|
在明确的商业网点规划内，未来，各城市的商业地产项目审批无疑将越来越严格。选址在交通、安全上的合理性，物业对空气环境会有怎样的影响，这些都将成为审批的标准
“现在的商业开发就是在挤公共汽车，每一个没有上车的开发商都在拼命往上挤，挤上来了又开始叫嚷着赶快关门，因为的确已经太挤了。”学者王永平这样描述商业地产商们的生存状态。
王永平是商务部市场运行专家，也是中国城市商业网点建设管理联合会副会长。此次，他来上海参加的2005年中国城市商业规划发展论坛也是商业网点管理联合会考查各地市场情况，讨论商业网点管理办法的工作步骤之一。通过这些调研工作，联合会将形成初步意见，为国务院即将颁发的《城市商业网点规划管理条例》提供决策参考。谁都能做SHOPPINGMALL？
“有不少开发商，见到我的第一句话就是：我要建高档次的SHOP-PINGMALL。”上海一位房地产咨询策划公司老总对记者说。“他们不知道，和建住宅相比，建一个大型商用综合物业是非常复杂的系统工作。它绝不仅是一个超市、一个商场、一个娱乐中心、一个美食城的简单组合。”
融资和经营是商业地产要成功运作，必须经过的两大重要关口。而这也是很多商业地产多以合作方式开发的重点原因。
7月底，北京目前在建的最大SHOPPINGMALL——中关村国际商城来上海作宣传推介。项目毗邻中关村生命科学园，一期用地面积63万平方米，规划总建筑面积47万平方米，其中商业建筑面积35万平方米。总投资额近40亿元。“来上海参加这次的城市商业规划展，目的是招商和引资两方面。”北京中关村国际商城发展有限公司经营部曹雷对记者说。
这个项目涉及北京市政府、昌平区政府、中关村区政府三个政府部门，投资规模巨大，因此招商和建设工作都十分谨慎。“一方面，SHOP-PINGMALL在建设初期要把招商工作做足，在已经有了大量意见商户的情况下再开发，能够保证物业形态的合理，同时也可以保障收益。”曹雷说。
除了先招商再开发的原则外，中关村对开发合作伙伴的选择标准也相当严格。据了解，中关村国际商城已经与很多境外投资者进行了接触，而曹雷也表示，与境外企业合作的可能性很大。
融资是商业地产经常通过合作方式开发的重要目的之一。除此之外，合作伙伴在经营商用物业方面的经验也是开发商们要考虑的重点。对于中关村科技园区这个政府背景的企业，在没有多少商业房地产开发经验的基础上，就更加重视合作伙伴在这方面的能力。“而目前，国内开发经营商用物业非常成功的企业还为数不多。”
和中关村国际商城一样，来上海参与本次“2005城市商业建设规划展”的很多城市和项目，都是本着融资、招商目的而来。但是，开幕式的当天下午，记者在规划展厅里，却几乎看不到参观洽谈的人。“来这里只是代表北京市商务局的推广项目出现，我们并不指望有实际的招商收获。”曹雷说。
据曹雷介绍，中关村国际商城的土地原本就在中关村科技园区范围内，要改为商业用途，需要通过正常的招拍挂流程。“中关村其实是自挂自摘。挂牌后，我们还担心会不会有人优于我们摘牌，但是后来发现一个问津者都没有，投资额实在太大了。”
显然，投资规模动辄上亿的商业地产项目，无论是引资还是招商都不是那么容易的事。但是盲目投入这一市场的开发商仍不在少数。在当天的展厅内，记者看到了来自厦门、吴江等十几个城市的商业建设规划，其中，江苏某城市共推出17幅商业地块和在建商业项目，并通过某平面媒体以16个版面的篇幅作招商宣传，其推广力度可见一斑。
一方面是规划展上，各城市为自己的商业地产项目高声叫卖，洽谈者却寥寥无几。另一方面，论坛上，专家学者一再呼吁，不要再挤这趟公共汽车了。商业地产已经过热？
国家统计局公布的统计数据显示，今年第一季度全国商业营业用房空置面积为2612万平方米，同比增长20.3%。而与此同时，第一季度全国商业营业用房施工面积仍达1.03亿平方米，同比增长20.4%。
而这种过热现象在某些城市已经十分明显。以商务部此次调研的重庆市为例，一份由上海某咨询服务机构为重庆一综合物业所作的市场分析报告显示：
重庆商业用房供给比重高居中国大城市前列，而商业用房空置面积居全国首位，其中空置一年以上的商铺面积占空置总量的一半以上。
目前主城区人均商业面积1.35平方米，与香港特区接近。重庆主城7个区中商业用房经营面积310万平方米，未来2年新增面积近300万平方米，扩充约一倍。“在现有存量面积已经比较大的情况下，潜在供给压力必然导致市场竞争更加激烈。”报告这样总结。
对于重庆市为何会出现如此大量的商业用房，相关人士的解释是，建直辖市之初，有较多形象工程上马，其中商场占了很大比重，导致近年来重庆商业用房供给偏大。
另外，由于山城交通曲折，增加了采购的难度，重庆市各百货、超市的营业额都偏低，消费人群平均购买力水平不高。据家乐福市场部数据显示，重庆家乐福人均每单购买金额仅为30元。
而对于这个位于观音桥的综合地产项目，该报告的结论是，一个投资成本在3.76亿元的项目，即使住宅7万多平方米全部销售完毕，如果商场去化碰到问题，仍亏空约1.4个亿。如果商铺销售量达到5.5成，可以保证盈亏持平。“项目投资的利润很可能是剩下持有的商业面积而非现金。因此长期运营思维与资金实力保证是投资该项目的先决条件。”项目负责人对记者说。监管严格
早在商务部调研各城市商业地产状况时，就有专家指出，一轮新的对商业地产的调控即将开始。而几天前召开的2005年全国城市商业规划发展论坛，又被业内视为宏观调控的另一个前奏。
论坛上，商务部相关人士透露，目前，已经有42个城市的商业网点规划已经通过审批，另有40个城市处于待审批中。“在明确的商业网点规划内，未来，各城市的商业地产项目审批无疑将越来越严格。选址在交通、安全上的合理性，物业对空气环境会有怎样的影响，这些都将成为审批的标准。”
| 
