寻找沙漠中的绿洲：招商地产二次浪潮

　　虽然宏观调控令不少开发商心寒，“市场机会就像一片沙漠”，招商地产宏观调控应对的措施之一，就是“努力捕捉新的高获利区域”，林少斌将之形象地称为“寻找沙漠中的绿洲”

　　本报记者 毛瀚民 发自深圳

　　25年前，深圳特区开发的大锤一锤砸在东边的罗湖桥下，西边，蛇口港开发的开山炮也同时轰然响起。

　　可以说，蛇口片区的发展史，就是一部深圳发展史的缩写，而招商地产，则是20年来蛇口历史的见证者和建设者。

　　“百年招商”是个响当当的招牌，招商地产也秉承了招商局的社会责任感和使命感。

　　在通往招商地产开发的兰溪谷社区的路上，有一条古色古香的路，两边的古榕树枝叶茂密，当初这里本来是要用来开发的，招商地产为了保护这路上的大榕树，为大树让路，经政府认可，改变了规划，于是将这条路改叫“爱榕路”。

　　房地产的深圳

　　“招商地产和蛇口的感情很深，‘招商地产’已经有20个年头了，早期主要也就是做蛇口工业区内的一级开发，完全垄断了区域内的房屋建设。”在蛇口新时代广场9楼，招商地产总经理林少斌接受了《第一财经日报》记者专访。

　　2004年，招商局蛇口控股股份有限公司成功剥离石化业务，成为以房地产开发与经营业务为核心的上市公司。随即，该公司向深交所递交了变更行业类别的申请，拟将公司所属行业由交通运输辅助业变更为房地产开发与经营业。

　　随后，招商局蛇口控股股份有限公司更名为招商局地产控股股份有限公司。这意味着在交通运输、港口服务、水运辅助、工业制造、房地产开发经营、科研技术、酒店饮食、保税仓储等综合业务中，地产正成为招商局地产控股股份有限公司的核心主业，对招商地产异地扩张大有裨益，它有效地弱化了招商地产的“蛇口区域”概念。

　　“公司更名是为了适应招商地产逐步向全国范围内发展的趋势，增强房地产主营业务的竞争力。改名后，股票简称‘招商地产’。”林少斌说。

　　谈到深圳25周年，林少斌感慨很多，作为深圳本土地产军团的领导者之一，他认为，深圳的房地产25年来的实践，实际上也是一部中国房地产行业的发展史，25年来，中国大概七成以上的房地产创新都源于深圳。

　　“深圳作为中国现代房地产策源地之一，无论是在产品塑造还是营销理念方面都一直处于行业领军位置。”林少斌说。

　　招商地产对于深圳的“依恋”更多地体现在具体的项目开发方向上。

　　2003年，招商地产在“深圳楼盘销售龙虎榜”和综合资质排名上均位居第二，迅速奠定了它在深圳地产的市场地位。

　　2004年，招商地产推出项目总建筑面积近100万平方米，成为深圳供应量最大、产品线最丰富的开发商。

　　林少斌指出：“深圳作为招商地产的总部，市场份额仍占半壁江山，在深圳不排除做中小项目，包括住宅物业和商业物业，外地主要以住宅为主。”

　　寻找绿洲

　　虽然

宏观调控令不少开发商心寒，“市场机会就像一片沙漠”，招商地产宏观调控应对的措施之一，就是“努力捕捉新的高获利区域”，林少斌将之形象地称为“寻找沙漠中的绿洲”。

　　他认为，行业调控主要是防止投资过热，防范金融风险，并不意味着行业大萧条已经开始。行业整体增速放缓，但交易总量和价格还维持在较高水平，各地区在周期上也并不完全同步，仍存在着具有相对高获利水平的区域。比如，深圳地区经济增长强劲，价格平稳增长，投机型需求较少，调控后总需求不会大幅度降低。但政府的土地供给多年来明显不足，存量土地已消耗多年。存在着供求失衡的可能，价格仍有支撑。

　　而在招商地产看来，宏观调控更像一个加大发展、龙门一跃的机会。

　　“所有开发商都会面临着压力，而招商地产要趁着宏观调控做好、做强。”林少斌解释道，“借助宏观调控，对大地产商来说是个机会，因为行业集约化程度进一步提高。”林少斌认为这对招商地产来说是一个快速发展的好机会。

　　机遇确实就在此时显现：

　　2005年6月28日，国务院国有资产监督管理委员会发布了104号国资函，确定国资委属下中央企业的房地产资产(业内估计该部分资产总值约1800亿元)将向五家龙头企业集中，招商地产母公司招商局集团即为五家龙头企业之一。对志在迅速成为全国性地产企业的招商地产来说，这无疑是一个利好消息。

