地产投资信托离我们有多远

　　目前，房地产业已经成为我国国民经济的支柱产业和重要的经济增长点，如何利用有效的金融工具和手段来盘活房地产信托市场，保持房地产业的健康发展，显得尤为重要。随着央行121号文件、2004年4月份的国务院通知以及全国土地实行招标、拍卖、挂牌交易等政策措施的相继出台，房地产业面临着金融、土地等方面政策调整带来的资金短缺等难题，在此背景下，房地产投资信托作为一种切实有效的金融工具而得到迅速发展。

　　发展地产投资信托意义重大

　　房地产投资信托作为有效的投资手段可以活跃和刺激金融市场，作为融资手段又可以推动整个房地产业的发展。结合当前融资市场的现状，在我国现阶段发展房地产投资信托具有重要意义。它可以分散银行体系的经营风险，防范金融业风险。作为银行信贷资金的重要补充，房地产投资信托可以有效减少银行体系所承担的巨大金融风险，可分流部分银行储蓄资金，以减轻银行系统的经营负担，对居民的消费也将起到一定的刺激作用。同时，它还拓宽了我国房地产企业融资渠道，促进了我国房地产

资本市场的形成，有利于房地产经营专业化和资源的优化配置。

　　发达国家地产投资信托模式

　　从世界各国的房地产投资信托发展来看，大致可以分为：以美国为代表的房地产投资信托基金模式（REIT）和以澳大利亚为代表的信托计划模式（LPT）两种最具代表性和发展最为成熟的房地产投资信托模式。

　　基金模式是以封闭式投资公司为投资实体，通过发行受益股份来募集公众资金，运作方式类似于

封闭式基金，即积少成多、专家运作、分散投资等。REIT资产主要包括房地产或房地产抵押贷款资产。目前，美国REIT拥有的商业类房地产超过4000亿美元，成为世界上最大的房地产投资信托市场。

　　信托计划模式以信托计划为投资实体，通过发行信托单位来募集公众资金，是一种集合资金投资计划产品。信托计划模式的REIT可以从结构上确立受托人和资产管理的职能，在保证REIT的投资和收入分配策略顺利实施的同时，有效地保护信托单位持有人的利益。目前，澳大利亚LPT总市值已经达到600多亿美元，成为仅次于美国的世界第二大房地产信托市场。

　　我国选择成本最小模式

　　房地产投资信托是具有相对稳定的现金流和收益的投资产品。决定这种投资产品特性的主要因素是对投资目标和收入分配的规定。任何发展房地产投资信托的路径都必须在专项立法中明确投资目标和收入分配的规定，以保证房地产投资信托的产品特性。因此，我国发展房地产投资信托的首要前提就是尽快颁布《房地产投资信托法》。我国发展房地产投资信托，应从法律制度成本这一方面考虑，选择其成本最小的模式。

　　房地产业是资本密集型行业，房地产开发具有周期性长、规模大的特点，期间资金供应是否及时、充足，对房地产项目的成败起着决定性作用。目前我国房地产市场的60％以上的资金来源于信贷资金，房地产贷款余额占商业银行各项贷款余额的比重高达17.8％。房地产融资渠道的多元化能有效降低银行的金融风险，为我国房地产开发企业提供可靠的资金循环保障机制。REITs方式是房地产开发企业融资的一条有效途径。

　　四措施解决投资信托问题

　　由于房地产投资信托在我国还属于新生事物，因此，现有的法律、税收制度等其它方面对房地产投资信托的具体实施将形成障碍。为了促进我国房地产投资信托稳步、健康地发展，在借鉴美国的房地产投资信托的过程中，必须结合目前我国房地产业和信托业发展的现状，解决好面临的问题。

　　房地产投资信托（REIT）是新型金融工具，必须促使有关各方增强对房地产投资信托的认知程度。就房地产信托业而言，尽管有了“一法两规”，但只是一个框架性法律文件，缺乏真正针对信托业务操作层面配套制度。因此，必须建立完善的房地产投资信托的法律制度。目前，我国法律尚未对信托收益的纳税做出明确规定，缺少对房地产投资信托的税收激励政策，这不利于鼓励房地产投资信托的发展。要发展组合性期限长的产品，流动性差的话，投资者将很难接受。因此，我国可以调整对房地产信托产品的监管制度与模式，增加房地产信托产品的流动性，解决投资者转手的问题。同时可以通过直接上市等方式，建立高效、透明、完善的房地产信托产品的二级市场。

　　房地产投资信托（REIT）的来源

　　房地产投资信托（REIT）是美国房地产信托的一种特殊形式，也是房地产投资证券化的一种方式，这种方式于1960年美国国会通过了房地产投资信托法后才开始正式实行，其目的是使小额投资者也能以团体形式参与在此之前个人无法进行的大规模房地产投资。

　　房地产投资信托（REIT）就是通过公开发行股票或受益凭证募集投资者的资金，然后进行专业化的房地产投资或房地产抵押贷款投资的信托。普通投资者可以在保持资本流动的同时，参与原本需要大量资金的房地产投资，获取房地产投资及经营收益，信托公司则获得相应的管理费用的一种投资形式。它是房地产项目融资证券化的主要形式之一。房地产投资信托主要致力于可带来收益的商业性房地产，例如公寓、购物中心、

写字楼、酒店和工业仓库等，有一些还从事于房地产抵押贷款的投资。

　　作者:特约撰稿张晓琦