借壳担保连环担保欺瞒进度以求追加贷款

　　宏观调控下，岌岌可危的开发商资金链不仅和销售放缓有关，一直以来处于潜规则下操作的开发贷款手法正暴露出风险。

　　“最近，我们老总每天吃药，常常失眠。市场不好，每一个可能出现资金问题的项目都可能令整个公司崩盘。”一个房地产开发公司的内部职工宋行(化名)向记者透露。宋行所在的房地产公司是上海市开发企业排名前十的大型国有房地产开发集团。目前拥有两大子公 司和七八个项目公司，同时开发着上海的七八个房地产项目。

　　项目虽多，但资金链却很脆弱，这是房地产开发企业的通病。这不仅由于单个项目的贷款比例过高，也缘于开发商一直讳言的“连环担保”。“这种操作手法的结局是，项目虽然不能一荣俱荣，但是足可以一损俱损。只要一个项目死了，整个集团公司都可能垮掉。”一位业内人士不无担忧地说。

　　正常渠道贷款几无可行

　　正常的贷款渠道正随着贷款要求的不断提高而被堵住。

　　“我们银行几乎已经不做房地产开发的项目贷款了。不是我们不想做，是央行统一的贷款政策令符合条件的开发商不用贷，没条件的无法贷。”工商银行上海分行一位支行客户经理杨先生表示。因此，尽管近日，上海一些银行明确表示对符合条件的开发贷款给予支持，但是上门求贷者并不多。

　　银行工作人员的解释是，目前各银行对开发项目贷款的要求是开发商自有资金比例达到35%，同时四证一书齐备。“而如果这些条件都已经达到，这个开发商其实是不用再到银行贷款的。35%的自有资金基本可以保障开发商完成前期动拆迁和办理手续的工作。而建设成本通过建筑商和材料商垫资进入就可以解决。”

　　然而，这些很多开发商无法达到的“铁规则”，从另一方面却催生了变相贷款的“潜规则”。

　　借壳担保与连环担保

　　“现在，很多银行的项目贷款都是处于叫停状态的。我们可以通过借壳担保的方式，为开发商拿到贷款。”程先生说。程先生所在的公司是专门为各类企业提供贷款中介服务的，这其中也包括为房地产开发企业联系贷款。“你直接到银行要贷款肯定要不到，我们却能做到。”而据他坦言，“做到”的办法除了有银行的人脉关系外，还要“作假”：假的财务报表和临时的担保协议。

　　据银行内部人士透露，目前上海市各银行的贷款政策比较倾向支持中小企业贷款，贷款最高额度是人民币3000万元。而这一政策成为信贷中介们操作借壳担保的一个助力。

　　程先生透露，以房地产项目的物业作为抵押，可以为一个中小型外贸公司换来担保贷款，而这个外贸公司只是借得的一个壳，这些贷来的资金仍然用于房地产开发。而这种借壳担保如果在多个项目间进行，就构成了房地产开发企业的连环担保。

　　上海市房地产交易中心总策划汤勇康为记者详细介绍了这种担保过程和潜在风险。

　　比如，一个企业内部有A、B、C三个项目，在不同的银行，项目间连环担保。根据连带赔偿责任，如果被担保项目B出了问题，担保方A将无条件为其偿还银行债务。而A项目为B偿还债务后将引来自身的资金链危机，它的坏账将由上一个担保方C承担，而C的担保方却是A。

　　“这种连环担保在房地产市场形势好的时候是没有问题的。因为预售款回笼快，贷款很容易补上。

宏观调控一来，一个项目的夭折很可能就影响到一系列项目的生死。”汤勇康表示。

　　而这也是上述房地产开发公司老总失眠的真正原因。

　　据了解，该公司目前的在售楼盘只有早期拿地的两个楼盘获利较丰，但由于与大股东利益分配流程出现问题，一直没有拿到应得收益。而另一部分后期拿到的项目，由于土地成本过高，同时遭遇销售受阻，资金回笼难度很大。

　　“这些项目里，只要有一个出现坏账，其他项目都将因为连环担保受到牵连。”宋行说。

　　预售不售追加贷款

　　开发商骗取银行贷款的另一种做法是隐瞒项目进度。据工商银行的杨经理介绍，有些开发商在结构封顶、预售证已经拿到的情况下隐瞒进度，向银行要求追加开发贷款。而政策上，项目扩大投资，追加贷款是允许的。“其实，开发商的这个项目已经开始预售，实现资金回笼，而他贷到的追加贷款是用于另一个项目的开发。”

　　“在过去市场景气的时候，银行为了吸引更多的贷款，尽管对这种违规做法心知肚明，在操作上却是默许的。但是现在，这些做法已经越来越难了。”杨经理说。

　　贷款政策随“市”而变

　　开发商在贷款银行得到的不同待遇，来源于不同时期央行的贷款政策。

　　据杨先生介绍，前几年的开发贷款模式是企业提要求，银行来尽量满足。“那时候只需要30%的自有资金和一个项目规划书就可以了。比如你的项目规划书上写明项目开发成本是2个亿，那么只要你出具6000万元的自有资金，其他资金都可以由银行负责解决，并分期提供给企业。”而现在，央行从整体金融局面和风险防控角度考虑，制定了一系列收紧房贷的政策，造成了贷款额度的下降。

　　根据央行发布的《2005年第二季度中国货币政策执行报告》，2005年6月末，商业银行自营性房地产贷款余额为2.60万亿元，贷款增幅同比回落12.85个百分点。其中，房地产开发商贷款余额为8459.45亿元，增幅同比回落7.69个百分点。

　　为挽救房贷颓势，上海一些银行宣布，对符合条件的房地产开发贷款将给予大力支持。但几乎就在同时，央行《2004房地产金融报告》再次预警房地产开发企业财务风险和由销售压力导致的市场风险。

　　在15日公布的这份《报告》中，央行的统计数据是，约有55%的房地产开发资金来自于银行贷款。而这里面只包括了18.4%的银行直接贷款和由购房者按揭贷款转化而来的开发商自筹资金。如果加上前文所述各种非房地产名目下的贷款不断地流入房地产领域，55%的数据很可能还要提高。