地产商发难央行版金融报告 鼓吹不盖经济适用房 | |||||||||
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| http://finance.sina.com.cn 2005年08月25日 07:54 北京现代商报 | |||||||||
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 昨天，一份来自“Reico工作室”的报告，紧跟10天前央行的《报告》推出。“中低收入家庭不需要经济适用房”、“低收入者的住房条件比高收入者更好”、“央行的宏观调控政策打击了全体消费者购房积极性”……这些“石破天惊”的观点在业内掀起巨澜。 昨天，Reico工作室发布了题为《2005年2季度中国房地产市场报告》的调查，该报告由主报告“持币观望态势形成，需求增长趋缓”与“经济适用房政策效果调查”专题研究两
去年的Reico年度工作报告，重点放在讨论全国房地产投资和房地产建设投资之间的关系，报告内容与“所有经济学家和政府官员高呼的房地产投资过热”的言论相左，即全国的房屋建设投资并没有出现投资过热与高增长，被认为“把天捅了个大窟窿”。今年第二季度的Reico报告，则把重点放在中低收入家庭住房情况的调查上，认为“中低收入者的住房条件要好于高收入者”，这令公众为之目瞪口呆。一位业内人士在听说之后，毫不掩饰地说：“这是胡说八道！”分析人士认为，央行不久前出台《2004年中国房地产金融报告》，遭到了地产商的集体不满，而这份报告显然是向央行版的报告“发难”。 Reico是地产商的“代言人”？ “Reico工作室”的介绍显示，其由“全国工商联住宅产业商会和中国城市房地产开发商策略联盟中城联盟”基于“促进房地产业及国民经济稳定、快速、可持续发展”的认识，共同资助支持建立。该工作室自称，秉持“自主超然、格物致知”的原则独立开展房地产市场研究，研究结论及倾向“独立于政府意图及商界立场”。全国工商联住宅产业商会和中国城市房地产开发商策略联盟对“Reico报告”只出题目，不干预研究、不审核结论、不谋求研究成果代表和反映行业及商界利益。 虽然，上述种种都力图说明，Reico工作室真的“是一个独立于政府意图及商界立场，以第三者的立场”来研究房地产市场的学术组织。但业内认为，从Reico的一些报告数据中可以明显看出，Reico其实是在为地产商说话。例如：政府的调查显示，全国房价平均为2136元／平米。但Reico认为房价没有政府统计的那么高，认为政府在统计房价时采取的办法不科学，应该把二手房、经济适用房等全算到房价里面去，那么中国的房价只在1500元／平米左右。戴德粱行助理董事岳峰钢指出：“这个明显是在为开发商说话。”事实上，此次报告是地产商出资赞助的。 华远集团董事长任志强在谈到Reico报告的时候，说了两段话。前一段耐心寻味：从目前来看，大多数地产数据都是官方的，官方要从官方的利益出发；另一部分，可能是经济学家从宏观经济的研究角度出发，所做的研究报告；还有一些，是地产商从利益集团角度出发所做的报告。实际上对于投资者来说，每一种报告都有其缺陷。 后一段也同样耐人寻味：希望有更多的民间独立机构，例如像方达(一个著名的民间调查公司)那样，不含任何利益冲突的研究者来出台相关的报告。而Reico报告即所谓的“不含有任何利益冲突的研究者来出台的相关报告”。 然而，记者了解到，Reico工作室是由全国工商联住宅产业商会和中国城市房地产开发商策略联盟管理的，会长为聂梅生，万通集团主席冯仑任轮职会长，23个副会长中大部分是各大房地产公司的老总，这样的人员构成，无疑让“不含有任何利益冲突的研究者来出台的相关报告”的可信度大打折扣。 地产商不满央行金融报告 8月15日，央行发布了《2004中国房地产金融报告》，直言当前房地产市场存在市场、财务、道德、操作、信用、法律六大风险，同时考虑到房地产商已经积累了一定的资金实力，建议取消房屋预售制度。此消息一出地产界立刻一片哗然，一石激起千层浪。 任志强8月19日就放言说：期房预售制度的存在是必然的，预售是控制产品结构性风险的重要条件、是控制投资和产量风险的重要条件、是控制现金流风险的重要条件，总之取消期房是不可行的。8月20日，SOHO中国董事长潘石屹也站出来说，世界上没有一个国家不允许期房销售的，央行取消期房销售无疑会阻断开发商的资金回笼。