38宗土地被收回的背后

　　本报记者 许慧颖 发自北京

　　“清理闲置土地的工作已经全面展开。”北京市国土资源局局长安家盛在接受《第一财经日报》记者采访时这样表示。安局长表示，本月内便会出台相关实施细则。

　　安家盛的此番表态足见政府整饬土地以控涨幅之决心已经非常坚决，而几天前北京市 国土资源局刚刚收回38宗违规土地。

　　黄金地块被收回

　　此次38宗土地被收回的原因是未能按期及时清缴土地出让金，其中大多位列北京城八区黄金地段。最大的一宗受让方是北京市王府井房地产综合开发公司，位于东城区平安大街东四十二条危旧房改造区一期工程，面积是8.5公顷，用途为住宅。

　　而最令人惊讶的莫过于年初美林注资3000美元的银泰中心A座商业部分。此外王府井、金融街等一线开发商的身影也在其列。如果说没有资金实力的小开发商土地被收回一点也不奇怪，而现在这些一线开发商甚至以雄厚资金实力著称的外资所有土地也被收回，就不再是简单的销售速度影响资金回笼的问题了。

　　不过，被收回土地中包括商业、办公、地下车位和住宅、公寓规划用途都有。其中又以商业配套用途占多数。大部分都是某个项目中的一部分，因此这种被收回的土地如何处置将成为关键。拿银泰中心来说，被收回的是A座的商业部分和C座商业及办公部分。北京市国土资源局相关人士表示，这些地块被收回后，将不再与原受让方形成合同要约关系，土地会从其他渠道重新投入市场。这样一来，项目原有规划整体性以及利益分割是原受让方与后来者共同所要面对的问题。

　　一方面开发商积极拿地扩大规模，另一方面却是无钱交纳土地出让金的尴尬。这与开发商多方作战、无限度扩张紧密相关。同样金融街地产开发公司今年初启动了以二线城市为增长点的全国发展战略。就在上个月，该公司宣称，分别出资2.025亿元和1.025亿元组建惠州置业公司并增资南昌置业公司。

　　从实行新政策以来，北京不少项目的销售情况每况愈下，这对靠销售回笼资金扩大规模的开发商来说是个硬伤。某代理行销售经理表示，近来，每个月都有呈递增数量的中小房地产开发商“关门”。在市场化程度不断提高的前提下，新一轮的洗牌不可避免。

　　即便如此，在北京开发商拿地还是很疯。为了避免招拍挂带来的无法预计的成本，多数开发商采取了通过收购项目公司拿地的途径。某开发商明确表示，这样做有三点好处：土地完整、手续便捷、价钱好商量。

　　深化土地改革

　　据了解，以往开发商拿地后拖欠地价款时有发生。但多数情况下，只要交纳滞纳金及利息后仍可以继续取得土地使用权。而这一次北京市国土资源局的举措表明今后再无绿灯可开。

　　同时，这也是一个即将大举整顿闲置土地的信号。由于北京市处置闲置土地的具体细则正在制订中，因此记者无法得知更为细节的东西。不过，安局长指出，细则将与七部委意见保持一致。按照七部委意见，国有土地超过两年不开发国家将无偿收回使用权。至今，这项政策并没有真正实行过。

　　另外，目前全国土地利用总体规划修编工作正在进行。这些都将是深化土地改革的一部分。七部委报告中，称北京有闲置土地696公顷，而国土资源部在组织逾期不开发土地调查时发现，目前全国闲置土地、空闲土地、批而未供土地近400万亩。其中，各地在开发商手里逾期2年以上没有开发的土地就达到40万亩。

　　除开发商故意囤地外，地方变相批地也是造成土地市场混乱的主要原因。显然，国家的土地审批制度触动了某些地方利益，于是借制订地方土地利用计划变相批地。上月，审计署调查出的四城市9个违归新建高教园区。同时，土地预审制度开始实施。

　　旨在稳定房价的“国八条”与七部委关于房价的政令和土地预审制接踵而至，可见政府此次调控决心之大。而其中都包含关于“加大土地供应调控力度，严格土地管理”的内容。可以看出，国家已下决心从“土地”这个房地产市场的源头入手，建立房地产土地市场的新秩序。