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在土地资源有限的情况下，部分市场人士担心取消预售制度将导致房屋供应量的减少和房价的高涨
分析人士指出，这种担忧大可不必，因为消费者不会为无谓的成本来埋单
“我们正在研究取消房地产预售制度，实行现售，但什么时候取消还是要看时机。”
深圳市国土资源和房产管理局有关负责人日前向《第一财经日报》记者表示。
在深圳房地产发展的二十多年时间中，从发展初期，深圳就一直在借鉴香港的预售制度，一方面解决开发商资金循环问题，另一方面通过期房的价格折让，让消费者取得预先购买和获取一定价格优惠的权利。
预售制在一定的历史时期，对启动房地产的发展起到了积极作用。在近几年房地产的高速发展过程中，市场逐步走向成熟，人们的消费观念也悄然变化，预售制带来了一系列的问题，取消预售制逐步提到了议事日程中。现售考验开发商实力
7月初，深圳市国土资源和房产管理局召集部分发展商座谈时，首次向开发商透露出深圳将取消预售的思路。“大家都没有任何思想准备，但是都是有些想法的，有一些开发商没有表态，而有些开发商则提出了强烈的反对意见。”一位参加此次会议的公司负责人告诉记者。
在这次会议中，深圳国土局提到了将来在新批土地时，要求在竣工验收完成后才能实现销售。一些开发商直接提出反对意见，认为在宏观调控的背景下，市场已出现低迷，如果再实行现售，将对所有的开发商造成极大的资金压力。
“打个比方来说，以前开发公司工程预算为3个亿，在投资2个亿之后可以进行预售，在预售和竣工之间的这段时间就可收回2亿元或更多的盈余。”一位品牌开发公司的营销总监说，“而如果是现售的话，则是需要完全投入3个亿，对企业的资金压力是显而易见的。”
记者在采访深圳市国土部门一位官员时，该人士谨慎表示：“我们考虑到了宏观调控后的市场因素，也确有取消预售的想法，但显然不会是现在贸然推出，也许半年之后，也许一两年之后推出都有可能。”
“实行现售，就要求开发商改变原有的经营思路，在施工建设、销售策略和品牌投入等各方面都要有新的突破。”深圳天方投资策划有限公司总经理王南说。“预售的核心是解决开发商资金的问题，而现售则提高了行业的准入门槛，开发商难以‘四两拨千斤’，实力不足的中小开发商将被挤出这行业。”
深圳有近600家房地产企业，中小企业占到近70%。长期有项目可开发的企业占到30%左右。“现售是一个大方向，对市场未来的发展将起到积极的梳理作用，有实力有诚信的公司继续做下去，可减少烂尾楼和一些纠纷。”王南认为。
由于一些中小开发商的诚信度及自身实力欠缺，在项目得到银行贷款后仍无力进行开发，使银行蒙受了巨大损失。近日，广东省一家银行因某开发商不能按进度开发和支付银行款项，将其开发的土地收回抵押，但该家银行不得不为此背上巨额的不良资产包袱。预售与现售之辩
“如果一位汽车推销员在桌上放着一个汽车模型，告诉你这台车的长度为5米，高度为1.8米，颜色为白色，内有胡桃木方向盘，皮椅很软，刹车板很大……买房子就应像买汽车一样，可以看到现货，可以去亲身感受！”记者在采访一位准备购房的陈先生时，他将汽车与房产比较起来形象地说道，“开发商说房子不能跟汽车比，但从价值角度上说，汽车也有上百万一辆的，但汽车有免费保养期，最终是一个完整的产品交到客户手中，为什么住宅不能让消费者冷静理性地去挑选去购买，而只是无奈地听从售楼者对期房一味夸大的承诺和远景描述！”
由于实行预售，部分开发商在建设过程中一味追赶进度，以获取预售许可证后可以开始回收资金，实现盈利的目的，而忽视了产品的建设质量，房地产质量问题的投诉在近年来已成为社会热点话题。
一位业内人士告诉记者，发展商在预售过程中，一般都还在进行外墙、水电安装和园林绿化等工作，有的发展商看到预售情况良好，就会降低原来的设计标准，将一些费用省下来。“如在园林方面，国土部门只要求地块作为绿化地，并无具体要求上面是种草还是栽树。而这方面的投资差距特别大，好的园林需要350~500元/平方米，差的只需要50~80元/平方米。”他说道。