　　“国资委方面已经跟我们接触过，但目前还没有任何具体的意向，如果事情有了眉目，也是由我们地产公司这边进行实际操作。”林少斌对记者说。

　　“我们将抓住大好机遇，选择质地优良的项目和企业，加快收购重组步伐，扩大公司规模，以较低的成本，实现更高的发展速度。”林少斌言语中踌躇满志。

　　正是因为看好招商地产目前正处于快速上升的阶段，2005年8月中旬，招商地产的控股股东招商局蛇口工业区有限公司，及蛇口工业区在香港特区设立的控股子公司达峰国际股份有限公司，表示将增持5%以内的招商地产股份。

　　多元化全国拓展

　　毋庸置疑，深圳是一个移民城市。深圳大多数大牌开发商往往鲜有为中低收入人群开发的小

户型，而招商的“城市主场”却在2005年的确是火了一把。

　　现在经过深圳八卦岭的体育馆，可以看到斜对面有这样一个广告语：这个城市不是我们的故乡，却有我们的主场。就这样的一个口号，年轻的深圳和数以百万的深圳年轻人多多少少找回了自己，找回了城市的尊重和共鸣。

　　去年10月，“城市主场”开始接受登记。1600多位都市“飘者”，围绕“城市主场”1300多个单元展开追逐。感动的不止是发展商，还有这座不甘冷落的城市。

　　其实这源于开发商的多元化开发思路，和万科不同的是，招商地产20多年的发展，在片区垄断综合开发方面，积累了很娴熟的开发经验，同时经营的项目也比较广，从大型商业、写字楼、到别墅和小户型，林少斌将这称之为“专业化的地产多元化”。

　　针对现在一些地产商开发单一产品的现象，林少斌认为，“房地产企业要长期做好做大，不能依靠单纯做住宅，它易受经济周期波动的影响，风险较大。在国外，大地产商都拥有相当优质的商业物业和出租物业，并具备相当优越的现金流量；而中国目前的发展阶段为一些公司发展单一物业创造了机会。”

　　显然，招商地产选择了前者，不搞单一产品线开发。从工业物业到写字楼、商业物业、公寓、别墅及大规模住宅小区，招商地产拥有20年的房地产综合开发经营经验。招商地产各类优质租赁物业超过40万平方米，年租金收入逾人民币2.5亿元，保证了相当充足的现金流量，也为招商地产的全国扩张战略打下了雄厚的实力基础。

　　2004年，招商地产成为深圳开工量最大、销售面积最多的发展商。项目多达8个，销售项目5个，租赁项目8个，总建筑面积近100万平方米。产品品种包括

豪宅型半山兰溪谷，居家型社区海月花园3期和花园城3期，高级商务公寓泰格公寓以及国际品牌小户型城市主场等，产品线异常丰富。

　　按照招商地产“五年规划”构想，深圳和外埠收益各占50%；出租物业和出售物业收益各占50%，招商地产的发展战略以深圳为总部，发展战略涉及广州、京津、上海和重庆。

　　“如果在一线城市保持前三位，那么这个开发商在全国将具有很强的竞争力，招商地产的目标是发展成为全国优秀的地产公司。”林少斌深谋远虑。

　　他透露，“招商地产”的策略是进入10个左右的城市，但每个城市都是战略性地进入，目的是能够支持“招商地产”的长期发展。

　　目前，“招商地产”已相继进入北京、天津、上海、南京、苏州、深圳、广州、重庆、漳州等9个城市，其中特别值得一提的，是面积达40平方公里的漳州开发区。“我们基本是垄断开发，有优先开发权；与蛇口类似，政府不投资，税也是留在这里。”

　　相关链接

　　在2003年中国房地产上市公司排名中，招商地产的主营业务收入居第二，总利润居第四，总资产居第五，综合实力居第四。有资料显示，该公司目前资产负债水平低于同行业平均水平，有相当大的举债发展的空间及在资本市场融资的便利，而且拥有数十亿银行授信额度，有在货币市场融资的保障，公司旗下位于蛇口的大量优质租赁物业，以及水、电专业公司的业务，也为地产开发提供了稳定的资金来源。放眼如今的国内地产界，招商地产的雄厚实力和十足后劲毋庸置疑。

　　招商地产于1984年在深圳成立，经过近20年的发展，作为国家一级房地产综合开发公司，招商地产已成为一家集开发、设计、监理、物业管理为一体、物业品种齐全的房地产集团。公司开发和建设了整个蛇口社区11平方公里的土地，并在北京、上海、广州、深圳、西安、武汉、南京、香港、澳门等多个大中城市投资开发大型房地产项目，累计开发总面积超过500万平方米。

　　2002年招商地产以蛇口控股作为依托实现了整体上市(股票代码为000024.SZ(A股)、200024(B股))，是招商局在大陆上市的旗舰公司，现有下属独资、合资、合作企业二十家，管理资产逾百亿元。在深圳市房地产企业综合实力排名中，深圳招商地产名列第二，在全国，一个“深圳＋广州、上海＋南京、北京＋天津”的三大招商地产网已形成。