中凯管家杨益华：品尝象牙塔外的苦与乐

　　听说记者要给他照相，杨益华一下子紧张了起来。他下意识地理了理头发，足足用了5分钟换了身笔挺的西装，然后才放心地站在中凯的LO-GO下配合记者拍照。

　　时任上海中凯企业集团有限公司(下称“中凯集团”)总裁，杨益华之前多次在公开场合宣讲中凯的“诚信”观。

　　但这并不是杨益华的本质。追溯到11年前，杨益华是个地道的学院派，常以宏观经济学者的背景自诩。骨子里流着文人的血，却已经穿上了商人的外衣。如今他自我评价“沾了商人的浮躁，回不到学校那会儿了”。

　　他始终在两种角色间摇摆，或是学者，或是管理者。

　　从学者到商人

　　“你学校里做得怎么样？有没有想过从学校出来？”

　　边华才和杨益华初相识，就问了这么一句话。时任中江实业发展有限公司(“中凯”的前身)总裁的边华才刚从海南回浙江。而杨益华此时已在杭州商学院从教多年，身任统计学系副主任。从任何一个角度考察，杨益华都不具备下海的动机和可能。

　　但是作为企业家的边华才并不这么认为。一个偶然的机会边华才结识了杨益华，并向他咨询

股票、证券投资的意见，而杨益华花了15分钟讲了一堆专业知识。当时，边华才没有发表任何意见，而是提出了上述的那个问题。

　　“认识我的人没有人说我有经商的天赋。”杨益华感到很诧异。但自负伯乐的边华才依然冷静地从学界挖走了杨益华，整个过程不过15分钟。

　　杨益华下海后就在边华才的团队里担任二把手。当时谁都不理解：除了巨额薪水，同事们再也找不到第二个杨益华当年下海的理由。但是杨益华说并不是因为钱，而是因为从来没有人让他这么爽快下海。

　　“当时教书已经轻车熟路，何况我是学经济的，没有实践还算什么学经济的？”杨益华辞掉了学校里的一切职务下海跟着边华才干，本想着“干5年再回学校去”。可这一走便不再回头了。

　　“离开学校的第一年十分痛苦。做大学教师哪有求人办事的？但做生意就要处处求人。”杨益华当年为了落实上海的项目事必躬亲，这个项目就是日后的中凯城市之光。中凯借此在上海奠定了坚实的发展基础。

　　杨益华就是在这种“清高”与“实际”的矛盾挣扎中，被打磨成了中凯合格的“管家”。

　　在上海中凯城市之光的土地项目签订之后，杨益华曾经一度借调到浙江省商业集团公司，负责商业地产项目的发展。2004年3月，回到中凯集团后的他成为边华才稳健发展战略的贯彻者，他的任务就是以经济眼光把握中凯发展的脉络。

　　经济学分析

房地产

　　“5月份政策出来之前，中凯城市之光只剩下零星不到10套住宅。”无怪乎杨益华可以平静地谈论宏观调控。

　　“我的专业就是宏观经济。”杨益华说道：“我认为政策有滞后效应，现在所呈现的具体表现仅仅算是第二阶段。”他认为开发商现在应该已经过了观望期，而第二阶段就是开发商对政策开始有自己的判断，并且逐步微调，但是能否进入第三阶段“应对阶段”，则要看开发商能不能看懂政策，并且怎么去看待这个政策。

　　“凡是在海南那波房地产浪潮中活过来的，现在都是比较谨慎的。”杨益华这么评价边华才。

　　当年还是中江实业总裁的边华才侥幸带领自己的公司从海南抽身。事后，中凯集团将总部搬到上海，随即在郑州、重庆、海南、三亚和海口都进行了土地储备。但2004年之后，中凯只是逐一落实和开发已有的土地储备，并没有进一步的拓展。

　　进入上海，除了中凯城市之光和中凯佘山

别墅之外，中凯这两年还没有“添新丁”。杨益华认为中凯在上海的发展格局切合了边华才“稳健发展”的策略。

　　“在上海肯定要有进一步的发展，从目前的情况来说，可供收购的公司资源十分丰富，只是现在还不是拿地的最好时机。”

　　如今杨益华大部分的精力都扑在佘山的别墅项目上。他认为宏观调控对于别墅的影响相对普通住宅较小，因而不会过度影响销售。

　　“中国目前还没有出现真正的别墅，因为每一幢别墅做不到独立设计，最终不是别墅，反而成了‘公墅’。在别墅的顶尖市场，适当的成本增加不算什么。”

　　杨益华认为中凯在高档住宅领域已经做到了十分拿手的阶段，但是作为一个房地产企业不可能通吃。上半年中凯曾经对上海一个写字楼项目表现出了兴趣，希望收购了之后作为总部，然后剩下的部分租赁。但是在进行风险评估之后最终没能实现。杨益华坦言，中凯集团目前还没有专业的商业地产队伍，所以在商业地产领域至今也没有涉足。

　　金融创新的试验田

　　杨益华认为应当“让中国更多的国民享受房地产发展所带来的成果”；他还会带着“匹夫有责”的担忧说“下一波房地产企业商业模式不创新，只有死路一条”。当他重新意识到自己只是一个普通的房产商时，他还会列举出中凯和基金合作的一些经验教训。事实上，中凯集团从来没有停止对金融创新的尝试。

　　杨益华说他很关注各类财经媒体和各类经济学流派的最新观点。他有着学者对于新经济近乎疯狂的嗜好。此时的中凯集团无疑成了一块好田，可以让杨益华借之进行“新经济尝试”。

　　“房地产的核心问题是经营问题，本身这种依靠银行的金融体制是目前金融风险的主要原因。”杨益华认为正因为如此，以前中国的房地产模式才会滋生出以小企业为主、数量大、规模小而且诚信缺失的现状。这是杨益华要“创新”的理由。

　　“接下来，越专业化越要求专业合作，包括投资、开发、销售、物业和设计的各个环节都应该由专业的机构完成。”

　　“美国的开发商往往占有1%到5%的投资比例，而95%以上都是投资者，但是投资者只承担有限风险。这是美国的‘有限合伙制’，以约束开发商进行风险管理。”现在国内还没有走到这一步，可是资产上千亿元的大投资商已经在起着决定性的作用，收购其他房地产企业或者其他行业的企业；其次便是和境外资本的对接。

　　杨益华也在进行类似的尝试。

　　“如果没有实实在在的合作，要提升企业素质非常难。”在和海外基金的谈判中，国际上评判一个项目是否盈利的标准是“内部收益率”，也就是“资金的时间价值”，而国内则是通过“投入、利润和利润率”进行衡量。此外，还有对周全的法律手续的审核；项目评估价值中对现金流是否持续不断的考虑。这些细节性的问题都是中凯通过谈判才了解到的。

　　中凯一个和海外基金的合作预计在10月底会有明确结果。“这个合作只是一个很小的尝试，对于中凯的意义就是建立一种成熟的合作模式。很多境外投资者首先会选择境外上市公司来进行项目合作，在国内和非上市的中型企业合作为数不多。”

　　“一般的REITS都是借贷关系。但是此次中凯和基金的合作是一次股权投资的尝试，项目建成后，基金投资的部分可以保留、或者经营以及证券化。”