物管费遭遇限价跨国物业公司拟联盟应对

　　根据《上海市住宅物业服务分等收费管理暂行办法》规定，如所有服务都是五级标准，物管费最高限价为每月每平方米2.3元外资物业管理公司为了维持物业管理的水平，其维护成本非常高。为此，世邦魏理仕计划在近期牵头，组织几家外资物业管理公司进行内部研讨，拟对此作出新的应对

　　近期，上海的几家知名外资物业管理机构的物业管理部门都分外忙碌。头疼的不仅是 10月1日开始试行《上海市住宅物业服务分等收费管理暂行办法》，还要争取更多的业务，争取获得物业管理一级资质。

　　成立合资公司

　　7月30日，当林国强在合同上签字的时候，他显得很兴奋，第一太平戴维斯与世茂集团达成协议，合资成立了世茂第一太平上海物业管理有限公司。双方的持股比例分别是50%对50%。

　　“这将有利于我们在世茂集团开发的除上海之外的项目上进行更广泛的合作。”林国强表示。林国强是第一太平戴维斯物业管理部董事，从香港起步，他已经有了十多年的物业管理经验。

　　根据物业管理的相关规定，如果是非销售型物业，开发商往往采用邀标的方式，如果是开发商的合资公司，则获得该单子的几率非常大；而如果是销售型物业，在竞标的过程中，优势也会比较明显。

　　合资物业管理公司的成立无疑使得第一太平戴维斯和世茂集团在物业管理上的合作更为紧密。

　　而世茂第一太平上海物业管理有限公司，并非是第一太平戴维斯的第一家合资物业管理公司。据林国强介绍，在上海，第一太平戴维斯已经与百联集团、中远集团以及金茂大厦有过合作。而在不久前，第一太平戴维斯北京公司也与保利集团成立了合资的物业管理公司。

　　这在外资物业管理公司中是不多见的。据记者了解，包括世邦魏理仕、仲量联行、高力国际等外资物业顾问公司目前都是独立管理物业，并没有与开发商合资成立物业管理公司。

　　此举也被看成是第一太平戴维斯想要进军二、三线城市的铺路石。林国强表示，合资公司的合作是世茂集团开发的除上海之外的物业。“也就是说，将非常有利于我们进入二、三线城市。”

　　在今年，外资物业管理公司进军二、三线城市的步伐在加快，他们的理解是跟随开发商的脚步。今年初，高力国际已经开始在二线城市布点，仲量联行也已经在二线城市成立了办公室，而世邦魏理仕在成都等地的办公室也将在年底敲定。

　　竞争加剧

　　与开发商成立合资的物业管理公司，在业务上无疑是更为便利了。据了解，上海的物业管理市场的竞争非常大：在鼎盛时期，上海大大小小的物业管理公司大约有2500多家，而目前大约只有1000多家。

　　竞争的加剧，使得物业管理费的收入也在下降。在上海，物业管理酬金的收取模式有一种是根据百分比，在之前这一比例大约是不超过15%，而近年，这一比例大约维持在5%~8%，上10%的少之又少。

　　在竞争加大的情况下，合资是一条非常好的思路。在早前，也有外资公司尝试过。但是合作不久即告分手。高力国际华东地区常务董事翁琳表示，合资公司可能会产生排他性。即与该开发商的合作，有可能使得其他开发商的业务流失。这种担心使得高力国际在短期内都不会考虑与开发商成立合资物业管理公司。

　　而林国强也承认，尽管成立合资公司是本着互惠的目的，但是不可避免的是技术的输出。1990年的时候，第一太平戴维斯与目前上海的第一高楼金茂大厦成立了合资公司，第一金茂物业管理有限公司，双方合作6年，在2003年分手。金茂大厦以股份回购的方式，成立了全资的物业管理公司，对金茂大厦进行管理。

　　在最初，开发商只有开发项目的经验，而缺少物业管理的经验。从香港来看，大开发商旗下往往有几个不同的物业管理的品牌，对自有物业进行管理。以上海来看，陆家嘴集团等开发量大的开发商旗下就有物业管理公司，并且由于托管的物业较多，达到了一定的面积，已经成为一级资质的物业管理公司。

　　在上海，目前尚无外资物业管理公司获得一级资质。“物业管理的面积没有达到规定。”林国强解释说，而在今年第一太平戴维斯也在争取成为一级资质的物业管理公司。

　　在林国强看来，规模大的有品牌的开发商自行组建物业管理公司已经成为趋势。这意味着外资物业管理公司遇到的竞争在加大。

　　菜单式收费标准

　　尽管竞争在加剧，但是物业管理公司在一定程度上也代表了该物业的“体面”，因此，外资物业管理公司的优势仍然明显。但是近来，他们遇到了新困难。

　　根据《上海市住宅物业服务分等收费管理暂行办法》，对住宅物业服务收费实行“菜单式”管理。按照这一办法的规定，如所有服务都是五级标准，最高限价为每月每平方米2.3元。

　　据了解，这些外资物业管理公司接手的住宅项目几乎全是上海顶级的

别墅和高档住宅，由于别墅不受此次价格调整的影响，因此焦点就集中在容积率超过0.5的高档住宅楼上。目前世邦魏理仕有三分之一的住宅项目容积率超过0.5；第一太平戴维斯直接管理的15个住宅项目中，有9个住宅的容积率超过0.5；戴德梁行则有6个。从现行的收费标准来看，第一太平戴维斯受到的冲击似乎最大，因为其住宅项目物管费最低在每平方米4.2元，最高在每平方米7.5元，还有一幢楼因为情况特殊物业管理费高达每平方米18元。

　　林国强的烦恼也由此而生。他表示，目前正在与业主进行积极的协调。

　　对于新的标准，外资物业管理公司都有话要说，焦点集中在了成本上。由于管理的大多是高档住宅，为了维持物业管理的水平，标准也定得非常高。但暂行办法仍然留出了一定的空间，如果物业管理公司提供的服务超过标准，那么其收费也允许超过2.3元的上限，但是必须要通过市物业管理协会组织的专家论证，并经区、县物价局确认备案后才可实施。

　　为此，世邦魏理仕计划在近期牵头，组织几家外资物业管理公司进行内部研讨。无论是从市场的趋势，还是政策的层面，在近期，外资物业管理公司开始面临新的挑战。