房产调控效果开始显现 建设部官员称要稳定房价

　　党中央、国务院高度重视房地产市场的发展。去年以来，国务院把房地产市场调控作为加强和改善宏观调控的重要内容，采取了一系列措施。今年5月9日，国务院办公厅转发了建设部等七部门《关于做好稳定住房价格工作的意见》(以下简称《意见》)，进一步明确了对房地产市场进行调控的政策措施。建设部有关负责人日前向记者介绍了调控的有关情况。

　　房地产市场问题凸显据国家统计局数据，2004年商品房平均价格同比增长14.4%，其中 商品住宅价格同比增长15.2%，首次出现两位数增长，首次超过居民收入增长。今年一季度，商品房、商品住宅平均价格同比又分别增长12.5%和13.5%。从全国看，房价过快上涨呈蔓延态势，由东部部分沿海地区向其他地区扩展。同时，二手房价格上涨加速。据40个重点城市市场监测数据，约一半城市的二手房价格涨幅超过了新建商品住房。

　　部分地区房地产投资规模过大。2004年房地产开发投资增长28.1%；今年一季度增长26.7%，增幅比去年同期回落13.5个百分点。但今年的投资增长，是在去年同期较高增幅基础上的增长，并高于全社会固定资产投资增幅。个别地区房地产开发投资超过全社会固定资产投资的50%，是推动当地全社会固定资产投资膨胀的重要因素。今年一季度，13个省(区)房地产开发投资增幅超过30%，其中有6个超过50%，最高的达到115%。40个重点城市中，有13个超过50%，其中有4个城市超过100%，最高的达到172%。

　　与此同时，商品房结构性问题进一步凸显。表现为中小套型、中低价位普通商品住房和经济适用住房供应不足。据对北京、上海、天津、沈阳、西安、南昌、成都、武汉、杭州等城市房屋销售情况调查，去年销售的商品住宅中，120平方米／套以上的住房都在40%以上，最高的超过60%，中小套型住宅比例偏低。同时，中低价位普通商品住房销售面积，占总销售面积的比例呈下降趋势。2004年全国经济适用住房投资出现负增长，占房地产开发投资的比重由上年的6.1%下降到4.6%。今年一季度，经济适用住房完成投资60亿元，同比下降13.8%，占房地产开发投资的比重进一步下降到2.6%。

　　在市场秩序方面，房地产开发、交易、中介服务和服务管理的各个环节，都不同程度地存在违法违规行为。如房地产广告虚假，商品房面积“缺斤短两”，购房合同欺诈，物业管理质价不符等，扰乱市场秩序，损害群众利益，影响房地产市场健康发展。尤其是一段时期以来，个别开发企业和中介机构利用市场信息不对称，误导市场预期。通过囤积土地、囤积房源、虚假交易、发布不实价格信息、虚假宣传等不正当手段，人为造成市场紧张，恶意哄抬房价，带来一些项目的房价短期内非正常上涨。

　　房地产市场调控的特点

　　针对当前房地产市场存在的问题，全国十届人大三次会议《政府工作报告》提出，把抑制房价过快上涨势头，作为今年宏观调控的一项重要任务。5月9日，国务院办公厅转发的建设部等七部门《关于做好稳定住房价格工作的意见》，提出了“坚持积极稳妥、把握力度，突出重点、区别对待，因地制宜、分类指导，强化法治、加强监管”的原则。根据这个原则，这次调控有以下特点。

　　一是，把解决当前问题与长远的制度建设相结合。调控中的大部分措施，既针对当前市场存在的问题，也涉及到房地产市场发展的制度环境的改变，从体制上、机制上为市场的持续健康发展奠定良好基础。如为保证中低价位、中小套型普通商品住房建设的供应，把规划设计条件、房价、套型等作为土地出让的前提条件。为遏制投机，禁止了期房转让，等等。

　　二是，统一政策和因地制宜相结合。国家的统一政策解决或防范普遍性问题，地方的调控措施要针对当地市场发展中的特殊问题。国家的统一政策紧紧围绕两个主题：从供应上增加中低价位、中小套型普通商品住房和经济适用住房比例，健全廉租住房制度；从需求上遏制投机性购房、控制投资性购房、引导合理的住房消费。

