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作者：朱为 来源：中国经营报
不久前，国家宏观调控政策出台后，住宅投资的种种障碍令不少人望而却步，为手头的闲置资金寻找下一个出口是当务之急。恰在此时，6月，商务部下发了《关于加快我国社区商业发展的指导意见》，特别强调尚未开发的社区，要加强总体规划，以集中建设团组式社区商业中心和合理配置多点式便利型商业网点为主。由此，社区商业，尤其是大盘底商进入
了投资者的视野。
底商，是指住宅的第一层、第二层。一般住宅特别是高层住宅的第一层、第二层销售都较为困难，其价位也较其他层位低，开发商通过转向做底商，价格可以卖得更好，同时小区的商业配套也得以解决。目前市场上，大盘社区因为有多而稳定的住户，商铺的经营胜算相对较高，投资风险相对小一些，其底商率先得到投资者青睐。典型的代表如珠江帝景和国美第一城的底商，因为未来都有总面积近百万平方米的住宅、数万名住户做依托，投资者对底商的发展前景基本看好，项目销售由此被带动。其中珠江帝景提供的数字显示，已推出的占总量一半的商业面积基本销售一空，部分店面已进入试营业期。
三类人钟情社区商铺
据悉，目前青睐北京社区商业的约有三类人：一、商铺经营者，多致力于西饼屋、眼镜店、美容、服装等精品店和休闲行业，其对商铺的投资热情直接带动了小型底商需求量的增加；二、外地投资者，由于较早地接受商铺投资的观念，江浙、广州一带的投资者对北京社区商铺的热情表现突出；三、本地投资者，看重人流量大、交通便利、商业氛围相对成熟的社区。
政府提倡发展社区商业
商务部商业改革发展司王晓川副司长在介绍《关于加快我国社区商业发展的指导意见》的出台背景时指出，社区商业是城市商业的基础，是满足居民综合消费的重要载体。城市居民不仅需要繁华的城市、地区商业中心，更需要网点齐全、业态合理、功能完备，并具备一定服务水平的社区商业。目前，随着城市居民的外迁，北京以社区居民为服务对象，根据居民的消费水平和偏好而设立的社区型商业需求量正在激增，其内容主要有餐饮、超市、便利店、美容美发、洗染店、花店、邮局、银行等。然而，在不少新落成的小区，商业配套远远滞后于住宅的投入使用，前期入住的居民买点青菜都要坐半个小时的班车到大型超市，日常生活质量大打折扣。
由此可预计，在未来几年中，社区商业将有较大的发展空间，那些地理位置优越、交通便利的大盘底商的增值潜力也会彰显出来——它们通常在服务小区居民的同时，还会对周边区域住户产生辐射作用。以珠江帝景长达2500米的欧洲风情商业走廊为例，这些底商四面临街，地处广渠路和西大望路交叉的金十字口，只要商铺业态定位准确，势必会吸引附近众多社区的居民一同光顾。
社区商铺投资有讲究
汇博行董事总经理潘好龙在分析社区商业投资要素时也提示人们首先考虑社区的规模。他说：“一些大型社区规模为100多万平方米，而一些小型的社区呢，只有20多万。社区的规模决定了入住人口的数量。入住人口越多肯定消费的总量就越大。这样商铺投资的前景肯定比较好。”
他同时也指出，选铺时还要看区域的整体规划以及社区本身的商业规划。在规划上是内聚性的还是外延性，这决定了整体商业商圈的服务半径，这里面包括了商业功能的规划、交通以及相关的配套设施等等。服务半径越长，商铺价值就越高。也要看社区的消费能力和人口结构，以处于同一区域的北京万科城市花园和双裕花园为例，这两个项目相距只有50米，但因为万科业主消费能力比较高，社区商业的经营做得也比较好，里面的10多个商户从开业到现在基本上没有换租。
最后还要看开发商的开发实力，有实力的发展商几十万平方米的社区2～3年就完成了，而有些发展商可能需要5年以上的时间。如果在开发初期买的铺，整个社区的人口入住缓慢，这样的商铺养铺时间太长对投资者压力太大。
做好养铺的思想准备
当然，在高回报的背后，投资社区底商也存在着一定的风险
专业人士指出，无论投资者自营、出租，还是转手出售，所面临的最大问题都将是时间问题，即市场培育过程，也就是商户通常说的“养店铺的时间”。在商业氛围尚未形成的阶段，投资的前几年内店铺有可能出现赔本、零收益，这对于经济实力较弱的投资商将是不小的考验。因此，投资者要正确评估自身承受能力，在核算回报率时应充分考虑时间因素，也可注意选择那些免租期长的产品。
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