地寻找更多的融资渠道，从而为海外地产基金进入一级开发市场“淘金”创造了商机。另一方面，随着国内房地产一系列政策法规的调控，开发商的高额利润空间受到挤压，开发风险进一步降低；海外投资者十分关注资金安全，是今年一批国外基金提速进入上海的直接原因。
海外基金多渠道进入京城楼市
香港中原地产华北区总经理李文杰最早接触到海外基金是2002年。他认为，以国内的土地政策调整和人民币汇率的调整为节点，海外基金进入中国可分为两个阶段：2002年至2004年初为第一个阶段，在这个时期，海外大型基金率先进入内地的上海，而在北京主要是咨询。李文杰透露，中原北京公司从2002年起就陆续接到摩根、高盛、美林、瑞银证券房地产基金等公司的咨询，这期间国内第一只地产基金绕道成立，将业界对基金的关注提高到了很高的程度。2004年至2005年利率调整为第二个阶段，这个时期海外大型基金进入北京速度提高，中小型基金也开始寻求进入，尤其是今年2月初，美林集团向北京银泰中心投资，远洋新干线D座酒店式公寓被全球发行的扬子基金整幢购买。
海外基金再次登陆北京。这次海外基金进入北京的选择不再局限于房地产开发项目。就在8月26日，包括软银亚洲、凯雷投资在内的两家海外投资基金对顺驰置业集团投资总计达4500万美元，其中软银亚洲投资3000万美元，凯雷投资1500万美元，主要用于顺驰置业在内地扩展以及产业链的延伸。据记者了解，在顺驰置业联手海外基金整个过程大约维持了有半年时间，目前已经完成最后的签约程序，这意味着资金马上可以进入顺驰置业，对于投资细节和合作模式，孙宏斌表示暂时不便透露，但他告诉记者，这次联手海外投资方，以网站＋连锁店网络的方式实现完整客户价值，通过三方的合作对推动顺驰(中国)不动产网络集团2007年纳斯达克上市、迈向国际资本市场具有深远意义。
前不久，全球私募资本公司凯雷集团亚洲房地产团队负责人JasonH.Lee在上海接受本报记者电话采访时表示，集团已经为其首个亚洲房地产基金——凯雷亚洲房地产基金筹集4.1亿美元净资产。凯雷的目标将继续锁定于直接的资产管理地产项目,通过杠杆融资,该基金投资于价值约15亿美元的房地产资产。新基金为一个投资于中国、日本和韩国三个目标市场的均衡亚洲房地产投资组合。目前,凯雷集团在全球拥有七个房地产基金,承付资本总额达40亿美元。
外资大规模进入可能推高房价
目前，境外资金在进入京沪等热点房地产市场的同时，也进入了这些热点地区的房地产金融市场。据央行有关部门调查统计，上海境外资金占全部购房资金的比例从2003年1季度的8.3%上升到2004年4季度的23.2%。2004年1至11月，境外资金流入上海房地产市场的总量超过222亿元，较2003年增长13.5%，其中用于房地产开发的约150亿元，占全年房地产开发总额的12.8%；用于购房的外资约70亿元。境外资金购房集中于别墅、公寓等高价位商品房。这些数据表明，外资正以越来越大的规模和越来越快的速度进入热点房地产市场。
境外资金进入中国热点房地产市场，从其效果来看有利有弊，一方面提升了房地产业的供给水平，另一方面也加剧了房地产市场的竞争程度。从短期看是弊大于利，不容忽视。
据业内专家分析，境外投机资本大规模地进入上海、北京等中心城市的房地产市场，极易把房价推得过高，甚至形成资产泡沫。虽然一时会形成局部地区“经济繁荣”，但这种繁荣没有持续性，过高的房价、过高的生活成本不利于吸引投资和劳动力，不利于改善投资环境。
房地产基金监管缺乏规范和保护
戴德梁行研究顾问部高级经理王晨博士告诉记者，对于严格意义上的房地产投资基金，指的是通过合法的方式募集到一笔资金，然后再利用这笔资金按照预期的回报率有选择地投资房地产项目，而国内因为《产业基金法》迟迟不能出台，因此在资金募集方面就没有现行的政策进行规范和保护，现在的操作模式往往是对于已经谈定的项目进行融资，而不能在没有项目的情况下，预先募集基金。《产业基金法》的缺失，造成的困难主要集中在基金的募集方面，至于在募集到基金之后，如何选择项目，国内的投资基金和国外的投资基金并没有多大差别，但在基金的募集和变现等方面，外资基金有很成熟且灵活的操作方式，这些也是国内基金需要借鉴的。
据记者了解，近两年境外资金进入中国房地产市场，除了以房地产独资公司和合资公司形式进入外，还常以外资产业基金投资公司的身份投资房地产。由于中国目前对产业基金没有明确的法律法规依据，因此无法以法律的形式对房地产基金的发起、设立、组织形式、治理结构等重要原则明确作出规定，房地产基金无法可依。目前尚没有一家海外基金直接以房地产基金的名义在中国注册，多以在低税收地区注册的投资公司的身份出现。尽管国外产业基金以直接投资项目的方式来做，但是它扮演的是投资人的角色，核心内容还是投融资活动。
有关专家提醒，境外资金进入中国房地产市场在人们不经意间已形成一股很难挡住的潮流。而作为房地产市场及房地产金融市场的监管部门，现在必须反思过去在外资进入中国市场的政策法规及对其监管上存在的漏洞和不足，制定和完善有关政策法规，积极引导和适度控制外资进入中国房地产市场及房地产金融市场的规模、速度、区域及方式，以保障民族房地产业及房地产金融业的长期持续稳定健康增长。
作者：洛涛
（来源：经济参考报）
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