在土地资源有限的情况下，部分市场人士担心取消预售制度将导致房屋供应量的减少和房价的高涨。“羊毛还是会出在羊身上，”一些开发商认为，“土地成本的增加使楼市价格上涨，同样，现售增加了开发商的利息成本和资金成本，会导致其开发速度放缓和供应量的下降，开发商在保证其利润的情况下会把资金成本计入房价中，对于购房者来说成本将加大。”
一位分析人士指出，这种担忧大可不必，因为消费者不会为无谓的成本来埋单。取消预售，只是将销售时间延迟半年左右，并没有停止施工而导致供应量的减少。对于开发商来说，现售相对要求增加资金运作成本。“这种费用从理论上来说，不会构成太多的成本增加，相反，只会对开发商的实力要求更加严格。”
陈先生站在消费者的角度认为，由于全部竣工后再销售，必然要求开发商进行全部的投入，他们对于施工质量和环境等各方面都会做到最好。市场选择余地更大，更加理性地买房。原来是承诺多，以后可以直观地看，亲身地体会。“这对于消费者来说是一件拍手称快的好事。”
记者手记
预售终结？
胡正荣/文
在7月下旬深圳举办的一次小型地产论坛上，大家纷纷谈起近段时期以来宏观调控对市场的影响情况，结论是：“大盘无反应，小股有行情。”好卖的楼照样火，供求依旧旺盛，宏观调控对深圳的影响并不是非常明显，因为深圳是一个理性的市场云云。
大家在猜测下一步，政府会通过什么样的宏观或微观政策来梳理市场。正在此时，一位策划公司的负责人表示，深圳市国土局有关人士向他透露，深圳下一步的措施将是直指开发商的销售环节，他们正在研究取消预售制度，实行现楼现售的政策。大家听后反应不一，更多的人认为开发商目前还没能从国家的调控中缓过劲来，下一步的日子将更难过了。
记者在采访过程中，也有许多不同的观点，对于众多的开发商来说，他们更直言出台此项政策，对市场毫无必要性。因为市场本身已够理性，再来一击的话，压力将最终转嫁到市场中去。在深圳二十多年房地产发展过程中，许多房地产企业的发展时间并不长，预售已成为房地产开发环节的重要资金来源。
同致行地产顾问有限公司总经理王波认为，目前开发商的资本及实力积累还不够，这种情况下取消预售，实行现楼现售，势必会产生重大影响。“取消预售没有真正解决房地产开发的诚信体制，是因噎废食的做法，对行业及市场带来不利的影响。”
自房地产宏观调控新政策出台以来，深圳市政府相继制定了预售备案制、当日申报制、禁止虚假广告和未取得预售证禁止认售等一系列措施，对规范市场，打击炒作起到了积极作用。正在论证中的取消预售，实行现楼现售的政策，也预示着深圳市政府对禁止炒作、打击投机行为的进一步规范。
英联国际不动产有限公司董事长郭建波认为，在任何一个市场，对销售预售都是政府调控房地产的一个手段，当政府鼓励房地产市场的投资时，会放宽销售条件，当政府认为房地产市场过热时，理应是限制炒楼。“这是深圳市政府对销售市场管理的一项举措而已。”
而我们最应听的还是来自购房者的声音。“现楼销售当然好，这对消费者来说是一件大好事。”这是许多购房者听到记者提问的第一反应。有的购房者认为，预售首先就没有将买卖双方放在一个公平的平台上。许多房屋质量的纠纷也是由此引发的。对于一部分地产人士认为，在实行现楼现售的政策后，由于给开发商带来了资金压力和成本增加，为了保证其利润不受稀释，将提高房价的说辞，“你涨价了，我不买或者推迟再买呀，谁的压力大？”一位消费者这样对记者说道。
确实，市场是一块试金石，消费者也不可能为无谓的成本来埋单。中国房地产暴利的帽子至今还未能摘去。房地产商不应只是享有赚钱的权利，而不去承担起码的社会责任。当今社会，房地产的民生属性，决定了政府必然进行调控。
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