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近年来，随着大量商业楼盘的不断兴建，海口商业地产在数量的急剧扩张中,突显出的问题也越来越多，主要表现为绝对量偏多而有效商业面积不足。本组稿件主要从海口商业地产迅速增长下存在的问题、原因及如何更有效规范商业地产的发展等方面进行了阐述，希望能更好促进海口商业地产的健康发展。———编者
近日，商业面积达13万平方米的万国商城的复工，引起商家们的再一次感叹：海口商
业的分羹者真多。
不独万国商城，近来，海口的大型商业项目可谓一个接一个上马，万国商城、宜欣商业广场、海秀站、三叶数码城等几大项目，合计商业面积已超30万平方米。
现有的海口商业中，以海秀东路最为集中，第一百货、乐普生商场、明珠广场、金世纪商城、俪人世界等多家商城林立；玉沙路是海口金贸区的一条中心道路，全长不到500米，而各种商业设施却近百家，其中风华时代、广百百货等营业面积均超1万平方米。
如此大面积的商业在建项目，加上现有的海口商业地产状况，使得海口许多商家开始担心，消费能力有限的海口能否承载得下如此多的商业地产，海口商业地产是否已经趋热？
绝对量偏多
据统计数据显示，我省商业营业用房开发规模近年来不断扩大，2001年是16万多平方米，2002年达29万多平方米，2003年为40万平方米左右，去年则为70万平方米左右，而这些商业营业用房基本集中在海口；另据数据显示，到去年为止，海口城镇人口人均商业面积已达到1.1平方米~1.3平方米，大大高于全国平均水平，甚至超过北京，直逼上海。
在数据面前，很多业界人士不禁叹言，目前海口商业地产的绝对量显然已经偏多了，商业地产面积已超出了人们的购买能力。
乐普生商城的总经理文春生说，由于海口消费能力有限，购买力不足，现有的商业面积已稍显过剩，如何更好利用现有的商业面积是商家及政府需要好好思考的问题。
有效面积不足
不过，海口商场虽多，然而真正独具魅力、能留得住顾客的却寥寥无几，不能满足顾客的多方需求，一些商场因此经营困难，甚至走上绝路。
一位不愿透露姓名的业内人士说，从海口几家大的百货商场来看，基本上档次相当，同质化已很严重，顾客在这家商场买得到的东西，在其他商场照样买得到，因而这些商场也就失去了不可替代性。
据了解，目前海口各商场的供货商很单一，且基本雷同，大约共有300多个，除有9个品牌的厂家直接有选择性进驻商场之外，其他的品牌均经过这些供应商。
正因同质化的问题，一家商场的开业，不是挑起了顾客新的购买欲望，而只是平摊了原有的商业利润，有效商业面积不足，使得很多商家的经营步履维艰。
对商业地产颇有研究的国际注册商业房地产投资师田宇称，根据海口现有的消费能力，海口商业地产从绝对量上来看是偏多的，然而因同质化而不能产生有效的商业面积，这其实就是一种泡沫。
数量分布不均衡
在商业地产绝对量偏多的海口，商业地产分布显现出了较大程度上的不均。
走进海秀东路等繁华地段，这里商铺林立，商业业态多样，它同时也被业内人士称为是“开业一家商铺，就意味着有一家商铺倒闭”的地方，然而在府城、海甸岛等地，商业发展却仍处于欠缺状态。
在天贸百货去年进驻府城区之前，这里几乎连一个1000平方米的商店都没有。天贸百货副总经理唐业钧称，从目前的商场运营状况看来，当初涉足府城商业是一个非常正确的选择，直到现在为止，府城地区的商业也仍处于起步阶段，再增加一两万平方米的商业面积应该不成问题，不过同样要注意差异化经营。
与府城相似的是，海口海甸岛等地同样商业发展不充足，这些地方虽小店林立，但上规模的商场却没有。
业内人士称，海口商业地产虽然绝对量偏多，但仍具有很大的发展潜力，只不过需要的是商家注意选址和进行差异化经营，谁能更好“见缝插针”，谁就能获得丰厚的商业回报。
作者：罗霞
（来源：海南日报）
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