取消商品房预售直指开发商命门

　　8月15日，央行发布《2004中国房地产金融报告》(下称“《报告》”)，其中建议：可以考虑取消现行的房屋预售制度，改期房销售为现房销售。就在10天前，国土资源部土地利用管理司司长廖永林也曾经提出，“应该完全取消商品房预售”。

　　曾经联合发布房地产调控政策的国家七部委中，已经有2家非常直接地提出了取消商品房预售的建议，如果七部委中再有类似表述，这一建议很可能成为强制实行的制度，而且 影响首当其冲的将是开发商。

　　统计数据表明，近年来开发商的自有资金逐年下降。以上海为例，房产开发企业自有资金2001年为18.84%，2002年为17.53%，2003年为16.94%。直到2004年下半年，中央出台相关政策，要求房地产开发企业(不含经济适用房项目)的自有资金比例必须从20%提高到35%以上。

　　鉴于在2004年全国房地产开发所筹措的17168.8亿元资金中，银行贷款的比重在55%以上，较往年仍有所提高，这表明房地产投资自有资金比例的下降，房地产贷款仍然具有潜在风险；而预计2005年底全部房地产贷款余额将达到3.1万亿元，还会比2004年底增长2成，所以，通过取消期房预售来缩减房地产开发对银行资金的过重依赖，成为完善房地产金融市场的首要任务。

　　央行的建议如果得以施行，可以预见的是，由于资金回笼周期拉长，开发商的资金压力必定会在相当程度上加剧，进而可能会使一些实力不够的开发商放弃相关的开发项目。这对银行、基金公司等金融机构和房产投资人士来说，都是一个相当明确的市场干预信号。

　　按照目前上海的商品房预售要求，高层住宅要求完成结构三分之二、七层以下住宅要求结构封顶方可预售。如果取消预售，开发商的资金要求将进一步提高，项目配套费以及50%左右的土建工程费用须由开发商通过银行之外的渠道自行筹集。很多中小开发商将因此惨遭淘汰。

　　一个星期前，上海正传出各银行放松对房地产开发商贷款的消息，《报告》的发布将直接影响银行的决定。如果在不久的将来实行现房销售，开发商回收资金的周期将因为现房销售而拉长，现在发放给开发商的贷款将面临极大风险。

　　对于房地产市场而言，现房销售将在一定时间内减少商品房供应量。不过，供应量的明显下降将会在现有待售商品房完全消化之后方可显现。以上海为例，截至8月17日，上海商品房可售总面积为1751.83万平方米，即便是马上实行现房销售，在现有供应量的基础上，很难有明显的供应趋紧效应。

　　有市场人士认为，取消期房预售实质上是将政策的支持点由倾向于开发商转向倾向于普通购房人。因此，“对国家的

宏观调控部门与社会公众来说，此举不光是一个经济信号，而且还是一个包括建设和谐社会在内的社会信号。”

　　更重要的是，由于市场已普遍出现观望心理，对

房价下跌的预期并不会因为现房销售而发生任何改变。而且现房销售对开发商是利空，对消费者而言是利好，不排除开发商为避免现房销售而将现有楼盘加紧上市的可能，如果这一轮推盘热潮与10月左右的传统新盘上市高潮重合，房价将有可能出现更大面积的下跌。

　　同时，由于土地出让收入已成为不少地方政府主要的收入来源，如杭州，土地收入在全市财政收入中所占比例超过30%，土地收入的下降对政府财政收入的影响非常明显。因此，杭州市并没有停止推地计划。而目前的市场走势已使土地价格出现下降。据了解，杭州最近出让的土地，开发商基本上是在招标价的基础上再加20万元即可拿到，已完全没有之前数人竞价的场面。

　　如果土地价格出现明显的下跌，那么，房价的下跌幅度将大于地价的下跌。而杭州市的遭遇说明，土地收入在地方政府的财政收入中占比较大的城市，也将步杭州市后尘，加快土地上市的步伐(除非有更好的财政收入来源取代土地收入)，这些地方的房地产市场将再次进入土地供应增加-土地价格下跌-房价下跌-土地供应增加的恶性循环。

　　如果这一趋势难以转折，那么现房销售只不过是将下跌延期而已。从这个意义上看，取消期房销售并不能解决现有的房地产市场秩序及房地产金融问题，但是这将是一个很好的开始。