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受新政策影响，上海一些区域性的综合地产项目转入低调运行。曾经在去年轰动一时的苏州河老仓库改造也一样。要开发一个涉及9幢老仓库改造、投资额近60亿元的综合商业地产项目，主要运营方百联集团无论从资金、经营还是技术方面都需要强有力的合作伙伴。同时，与闸北区政府合作也是该项目能够顺利启动的决定性因素。目前，百联集团正在广泛接触国内外企业，寻找苏州河老仓库改造项目的合作方。同时，也在等待政府方面更多、更明确的政策支持。
位于苏州河北岸包括四行仓库在内的这9幢老仓库，地处天潼路、曲阜路、河南路、共和新路包围之中，均是有着近百年历史的欧洲建筑。早在2003年，相关政府部门就已经决定对这一区域进行整体保护性开发。为保持原貌，百联集团与闸北区政府达成了在不改变原有外观和形态的情况下进行细节改造的共识。招商：老仓库受外资青睐
6月，上海某专业地产协会负责人曾携该项目到德国等欧洲国家进行推介。显然，寻找合适的战略伙伴是百联集团目前的一大工作内容。而外资企业或基金组织一直是百联选择合作者的方向之一。
“德国资金看好这个项目是因为投资者对国内房地产市场整体看好。而我们之所以愿意到德国去推荐这个项目，主要是考虑德国在建筑历史和建筑文化上比较符合老仓库改造的要求。”推介人介绍，百联集团寻找的合作不仅是资金上的合作，更重要的还要有技术和设计领域的合作，“毕竟老仓库改造不同于新建一个商业项目。”
另一可靠消息是，目前《福布斯》排名第一的房地产公司也正与百联进行了积极接触。“我们不排除与这些大型国际企业合作推进此项目的可能。”上海河岸商业开发有限公司常务副总经理陈耀明对记者说。
成立于2003年4月的上海百联集团，是由上海一百、上海华联等四大传统零售商业品牌合并而成，而这些品牌不仅是上海近代最早成立的商业企业之一，也囊括了上海核心区的众多商业。
除高调的商场经营成绩外，百联的商业地产开发一直在进行。上海西郊购物中心、南方购物中心、五角场购物中心等物业，每个单体的开发建筑面积都在10万平方米左右。而与日本八佰伴集团联合开发的浦东八佰伴更成为其商业地产开发和经营的标志之一。
但此次，百联集团对自己拥有产权的苏州河老仓库改造项目，显示出了少有的重视和谨慎。
去年，百联集团和闸北区国有资产经营公司共同投资成立了上海河岸商业发展有限公司，专门负责开发苏州河老仓库改造项目。联合政府一起做项目开发，百联虽无意政府资金支持，但对政策支持的需要可见一斑。政策：突破改造困局的核心
“现在，我们仍然在等待市政府控制性规划的出台。”河岸商业开发有限公司相关人士介绍。
据了解，在上海，只有黄浦江沿岸规划、苏州河沿岸规划等少有的几类规划项目需要市级政府统一审批认定。而苏州河老仓库改造项目又同时承担了多个经济与社会责任。“这个项目身上的责任有三：一是对历史风貌的保护，二是旧区改造任务，三是上海市建立现代服务业的要求。”陈耀明说。而在他看来，正因为有如此多的任务在身，其对政策支持的需求就更加强烈。
对于保护性的建筑开发项目，一些国家是以政府出资的方式运营。而我国一般的做法是通过财政、税收政策，或提供绿化补贴、市政配套、容积率调整等方式间接给予支持。而作为历史风貌的保护性开发，其成本又往往超过新开发项目的几倍。
“正因为如此，政府对这类项目的支持应该尽快出台具体措施。”百联相关人士呼吁。
而百联等待的除了以上支持外，还有作为旧区改造项目，政府能够减免土地出让金，并尽快出台大市政统一规划。不做“新天地第二”
苏州河老仓库改造备受市场瞩目的另一个重要原因是：它是继“新天地”项目后，上海又一个由建筑遗址改造的地产项目。同样是将老建筑改造后，打造为集休闲、娱乐、购物、美食、展览、商务于一体的上海顶级休闲区域，外界称，此次苏州河老仓库改造，百联的目标直指“打造上海第二个新天地”。
但是，陈耀明并不同意这一说法。“从建筑本身来说，我们的面积要更大一些，建筑特点也不一样，这9幢仓库都是当年外资和中资银行建设的金融仓库，建筑设计具有明显的德国青年先锋派特征。”
而运营模式方面，和瑞安集团以新天地商业带动周边人气，再以住宅高价打平成本的战略不同，百联重视的仍是对商业项目本身的运营。“住宅也会有，价格也不低。但是体量很少。短期内住宅和一些商务楼可能会卖，但是对于这个项目而言，较好的理念还是长期持有，作为商业性收益物业。”陈耀明介绍。也许对百联这样一个零售业巨头来说，经营商场的经验是他作长期持有物业最大的优势之一。
“我们现在的主要工作还是项目的前期测算。9幢单体建筑，是单个开发还是努力同步开发，这是我们现在需要解决的问题。”上海河岸商业发展有限公司一位工作人员向记者介绍。“毕竟时间在变，各种情况在变，土地价格、宏观调控政策都会影响集团对项目的考查。”文化保护：艺术之痛
“我现在已经不想再提苏州河边的建筑保护了。”刚下飞机的台湾地区建筑设计师登琨艳面对记者一脸无奈。他刚刚在纽约参加了一个宣传保护上海老建筑的论坛。登琨艳曾经在四年前签下了租用北岸老仓库的合同，并希望进行保护性的改造。但最终未果。
在上海生活了16年的登琨艳，将他在上海的工作室设在苏州河南岸的南苏州路1305号。几年前，登琨艳这样的一批设计师和艺术家纷纷将工作室设在苏州河边一些老仓库内，苏州河艺术工作群声名鹊起。
而与之沿河对望的北岸，正是百联集团的四行仓库群。与南岸这些规划较小的老仓库相比，四行仓库才是上海老仓库的文脉之源。除了占地面积和建筑设计本身的优势外，抗日战争时期八百烈士坚守四行仓库的抗战事迹，使其真正成为上海近现代重点保护建筑之一。
如今，四行仓库侧面枪弹孔依稀可见。但沿河新建的现代休闲公共区和嘈杂、拥挤、破旧的居民区、商铺区形成了不和谐的反差，这条最能代表上海味道的苏州河也将因为四行仓库的改造日渐丰富而陆离。
专家介绍，上海对于工业遗址的存留问题曾经历了几番转变。早期，政府对待苏州河整治的政策被称为“推土机”政策，在治理水质的同时，也同时将河畔历史旧建筑一并铲去，希望通过去除旧屋，将里面原住的低阶层人群分流出去。然后是打造带状绿地，以此招徕高级河岸住宅区与办公楼。这是“苏州河综合治理工程”原始构想。
随着对城市历史文化理解的逐步加深，上海对老建筑的运用更趋合理。租界建筑对于上海多元文化的标志性意义受到充分重视，苏州河畔设计理念开始转型。
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