　　三是，实行供应和需求的双向调节。已经出台的各项调控措施，既调节供应总量、供应结构，也调控各类需求。双向调节适应供求关系的基本规律，既最大程度地发挥市场的自我调节作用，又可以控制市场规模的过度扩张，从而稳定房价、调整结构、防止投资过快增长，促进调控综合目标的实现。

　　四是，突出重点，区别对待。针对当前普通住房供应不足，普通居民家庭住房困难问题，调控的各项措施，突出了保护普通居民的住房消费，维护低收入家庭的住房权益。针对部分地区不合理需求旺盛问题，重点加强了对需求的调节，尤其着重遏制房屋投机，消除了市场发展中最具破坏性的因素。

　　五是，注重各项调控措施之间的协调配合。包括各项经济措施的协调，经济和法律手段的配合，以及各级政府调控措施的合理组合，确保调控方向的一致性，形成政策合力。

　　调控是为了更好的发展，决不是打压房地产。国家出台的统一政策着眼于解决普遍性的问题，同时强调因地制宜，分类指导。《意见》的贯彻落实，有利于促进房地产市场可持续发展，防止市场出现大的起伏，巩固和发展宏观调控的成果；有利于保障城镇中低收入家庭和最低收入家庭的基本居住需要，促进社会主义和谐社会的建设。《意见》的发布实施，是政府对房地产市场调控能力进一步增强的重要标志。

　　调控效果开始显现

　　国务院关于稳定房价的各项部署，得到了社会各界的广泛支持和拥护。根据国务院的决策部署，各地区结合本地实际，深入分析当地房地产市场形势，研究制定贯彻落实国务院宏观调控决策的具体措施，在规定时间内出台了享受优惠政策的普通住房标准，落实了加强税收征管的有关规定；整顿规范市场秩序，加强市场形势分析和监测；加强了土地和规划调控力度，增加普通商品住房和经济适用住房供应量；强化了住房保障制度建设，加快建立廉租住房制度。随着中央稳定住房价格各项调控政策的逐步落实，一些调控效果开始显现，房地产市场正朝着预期目标发展。

　　当前全国房地产市场运行的主要特点是：一、房地产投资增幅继续回落。据国家统计局统计快报，1—6月份全国房地产投资增长23.5%，其中商品住宅投资增长21.3%，增幅呈逐月回落趋势。房地产开发投资增幅比一季度增幅回落3.2个百分点；增幅低于同期城镇固定资产投资增幅3.6个百分点。二、供求关系有所改善。据国家统计局数据，1—6月份全国商品住宅销售面积增幅，5年来首次低于竣工面积增幅(低3.9个百分点)，供求关系有所缓和。三、商品住房交易结构有所调整。商品住宅成交总量下降，高价位、大套型住房成交量下降较大，中低价位、中小套型住房成交量较为平稳。四、投机性购房得到初步遏制。根据各地交易情况监测，禁止期房买卖和营业税政策的调整等，使短期投机性住房需求得到遏制，住房交易行为渐趋理性。一些投机、投资性购房以及空置的二手住房，开始转向长期出租，租赁市场房源供应量明显增多。五、商品住房平均价格涨幅趋稳。据国家统计局统计快报，1—6月份，全国商品住宅平均价格2783元／平方米，同比增长11.9%，增幅比一季度回落1.8个百分点。六、房地产信贷增速放缓。据人民银行统计，截至5月末，我国银行业金融机构房地产贷款余额2.81万亿元，比年初增加1779.16亿元，比去年同期增长22.27%，增幅回落33.38个百分点。其中住房开发贷款余额4595.8亿元，比年初增加263.2亿元，同比增长13.13%，增幅回落69.24个百分点。4月份当月住房开发贷款余额首次出现下降。个人住房消费贷款新增额也呈现逐月减少趋势。

　　建设部有关负责人提出，尽管当前房地产市场调控有了一些效果，但应当看到目前的成效只是初步的，市场发展中的问题依然突出。部分地区房地产投资增幅仍然较大；住房价格还处于高位，投资、投机冲动依然存在；住房供应结构性矛盾仍然突出；住房保障制度建设相对滞后；一些地区对房地产市场调控的认识不到位，工作不得力；房地产市场秩序还比较混乱，囤积土地现象尚未消除；市场观望心态较浓，房地产市场运行中仍存在许多不确定因素。为此，必须坚定不移地贯彻落实好已经出台的各项宏观调控措施，稳定政策，狠抓落实，解决好突出问题；坚定不移地把房地产业作为支柱产业，促进其健康发展。