央行想动开发商赖以续接资金链的期房销售，似乎不是易事。 央行报告还提出，要提倡中小面积住房的供应，节约住房空间，限制高档公寓的修建。但Reico报告此次“石破天惊”的观点恰与央行相反。它认为：政府用来改善中低收入家庭和调节房价的经济适用房该结束了！Reico报告还认为，现在中低收入家庭的住房情况远远好于高收入家庭！业内认为，Reico选择这个时候发布报告，是直指央行《2004中国房地产金融报告》。 据称，这些观点是有根据的。但业内人士告诉记者：“Reico在玩弄高明的统计技巧”，但是含有详细统计数据的《统计报告》，售价高达5000元，Reico可不随便公布于众。 Reico和政府报告为何大相径庭？ 对同一个房地产市场进行研究，为什么Reico和政府报告的数据，结果如此不同？“这其中有多个方面的原因。”专门从事房地产调查研究的戴德梁行北京公司的专家向记者介绍。 首先，目前主要有三方在进行房地产数据统计方面的工作。一是国家，二是一些院校的学者，最后是一些地产商。相对来说，学者统计的数字是比较真实的，但是由于调查范围有限，参考的价值不是很大。而其他两方的调查各自代表了不同的利益团体，国家一般站在百姓的角度上，要保证大多数人有房子住，而地产商则要追求自己利益的最大化。 其次，对于房地产市场最敏感的房价计算问题还没有达成共识，政府认为商品房的价格就代表着房价，而开发商认为房价应该把二手房、经济适用房、廉租房全算进去，这个尚无法解决的根本问题导致了数据上的严重偏颇。 再次，两个报告在具体的统计方法上存在不同，主要表现在被调查对象的确立、统计范围的大小等一些统计学上的技巧。 也许，华远集团董事长任志强那段耐心寻味的话更能说明问题。官方要从官方的利益出发，地产商要从地产商利益出发。对于开发商来说，不喜欢这个报告，可以花钱再做另外一个报告。但对于公众来说只有一个买不起房很苦恼。 开发商要的到底是什么？ 进万言书、发布调查报告，开发商到底想干什么？每当政府出台一项政策发布一个报告，地产商们就闻风而动，轻则在媒体公开批评，重则上言国务院。可以说，政府的每一个举动全牵扯着地产商们的命脉。 前段时间，央行才说考虑取消期房销售制度，地产商们就好像“炸窝了”一样，全站出来批评央行的《2004年金融报告》：要取消期房，则房价上涨30%以上，任志强直指央行的报告“是个逻辑错误的报告”，潘石屹也响应说“世界上没有国家取消期房制，中国也不可能”等。这些地产大佬公开和政府“叫板”，一方面说明，政策对开发商具有毙命的杀伤力；另一方面，开发商自己在“造势”，一是给自己和公司提高知名度，二是争取更大的利益。 开发商不是评论家，不会对一件事情随便的发表评论，他们出来说话总是在为自己争取什么。开发商争取的无非是金钱和土地，但是开发商真的缺钱、少地吗？近日，新华社记者深入福建楼市调查发现，房地产开发利润平均在50%；根据中国土地协会会长邹玉川提供的数字显示，全国范围内囤积在开发商手里的土地有40万亩，以北京为例掌握在开发商手中的土地可以使用15年。 不缺钱不少地，开发商要的到底是什么？首先，开发商是商人，商人以追求最大利润为出发点，地产商也一样他们希望房子天天能涨价。其次，开发商要求有一个完全采用市场经济管理体制的房地产市场，减少政府的宏观调控，但是事实上，中国房地产投资每年以20%以上的增长速度在发展，业内认为，没用国家的宏观调控将会导致整个行业的瘫痪。最后，希望央行提供更好的金融政策，开发商希望银行降低个人住房贷款利率、延长还贷期限。可是事实上呢，“中国房地产企业70%的资金来自银行，房地产已经绑架了银行”全国工商联住宅产业商会会长聂梅生说。 博弈一：我们是否还需要经济适用房？
