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近日一些经济学家发表了一番关于房价的宏论，总体而言是说房价不高。究竟房价高不高，抛开经济学家们的宏观大论，我们不妨换个角度，从微观的角度看看房价。
熟悉房地产评估的人都知道，评估住房有三种常见的方法，即成本法、相对销售法、收入法。成本定价法是以当前市场上的建筑材料价格加上其他成本而形成的价格；相对销售法是与本地区相似的房产近期销售价格做为定价的基础；而收入法是根据该房产未来收入现
金流折算后的现值作为现在的定价。
先以成本法来看，根据最近福州市物价局对该市市区商品房社会平均成本的测算显示，福州市区商品房利润约每平米达1400元。地价、建设成本、配套设施等成本合计只占房价的59％，利润率为39％，利润大大高于一般行业。而福州的现象，是全国的一个缩影。
那么以相对销售法来看呢？有人以上海和东京相同地段的房产价格做比较。例如，在东京繁华商业区的地段买一套高层80平米公寓，为3千万日元，合人民币225万元，每平米2.25万元人民币；而上海同一地段的房价也达到了2－3万元人民币。需要说明的是，东京的房子是全装修的，还有中央空调和地板暖气，包括部分卫浴和厨房设施，而上海的房子是毛胚房，谁高谁低，一看便知。
最后，再以收入法来看房价的高低。专家认为房租门槛更低，周期更短，所以房租对市场的反应比房价更敏感。从投资的角度来说，房屋价值是未来租金流的一个现值。以上海为例，笔者了解到，上海中环附近房屋单价要1万元左右，总价100万元，但是每月租金3000元，净收益率也就2%左右；而目前住房按揭贷款利率也要5.31%,从租金角度考虑，应该说上海等地的大部分住宅已经失去了投资价值。
从以上三种估值方法来看，房价已明显虚高，至少上海如此。由此得到的一点启示是：观察经济问题不应绝对盲从于理论，应更着眼于观察到的现象。
作者：陈岚桦
（来源：海南日报）
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