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沿着107国道进入清远的时候，会发现道路两侧的工业园区一个连着一个，繁忙的建筑工地上大卡车穿梭来往。清城区、清新县、佛冈县这些工业园聚集的地区，推土机、吊臂机频繁开工的连片工地开始取代了昔日的村落。这个三线城市以工业化为突破口，成为珠三角新一轮产业转移的承接点。地价三年升10倍
在采访过程中，记者发现仅清城区一地，就计有建材陶瓷城、毅力工业城等16个工业
园区，而官方数据显示，整个清远仅佛冈、清新、清城、源潭等地就有50多个工业园区。其中不少工业园区三通一平的工业用地都在30万平方米以上。
清远有关政府人士表示，过去清远开发工业园区只是走“筑巢引凤”的老路，耗费巨资建好了工业园区等待企业进入，效果并不明显。但现在却改为“引凤筑巢”，通过各类优惠政策吸引了企业进入清远之后，再按照他们的需要把工业园区划拨出去。
而在采访过程中，记者留意到，该人士频频提到的引入“外商”，其实指的主要是清远之外的企业，并非一定是来自中国境外的资本。这些“外商”大多来自珠三角发达的工业地区。该人士指出这是因为世界产业正在经历新一轮的大转移，而珠三角在承接了国外高加工的制造业后开始把劳动密集型产业向周边地区扩散。目前仅源潭地区就有来自佛山的新中源、欧雅、威华、蒙娜丽莎等15家建材陶瓷企业投资设场，有155条陶瓷生产线。
而工业园区运营的低成本是清远吸引企业进驻的优势。记者在采访中了解到，在市中心清城区，已经三通一平的工业厂房用地，三年前售价是30元/平方米以下，如今则为300元/平方米左右。但是租用厂房的价格却没有太大变化，月租仍然是5元/平方米，普通厂房则是4元/平方米。
如果在市区以外的县，“外商”租赁闲置厂房兴办工业企业，一般是前两年免租，第三年起三年内月租金每平方米1~2元。新建厂房在前两年是10元/平方米左右，土地出让金一次性交纳，但是如清新县等地区由于企业进驻越来越多，工业厂房用地的售价也增长了几倍，但价格仍然大约3万元/亩。但是清远的工业园区除了地价上涨外，如工业用水、用电、人工成本、拖车、海运费等交通成本仍然低廉。例如某鞋业制造厂进驻清远之后，仅电费一项一年就比过去在珠三角发达地区设厂时节约上千万元。工业化撬动房地产
而工业园区的发展在带动当地经济快速增长的同时，也对清远的房地产需求产生刺激。工业发展引入的如科技人员、高级管理人员等人才，对于居住的要求比较高，因此一些大开发商也纷纷进驻，大盘开发的现象在清远开始出现。
目前碧桂园集团已经在花都和清远交界开发占地近万亩的楼盘，其中仅清远境内的面积就达7000亩左右，预计会在今年“十一”期间开盘。其目标客户群除了瞄准广州市区客户及花都客户外，也有意向吸纳部分清远的客户，预计其别墅产品可能定价会在3000元/平方米以下。此外，据说素来扎根广州的祈福集团、香江集团、美林基业也在清远圈下大幅地块。其中美林基业开发的美林宏景新城已于7月开售，总占地230亩，主要是针对清远地区的外来高收入人员，不过其售价只是1380~1700元/平方米左右，相对当地水平来说属于中档。而祈福集团及香江集团则对是否已经在清远圈地的问题不予回应。
但在清新县，记者还发现除了这些比较知名的开发商外，还有许多二线开发商也进驻清远一掷千金。例如香港彩恒集团投资8亿元，深圳冠懋地产投资8亿元在当地开发占地上千亩的大盘。清远俨然有成为广东地区最后一个大盘云集的“处女地”的迹象。
除了大开发商看好其工业化前景进驻圈地外，清远市政府也有意向借助工业化盘活市区的旧有闲置用地。去年清远市政府已成立了专责小组，专门清理市区的闲置土地。包括部分企业尚未建设的土地、农民的实业用地和私人购买的土地以及被法院查封和银行抵押的土地，主要通过转让或租赁的方式招客商上项目。目前正在处理的土地包括老城区的玻化砖厂、中科巧克力厂等闲置用地。
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