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“从实际效果来看，新政的制定和实施在不同程度上刺激了别墅项目的开发和销售。”尺度地产在《成都市别墅市场研究》中这样评价新政对成都别墅的影响。新政、别墅，两个词语并列放到今日楼市中，已有了新趣味。看看“别墅”近几年的“新政待遇”：2003年，楼市正在品尝高峰滋味，国家陆续出台相关政策，强力限制别墅用地的审批；2005年，楼市开始尝到市场酸楚，国家则加大宏观调控力度，要求各地多建中低价位、中小面积的商品住宅，严格控制高档住宅开发。“别墅”果真就是个奇物，能够压力越大、动力越大吗？记者
了解到，别墅在建、在售项目的开发商确实普遍对新政下的别墅出路抱有乐观的预测。新政之喜两大乐观理由刺激别墅
据了解，开发商的乐观主要来自两方面。第一个乐观理由，是供求关系的最前端土地供应。目前四川省成都市的土地市场仍在执行别墅供地审批暂停政策，供地级别一般控制在R1、R2级就算比较高端了。新的别墅项目玩家拿不到地皮，只能盯着先入者玩，而在建、在售别墅项目的开发商只要乐意，都可以抱成一团做大蛋糕，于是乐观于此。
“在一定时期内，市场可供应的产品将逐渐递减，产品的稀缺性导致价格方面可能出现上涨，已经立项的高端项目将会选择合适的时机推出，使得开发利润最大化。”有别墅项目开发商这样分析。
第二个乐观理由，是供求关系的最末端销售环节。今年国家七部委出台新政的核心思路是调整房地产市场供求结构，具体就是增大中低档商品住宅供应，强调用“中小面积、中低价格”的产品冲击高端市场，最终拉平、稳定房价。
在成都，面积144平方米以上的商品住宅排除在“普通住宅”范围之外，这客观上迫使主攻高档住宅的开发商必须迎合政府、消费者的面积取向。此消彼长，不想购买准高档房产的客户，大部分将选择经济型别墅进行自住或投资，相当于新政把一部分高端客户“挤”给了别墅项目。许多开发商认为别墅本就卓尔不群，和自己夺食的对手又暂时难以进入，因此市场完全能消化、抵消新政带来的利空消息。而政府特别是房管部门负责人面对开发商的两大乐观理由，也并未否定，只是说这些都是市场行为，政府不便直接评价或干预。新政之忧政策风向标将向哪方吹？
在蓉开发商也有表示对房产新政担忧的声音。有人说，新政也好旧政也罢，说到底都是政府部门做的政策。政府部门考虑的是市场条件下的公众利益，强调制定好游戏规则即可。如果别墅开发商因新政而获益，那今后公众利益趋向假如有变化，那政策也将改变，到时候的游戏规则是否还有利于别墅项目，谁都不清楚。
最让别墅开发商宽心也最让他们揪心的，当然是土地供应政策。别墅用地供应闸门一开，大量玩家快速涌入，市场利润必然摊薄，别墅市场的中高端分层越清晰，带给市场的压力越大。残酷的市场轮回规律将使别墅市场进入“低—高—低—高”的起伏之路。
记者了解到，至少在未来很长一段时间内，别墅用地供应的闸门不会开启。有政府人士分析认为，一来土地是最珍惜的资源，耕地更是成都平原的宝贵财富，国家不可能也不需要再拿耕地开刀；二来是在当前房价问题已经成为政治问题的情况下，谁愿意拿高价别墅大量涌入市场造成房价猛涨呢？
成都西边的郫县、温江的耕地得到严格保护，北边新都等地的别墅开发气候尚未达到高峰，东边地块因历史旧有条件，正按照“中产城东”的思路大力开发中高档住宅，南边的华阳又因其是城市副中心而成为聚光灯的焦点———如果打开别墅用地阀门，那么地块在哪里？
至于银根方面，上月底，搜房网大话地产直播间邀请部分开发商谈“新政下的别墅未来走势”时，北京升达房产销售总监何冬梅认为新政对别墅影响很小，别墅拿来自住，喜欢便愿意买，至于金融贷款，既然别墅都是高收入人群买的，他们基本上很少有贷款的，因此也不必太害怕银行的脸色。而北京国际投资发展公司CEO杜猛则认为，人民币升值对房地产是非常有好处，能增强不动产购买力，并能将利好直接延伸到别墅项目上。本报记者吴宇航
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