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(记者 耿飞)
虽然刚刚路过上海的麦莎台风把招牌给吹歪了，上海浦东张扬路上一家个体房产中介店的戴老板也懒得去管，“这几个月是揭不开锅了，但9、10月份是通常意义上的销售旺季，我想再撑一阵，应该还能有点起色吧。”确实，好时光不再，老戴抽的烟也从“中华”降到了“红双喜”，但是这几年来上海房市的疯狂发展态势却仍然让这批久经楼市风云的小老板
留恋不已。因此，今年的秋天格外让人企盼，再等一等、看一看，也许到了秋天就好了，这可能是上海楼市中很大一部分人的想法。
确实，对于上海房地产市场而言，新政影响最剧烈的五月、六月过去了，传统上的淡季七月也过去了，八月正在不温不火地度过，传统的旺季九月、十月近了。经过几个月漫长的权衡、调整和观望，人们对未来走势形势的判断，将在9月10月逐渐形成，然后决定手里筹码的走向。回升或是急跌，市场各方心里其实都没底。
成交量创新低凸现供求矛盾
对于下阶段的房地产价格走势，目前主要有两种意见，一种认为九、十月份会急跌，然后价格稳住，开始阴跌。一种认为下半年楼盘价格会有个稳定期，然后价格能够回升。九、十月份真的会止跌回稳转而上扬吗？七月份的最新数据又给这样的期待增加了一些不确定性。根据中房上海指数办公室的最近调查数据：上海商品住房市场7月份的成交量创下了多年来单月成交最低量纪录。7月上海的成交量为77.8万平方米，较6月下降3.5万平方米，仅为今年最大单月成交量的三分之一。近期成交量急剧萎缩的态势依然在继续。中房上海指数研究室分析认为：当前住房成交量萎缩的态势近期内不会很快恢复，新一轮自住型住房增量需求的培育还有待一定的时间，在观望心态浓重的情况下，房价的下降则是成交量维持或放大的催化剂。宏观调控措施已对房地产市场发生明显作用，对于上海住房市场来说，应该探索提高本市广大居民自住改善型住房购置能力的措施，比如大幅放宽住房公积金的贷款额度等。
房产分析师认为，成交量将是解析接下来走势的一个关键量。没有成交量，那么开发商和炒家都挺不住，没有成交量的市场，只能是一个动荡的市场，一个失去控制的市场。“上海房地产市场已告别长达5年半的房价持续快速上扬、高位运行的态势，转而进入价跌量跌的理性回归阶段，随着新增供应量不断上市，多空博弈的天平已倾向于买方市场。”中国指数研究院(华东)副院长陈晟表示。市场经历了近3个月的政策消化期后，进入降价量平阶段，人气开始恢复，但买气依旧不足。现在的楼市未到回暖时期，经历了宏观调控政策出台后，抛盘明显增多、接盘寥寥、价格不动的第一阶段，目前处于价格下降的第二阶段，降价是否真正有效，还得看成交量是否放大，少数区域的个别现象不能代表楼市的整体走势。
挤出开发商的垄断利润
目前，上海房地产市场出现了一波降价风潮，连续的宏观调控政策基本挤干了楼市中的投资需求，而楼市中的很多投资客还没有甚至没法撤离。大量中介倒闭，就是因为没有成交量。业内人士认为，现在还难以确定下一阶段房价的下调幅度，但是有一点是可以肯定的，就是房价已经进入一个下降的通道，而且会持续较长一段时间。
专家表示，房地产市场在调整阶段会表现出三种特征，目前已出现价格急跌而成交量增加的特征，属第二阶段。房价会在这个阶段出现较大幅度的变化，不过房价下跌才刚刚开始，远远不到大面积下跌的阶段。可能要等待2个月之后，也就是到今年10月份前后才会出现新的变化，届时可能会出现一些新的变化，不排除出现价格大幅下跌的现象。而开发商无疑将会面临更大的考验，现阶段，不少开发商忙着找资金来继续项目，但是他们的期望值并不高，一位房产商坦言，不奢望此前的暴利了，只希望能有一个稳定发展的政策空间。
而房价的下跌必须要压缩开发商的利润空间。业内人士认为，目前开发商所获得的利润中间，有相当一部分是垄断利润，而这部分利润会随着政策的调控将逐渐被挤掉。据房产开发人士介绍，如果在理性的市场环境下，开发商能够获得的利润在15%左右。但是，前段时间，由于房地产市场非常火爆，市场呈现供不应求的局面，自然而然地将开发商推向了垄断的位置，开发商可以比较随心所欲地控制房价，故在其获得的利润当中，有很大一部分为垄断利润。由此可见，随着市场的不断完善，如果将开发商原本因为垄断而得到的30%左右的利润完全挤出来之后，则相对于房价也将有30%的下落空间。
十月将有转折？
虽然上海商品房的价格和成交量一路下跌。然而，近期市场上释放出了一些值得关注的信号：人民银行上海分行建议对房龄10年左右的二手房贷款进行政策“松绑”；商业银行悄悄提高了老公房的贷款成数；少数领先降价的开发商转身“逆市涨价”。对此，多位房产分析师指出，这并不意味着房地产市场即将回暖，而是在盘整中出现的必然情况。
“10月将会能更清晰的判断，到时上海房地产市场将会出现一个大的转折点。”瑞士信贷第一波士顿亚太区首席分析师陶冬在8月举行的“21世纪房地产论坛”上对外指出，上海将进入楼市调整第二期甚至会出现调整第三期，房价将大跌。
陶冬表示，中国的房地产经过四、五年的强劲上升期，有时候会出现短暂的强烈调整阶段。虽然中国的信贷政策在今年下半年慢慢开始放松。但是房地产政策，短期内不会放松。陶冬分析说，市场最大的变化不是价格和成交量的变化，而是对价格的预期出现了根本的变化，房价只升不跌的局面被彻底打破了，开发商固守的卖方市场也已经被打破了。今天上海的房地产市场就像2003年的车市，当时的车价已经下跌了，但是购车人预期价格还会进一步地下降。因此，拉动今天房地产市场的最大因素不再是开发商的价格联盟，而是消费者的价格预期。但陶冬对中国整体房地产市场的长期发展看好，他说，英国的房地产经历了200多年，美国的房地产经历了100多年的发展，中国的房地产从房改开始到现在只有五、六年的历史，还正处于婴儿期，出现各种各样的问题是正常的。他对中国长期的楼市非常地看好，中国经济的发展远远高于其他的地区。
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