变卖为租 5年后物业收入将超过销售收入

　　近日，广州标志性建筑双子塔中的西塔开始招标，由于预计承建者最少要有50亿元的身家，高门槛把不少开发商阻挡在门外。但是，在众多来自国内外的巨头参与竞争的身影中，却赫然出现了广州房地产国企的龙头——越秀城建地产。

　　当年风光无限的众多国有开发企业运营日下，越秀城建却变卖为租，在商业地产运营之路上越走越远。

　　转投商业地产

　　2002年，广州的老牌地产国企广州城建开发集团与香港越秀企业集团实施资产重组，成为香港上市公司“越秀投资”的主体，合并后成为越秀城建地产。

　　曾在广州累计开发500多万平方米土地面积的城建集团在资产注入越秀投资后，却并未利用总资产达200多亿元、拥有大量土地储备的条件参与当时的大盘开发热潮，反而在广州众多开发商中率先提出了“从房地产开发向房地产经营转变”的思路。

　　很快，仅2003年该集团的租金收入高达1.8亿元(仅限内地)，而根据越秀投资2004年上半年年报显示，收租物业方面，由于维多利广场、财富广场及新创举大厦等项目投入运营，穗港两地物业租金收入比去年同期大幅增长44%，至2.03亿港元。物业经营方面的收入已经开始占集团总收入的18%左右。

　　广州城建集团的董事长李飞在接受《第一财经日报》记者采访时表示，当年转型主要是出于三方面的考虑，一是认识到房地产业发展受政策影响波动很大，上世纪90年代起历经数次宏观调控，每次都成为治理经济过热的首要目标。二是房地产业不能超越城市经济发展而随意发展，存在很大的局限性，不可能长期保持持续旺盛的发展规模。而且城市土地资源是不可再生的，住宅产品80%以上不流通，变现率低。三是世界500强企业没有一家是房地产企业。房地产业只是企业创业起步的必然选择。而要实现质的飞跃，走向更高层次，取得更大的发展，房地产企业必须走转型的道路。开发经营商业地产的道路，既能发挥房地产业的链条优势，又能集中优势资源，高效稳健发展。

　　“城建集团涉足商业地产一直是在不自觉的进行中。例如江南西的布匹市场和白马服装市场至今仍然在广州很有知名度，具有很强的辐射力。白马品牌使我们看到了商业地产经营的好处，2002年与越秀投资重组后，商业地产的经营就成为转型的方向。”越秀城建集团负责商业部分的有关人士对记者解释。

　　他所指的“白马”，是目前是广州地区规模最大的室内服装交易市场，每天的客流量在2万至4万人次，每年交易额在20亿元左右。而城建集团每年仅这一项目的租金收入就达1亿元左右，等于当年投资的总额。

　　物业经营收入力争达50亿元

　　广州的老牌物业顾问行珠江恒昌负责人认为，作为计划时代和前市场经济初级阶段，如城建集团等国企业往往可以凭借政府背景的优势，低价取得大量土地和开发优惠政策，进行基础设施、公建产品、大型住区、配套商业的开发、销售及物业管理，同时打造出适合这种机制下的企业文化与运作模式。但是在政府拨地几乎用完、市场政策一视同仁的今天，广州国企难以与敢于颠覆游戏规划的民营企业斗智斗勇。但是由于其前期开发的基础积累，在成熟的城区中心保留了大量商务楼、商厦等经营性收租物业，因此逐步由公建与住区开发商，过渡到商用物业经营商，便是可选择的好路子。政府的长期支持关系，国企稳健经营与房地产市场难得的诚信守法作风，老实细腻的管理队伍，都是物业运营的极大优势。

　　城建集团董事长李飞近日即表示，未来5年，集团主要重点发展项目包括越秀城市广场、越秀新都会、南沙商贸中心等17个项目，累计投入资金210亿元，计划开发建设总面积达到507万平方米，重点推进商业地产的发展。

　　经过5年的发展，集团年经营总收入要超过40亿元，力争达到50亿元，其中物业经营收入每年至少增长5000万元，到2010年达到7亿至8亿元的水平；商业地产的贡献值要达到集团综合效益的60%以上；酒店业、服装市场经营、连锁超市、物业经营、停车场管理以及开发建设链条上的企业品牌要形成系列规模，在整体上形成“越秀城建地产”作为广州市第一商业地产开发商和营运商行业品牌的领先地位。

　　“今后，越秀城建的物业收入肯定会超过销售收入。”李飞这样对记者表示。而越秀城建今年将在广州未来CBD中心区珠江新城内落实十大地产项目，去年已经落实5项，今年还有5项要落实，包括2个大型写字楼、2个住宅，以及广州市地标项目——“双塔”大厦中的一个，预计投资将超过60亿元。

　　作为一种“稳健型”的地产投资模式，地产经营既是保持企业长久稳健发展的手段，也是对

房地产商能否合理分配资源的考验。这一点从香港品牌房企那里得到了充分体现，住宅需求不振时，其出租经营业务的收入甚至会占到整体收入的30%甚至50%，有效地支撑着企业的营业额和利润。例如香港置地便拥有香港中环42%的写字楼，利润收入主要靠经营获取；新鸿基每年租金经营收入和开发利润各占一半。在大盘终结的时代，越秀城建集团走出一条向物业经营转型的新路，也可以说是为如今正为“地荒”而烦恼的各路开发商点出了一个可以努力的方向。