“利润大厦”这样砌成———一个楼盘的真实运作过程

　　据新华社北京8月25日电（记者周俏春陈芳）记者就房地产成本问题进行调研采访时，广西一位不愿意透露姓名的房地产开发商向记者解剖了一个楼盘的真实运作过程，从中可以看出房地产“利润大厦”是如何砌成的。

　　项目开发用地：180亩（12万平方米）

　　具备以下条件：1、地价：80万元／亩；2、技术指标：楼盘类型为小高层电梯公寓（12层）；容积率为3；绿化率为36％；建筑密度35％；3、策划公司全程代理，代理费及广告费为总销售额的4％；4、设计费15元／平方米（按总建筑面积计）；5、土建造价1300元／平方米，园林绿化硬化造价80元／平方米，市场销售均价2600元／平方米；6、几项主要税收：土地增值税按销售额1．5％；营业税按销售额5％；契税：按总地价3％；企业所得税按销售额2％。

　　开发商提供的成本测算如下：

　　项目总建筑面积：180亩×666．67平方米×3（容积率）＝36万平方米；绿化面积：180亩×666．67平方米×36％＝4．32万平方米；硬化道路：180亩×666．67平方米×29％＝3．48万平方米；

　　销售总额：36万平方米×2600元／平方米＝9．36亿元；

　　180亩土地成本：180亩×80万／亩＝1．44亿元；

　　工程土建总造价：36万平方米×1300元／平方米＝4．68亿元。此处数据为土建总造价，实际只要四五千万元即可启动开建楼盘，建好一栋卖一栋，并不用一次性投入这么多钱；

　　各种配套费用；

　　营销策划及广告投入：9．36亿元×4％＝3700万元；

　　需交的主要税：

增值税9．36亿元×1．5％＝1404万元，营业税9．36亿元×5％＝4680万元；

契税1．44亿元（总地价）×3％＝432万元。还有一些小的税费和公司日常开支，没有计入；

　　项目总投入：约7．4亿元；

　　利润（粗算）：9．36亿元－7．4亿元＝1．9亿元

　　理论利润率：1．9亿÷7．4亿＝25％

　　这位开发商解释说，实际上的利润率远不止这些，没有哪个

房地产商那么傻会把总投入砸下去搞一个项目，都是分期滚动开发的，因为前期只需投入1．4亿的土地成本加上四五千万元左右土建资金就可启动楼盘，当然，这部分费用我们基本是自有资金，所以相对那些向银行贷款启动的开发商，我们的成本要低些。再加上通过预售实现资金滚动，所以如果算实际的利润率，应该是100％甚至更高的回报。

　　作者：周俏春 陈芳

　　（来源：海南日报）