住改商叫停广州商圈面临抉择

　　Tracy，一个受禁止“住改商”所影响的店主，最近正在彷徨不知所措，她的店由于赶不上办证末班车，目前不知道该何去何从。

　　与Tracy有着同样彷徨的店主在广州有将近1000多名。“禁商”后所冲散的商圈将如何疏导成为迫在眉睫的事情。住改商的前世今生

　　住宅改商业用途(下称“住改商”)由来已久，早在3年以前，住改商就已非常流行。中原地产资深研究员指出，住改商的主因就是由于在旧式住宅小区中仅仅从住宅的功能上规划，而并没有考虑到商业配套，所以住改商能够成为一个旧式小区中的主流，而这些主流就以天河南、淘金路、建设六马路、江南西小区为典型的代表。而由于这些地方的消费能力均较高，所以一间间的小店便犹如雨后春笋般滋生。

　　而其间亦受到两次创业潮所带动。第一次是2003年广州市政府为了鼓励下岗工人再就业而出台的一系列优惠政策。第二次热潮便是CEPA协议签订后，为了鼓励港人在穗投资创业，亦制订了系列优惠政策，其中就有不少港人带着前卫的经营理念到天河南、淘金路等小区进行创业。这两次热潮中所产生的店主占了现在店主中较大比重，初步估计占了将近五成左右。谁动了住改商的奶酪？

　　住改商最直接的得益者就是住宅业主以及租户，业主可以享受到高出住宅一倍以上的租金，而租户亦可以租得相对廉价的商铺。但是谁又是住改商的受害者或者利益受损者呢？

　　记者翻查由2001年2月6日出台的《广州市住宅建筑改变使用功能规划处理办法》，“住改商”需要的资料有：1、申请改变住宅建筑使用功能的申请书，说明住宅建筑的地点、改变使用功能的理由和原因、经营范围、经营期限等；2、住宅建筑产权证件复印件一式两份；能够提供建设工程规划许可文件或者图纸的，应当提供其复印件；3、已经取得的消防、环保、卫生防疫、交通管理、市政园林管理、劳动保护、房屋结构安全鉴定等部门批准或者许可文件复印件；4、工商营业执照副本复印件；5、申请人的身份证复印件。

　　由此可以看出，住改商的要求并不高，一般正在运营的小店应该都能顺利进行住改商，但其中的“补地价”这一项却远远低于市场价值。记者在采访时，一知情人告知，住改商对于现在商业地产的影响最大，这些掌握着广州商业地产命脉的巨头早已对住改商对其市场带来的负面影响坐立难安。如今，禁止住改商势必会对其商业地产转移不少资金。

　　此外，住改商对商铺楼上的住户带来的影响最大。记者在采访过程中了解到一个不是笑话的笑话。在淘金路、天河南等小区，多是以前单位福利分房的产物，而现在住改商多是一楼，而以前一楼却是那些在单位中职位不高的职工所分到的房子。但住改商后，住一楼的职工却通过出租赚到钱，遭到不少楼上居民的眼红。禁商冲击现有商业布局

　　一直以来，天河南、淘金路、建设六马路、江南西均成为广州除天河城、北京路、上下九等步行街以外又一主要补充。天河南、淘金路任一家小店都能吸引不少顾客进去淘宝一个小时甚至数个小时，任何一家咖啡店都能让人花上一晚的时间呆坐。

　　遭到“禁商令”后，对天河南的商业气氛带来严重影响，而更有消息称，禁商令同时会蔓延到其余各大小区。如此以来现有商业格局必将遭受到冲击。如果住宅禁商在整顿无牌照小店的同时让成熟的商圈萎缩，就将得不偿失。

　　华南商业网总编辑、广东省连锁协会会长助理黄华军认为，洼地效应需要经过长时间培育才能形成，大的购物中心与小店将是一个互补，吸引更多的商铺往这里涌。

　　暨南大学管理学院教授何永祺也认为，任何地方合理的商业网点分布，都应该是由大型、中型和小型商业网点相互组合而成的，不同类型的网点都在满足不同消费群体的需要。如果把小商铺都取缔掉了，会给部分消费群体带来一定的不便，这就对整个区域的商业环境造成了破坏。

　　而禁商后，现有的布局又将路在何方？打造特色文化街区

　　商业地产资深专家谢仕平认为，若将“住改商”一概而论，统统取缔，势必对整个广州的商业环境造成很大的打击。“住改商”的存在说明城市还存在这方面的需求，将其取缔后整个城市的商业环境都会受不同程度的影响。政府部门应该在审批的程序上加强监管，引导这些店铺成为规范的商业网点，而至于其存亡，则应该让消费者和市场去选择。

　　商住分离已是公认的

城市规划趋势，它需要土地储备足、商业规划前瞻性、商业推导完善等前提条件。黄华军表示，有一个必要因素，就是政府对于今后的住宅小区必需把商业的功能、布局等充分考虑进去，而且必须带有前瞻性。广州出现商住合一的现象反映出广州的规划滞后。建商圈难，毁商圈易。在治理的行动中，我们是否应该扪心自问，我们的法治精神究竟谁应该承担对契约的责任？

　　天河南的店主Tracy告诉记者，现在天河南已形成一个非常有特色的街区，现在既然都已形成，为何采取取缔的手段，而不是引导其合法经营？

　　如何疏导这些即将被取缔的商户将成为目前需要解决的问题之一。华南理工大学建筑学院常务副院长赵红红建议，天河城、正佳周边地区的街道都开发成商业步行区，现在天河南路一带的商业氛围也已自发形成，可以将目前聚集在天河城和正佳这两个点的人流引向周边住宅区，如果能将天河城周边地区进行系统改造，对天河地区的景观提升肯定非常大。

　　更有专家建议，广州应该打造特色文化街区，此前曾经打造的芳村酒吧街却由于管理不到位而造成现今门庭冷落，而特色文化街区则应该紧靠在现有大型商圈周边打造。