Reico—— 经济适用房可以不盖了 北京、西安、太原三个城市经济适用房的抽样调查得出结论：经济适用房主要满足了中等偏上家庭的需要，中等偏下和低收入家庭所占比例并不高。并且很多一部分经济适用住房被用作投资。从房屋使用情况的调查结果看，三个城市经济适用房自用率平均为70.29%。其中北京市51.34%，西安92.1%，太原80.25%。 如果政府继续完全依靠新增划拨土地来满足中低收入家庭不同层次的住房要求，那么政府将面临更大政策执行能力和政策执行成本的考验。对于中国这样的人口大国，关于人口比例的任何变动，都意味着一个绝对数量的巨大变动。最终得出结论是，经济适用房政策已经完成大部分的历史使命。 建设部—— 加大经济适用房的供应量 建设部将通过加强规划和土地引导，着力增加中低价位、中小户型普通商品住房和经济适用房供应。并且，建设部要求各地尽快公布今明两年普通商品住房和经济适用房建设规模、项目布局和进度安排。8月份，建设部将对40个城市“住房计划”公示情况进行检查。显然下半年建设部要加大经济适用房的供应量。 点评 经济适用房的出现，曾解决了中低收入家庭的住房问题。1999年以来，经济适用住房共解决了约30多万人的住房问题，提高了城镇居民住房水平。业内认为，Reico指出北京市的经济适用房自用率只有51.34%，这个只能代表经济适用房制度还不完善，存在严重的缺陷，但是并不代表经济适用房已经可以取消了。专家认为，取消经济适用房要谨慎。尽管经济适用房被指责有这样那样的毛病，可一旦取消，原本老百姓还能买的稍微便宜的房子就没地儿找了。 博弈二：宏观调控 到底打击了谁？ Reico—— 打击了全体消费者的购房需求 目前房地产市场需求增幅趋缓，表明国家宏观调控措施效应已经开始显现。以抑制投机为目标的宏观调控政策，不可避免地对整体的购房需求都产生了影响，包括自住需求和投资需求。 消费者普遍将国家对房地产的宏观调控简单地理解为要降低房价，因而纷纷推迟购房，持币待购。宏观调控打击了自住购买者和投资者两者的购房积极性，这些投资者既包括长期投资者，也包括短期投资者。因而加速了房地产市场需求下降的增幅。 央行报告—— 遏制房产投机者 有效控制房价 七部门出台调控房地产的“八条”措施以来，房地产市场出现了明显变化。 其一，过快上涨的房价得到有效控制。7月份全国70个大中城市房屋销售价格比去年同期上涨6.4%，比6月份上涨0.4%，上涨幅度继续放缓，部分城市涨幅明显回落。北京市在经历了今年前5个月的持续上涨之后，6月份商品房价格出现首次下降。6月份商品期房每平方米6899元，比5月份降低237元。 其二，房地产市场投机势头得到有效遏制。国有商业银行对房地产贷款的严格限制，逼使投机者渐渐退出市场。其三，从成交面积和成交量来看，国家的宏观调控并没有影响购房者积极性。 点评 据了解，目前在很多城市，投机者开始向市场抛售囤积的房产。这些成效，都是宏观调控带来的。如果没有这次调控，一些城市的房价现在不知会涨成什么样子了。业内认为，显然，Reico的报告提出宏观调控打击了投资者和自住者两者的积极性，是在有意扩大政策的打击面。 博弈三：穷人远远 比富人的住房条件好？ Reico—— 房价和收入条件无关 Reico报告的原话是：中低收入家庭的住房情况远远好于高收入家庭。2004年，中低收入家庭70%组人均住房使用面积，仅比全国平均值低0.45平方米，相当于高收入家庭人均住房面积的79%，户均面积的88%。而中等偏低和低收入家庭30%组的人均住房使用面积仅比全国平均值低1.98平方米，相当于高收入家庭人均面积的73%，户均居住面积的85%。这组调查的数字恰恰反映了中低收入家庭住房的现状并没有与高收入家庭拉开差距。 建设部—— 让中低收入家庭买得起房 要让中低收入家庭买得起房。其一，我国中低收入家庭的住房条件还很紧张：2004年，我国城市人均居住面积4平方米以下的困难户达8000多万户，城市家庭中住房使用面积小于20平方米的占7.8%，20-40平方米的占32.7%，流动人口住房条件更差。其二，我国房价明显偏高，中低收入家庭无力承担。 2004年一项调查显示，各大城市房价收入比普遍偏高，最高的沈阳达13.7倍，北京市房价高达12.4倍，上海、深圳稍低，但也接近10倍，最低的宁波市房价收入比为5.9倍。这个房价是对平均工资而言的，如果要是相对于中低收入家庭可能就是几十倍了。 点评 业内认为，住房条件不单单指住房面积，还有房子的好坏。戴德梁行助理董事岳峰钢说，看看星河湾的住宅，在看看百子弯的住房就知道高收入者和中低收入者在住房上相差多远了。Reico报告单方面强调了面积上的相同，却避而不谈住房条件。Reico报告中的这个调查，不但结果而且数据也令人难以理解，也许这就是所谓的“高明统计技巧”。 商报记者 赖大臣 |
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