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作者：谢红玲 来源：中国经营报
获批成为新的直辖市的重庆开始收获利好。随着阳光100、金源集团、香江国际、和记黄埔、融科智地、瑞安集团等大牌房地产商的争相进入，大量外来资金投入城市建设中，城市面貌日新月异，房地产业的发展也步入快车道。如此背景下，作为新城市规划中浓墨重彩的一笔的重庆CBD大规模建设也开始起步。
CBD：
重庆未来发展最大亮点
据重庆社会科学院区域经济研究所所长李勇介绍，随着重庆中央商务区的规划与启动，重庆以CBD为中心的大都市形态初显，CBD重新形成大都市的核心区域。重庆5平方公里的CBD分布在渝中解放碑地区与南岸弹子石地区和江北城地区，形成三区鼎立局面。人们习惯于把这三个区域称作“金三角”。重庆房地产的发展潜力让几十家国内外大牌开发商趋之若鹜，CBD点土成金、提升城市价值的奇效则让政府为之倾情。
当前的宏观调控虽然对当地房地产市场也有影响，但开发商普遍比较乐观。“影响应该是暂时的，重庆目前的房价总体水平不高，市场相对稳定。”重庆电力总经理、渝能集团董事局主席兼重庆阳光100公司董事长张春城说。中央稳定住房价格工作第三检查组对重庆市的检查结果印证了张总对市场的评价。调查结果显示，重庆住宅消费以本地居民为主，投机性购房占的比例不足10%。重庆国土房管局合同登记系统统计数据显示，今年1～5月主城区商品住宅均价2577元／平方米，同比上涨22.9%，房价平均水平不高。“重庆CBD的大规模开发还在起步阶段，而重庆的房地产开发市场已经从去年开始加速，CBD的潜力也将逐步得到释放。” 张春城指出。
“每次到重庆，我都觉得很兴奋，我们看好这个城市尤其是CBD区域的发展潜力。” 阳光100集团董事长易小迪在参加7月底当地政府主办的一场“中国西部城市发展与重庆CBD建设高峰论坛”时坦率地表达了自己对这个市场的看法。据悉，阳光100自2002年到重庆排兵布阵，如今在这里同时运作着两个大盘——一个是位于朝天门广场长江对岸、建筑面积120万平方米的大盘阳光100国际新城，一个是位于江北区、建筑面积30万平方米的阳光100城市广场，两项目隔江相望。项目的成功运作，都要依赖CBD对区域土地价值的拉动。
江北：
重庆CBD的未来机遇
熟悉重庆市场的人知道，传统CBD区域的土地基本都用完了，未来CBD、现代CBD就得看江北了。 那么江北的用地情况如何呢？
“江北区建设用地的拆迁安置工作都已完成了。”面对充满激情的开发商们，江北区区长王元楷在论坛上用平静的口吻说道。他告诉人们，为开发江北CBD，政府投入了100亿元做市政配套，也投入了很大精力搞规划，如此大规模的投入最终要靠土地出让来收回。
江北CBD的
现实尴尬
“重庆本地人现在还不认CBD，CBD的房价还没周边地区的高。” 阳光100常务副总经理范小冲有些无奈地说。因为心急，范小冲似乎忽视了京渝两地在CBD建设上的“时差”。北京CBD能够迅速崛起，并成为房价高地，是因为区域本身有根基，朝阳区政府大力推动，北京市政府也支持，外地人流也向这里集聚。重庆的情形显然和北京大不相同。传统CBD区域已没开发余地，江北CBD要在白纸上勾勒，官方对CBD的认识更多停留在传统区域。
聚拢人气、商气，是江北建设的头等大事。然而据记者了解，尽管做了最早吃螃蟹的，阳光100在为重庆CBD添砖加瓦的过程中，也并没有直接进入商务地产开发，而是从住宅建设入手。“当前江北区域的商务气氛还没有，贸然开发办公物业和商业物业风险太高”，阳光100集团董事长易小迪坦率地说。在阳光100城市广场项目的开发节奏安排上，商用物业的开发被放到了最后。易小迪极希望政府能在酒店开发上给予一些优惠政策，酒店的难度是最大的。“对重庆市场，我们既乐观又谨慎。” 易小迪称。
没有商务楼宇，企业缺乏栖息地，区域就谈不上商务氛围，CBD中央商务区的称谓就名不其实。由此看来，重庆CBD建设还任重道远。“我个人认为，重庆现代CBD属江北，但要到5年后看江北，目前CBD的主角还是渝中这个传统区域。”重庆社会科学院区域经济研究所所长李勇谨慎地说。
李勇指出，中央商务区是提升城市竞争力和国际化水平的重要途径。一个多功能综合性的现代化商务区，一般需要三至五平方公里，甚至更大规模，而且建筑容量相对较高。建筑量至少在四五百万平方米以上，多的甚至超过千万平方米，其中写字楼约占50%，商业设施及酒店、公寓各占20%，其余为各种必要的配套设施。“然而，国内的CBD在建设过程中都走了样”，李勇不无忧虑地说：“在CBD，本应商务楼宇做主导，住宅做配套，二者的比例应该是三七开，如此才能保证区域的商务功能，发挥企业集聚效应。事实是，现在各城市CBD中商务楼与住宅的比例能做到五五开的都很少，更多的是倒三七开，住宅为主。”
不过，也有人提出不同意见，认为办公楼太多，CBD到了夜晚就成了鬼城，也是一种资源上的浪费。对开发商而言，着眼点则在经济效益上，“本地大企业数量有限，中小企业为了节约成本都在住宅里办公，建那么多写字楼现在租给谁去？资金不能尽快回笼的话，也会影响企业的下一步运作。目前重庆写字楼市场不大，风险还是蛮高的。”一位不愿具名的开发商说。产发展空间很大。
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