上海物业收费10月起菜单化

　　早报记者 郑佳雯

　　从今年10月1日开始，上海的物业服务将实施可以由业主自主选择的“菜单式”收费方式，业主委员会可以在五个项目五个等级之间作自由组合，如所有服务都是五级标准，最高限价为每月每平方米2.3元。这是上海市政府发言人焦扬在昨天的例行新闻发布会上发布的消息，焦扬表示该价格与现行物业收费总体水平保持基本稳定。

　　收费分五个项目五个等级

　　焦扬介绍，上海将于10月1日开始试行《上海市住宅物业服务分等收费管理暂行办法》，对住宅物业服务收费实行“菜单式”管理。

　　《暂行办法》将物业服务划分为“综合管理服务”、“公共区域清洁卫生服务”、“公共区域秩序维护服务”、“公共区域绿化养护服务”、“共用部位、共用设施设备的日常运行、保养及维修服务”五项。每个服务项目再按服务内容、服务要求和设施配备等情况分为五个等级，每一等级都有相对应的收费标准(最高限价)，从而形成一份服务菜单。

　　最高每月每平方米2.3元

　　据悉，目前上海共有住宅物业约3.5亿平方米，住宅物业服务收费对已售公有住宅实行政府定价；普通内销商品房实行政府指导价；原外销房和原高标准内销商品房实行市场调节价。

　　市物价局有关负责人昨天表示，这样的定价方式没有规定的服务内容，也缺乏科学定价。因此有的物业巧立名目收费、有的超过规定标准收费、有的只收费不服务。去年物价局收到的投诉中，对物业的投诉排名较前，物业服务乱收费已严重损害广大业主的权益。

　　为进一步规范和透明物业服务，新的办法进行了定量和详细的类别规定，业主可以很好地根据自己的要求，在不同服务间作选择。以“公共区域清洁卫生服务”为例，业主大会(业主委员会)和物业管理企业可根据需要，选择不同级别的服务进行组合，并在最高限价的范围内协商确定收费标准，在物业服务合同中予以约定。如果每个项目都选择五级服务，那么这个小区的物业费为每月每平方米2.3元。

　　暂不适用别墅与售后公房

　　但是目前这一规定只适用于容积率高于0.5的普通商品房的物业服务，容积率等于或低于0.5的别墅住宅仍实行市场调节价，而物业收费标准相对较低的售后公房物业服务也暂不适用该办法。

　　这意味着同一小区内商品房物业服务收费高出售后公房很多的情况还会继续存在。上海市房地局物业管理处处长张年昨天表示，目前对售后公房的收费正在研究中，并且只要业主和物管双方协商，政府允许同一个小区存在两种不同服务和不同价格的情况。

　　而一些高档住宅小区在《办法》规定的服务之外还会提供一些额外服务，如集中供热、供水等。政府也允许物管和业主双方通过协商，突破最高服务等级的收费标准。但必须通过市物业管理协会组织的专家论证，并经区县物价局确认备案后才可实施。

　　张年还表示，考虑到各区县之间的地区差异，各区县政府还可在市最高收费标准范围内制定各区县最高收费标准。

　　《暂行办法》四个特点

　　-服务有规范通过物业服务菜单方式明确各物业服务项目中不同等级的服务内容、服务要求及设施配备，这一方面促使物业管理企业以此为对照，提供更为规范的物业服务，另一方面也便于业主对物业管理企业进行监督。

　　-收费有标准各物业服务项目中不同等级的最高收费标准由市价格主管部门制定并适时调整。

　　-合同要约定物业服务双方在选择服务项目、服务等级，并按《暂行办法》规定商定具体的收费标准后，应通过签订合同进行约定，以规范双方的行为。

　　-超标需评估为提高物业服务水平，如果物业公司提供了本《暂行办法》未涵盖的服务内容和设施设备的，可适当提高收费标准。若涉及前期物业服务收费的，需由建设单位委托市物业管理协会组织专家论证评估，以提出相适应的收费标准，在经区(县)价格主管部门确认并报市价格主管部门备案后，方可作为招投标或协议的最高收费标准。业主大会成立后具体的收费标准可由业主大会与物业管理企业根据物业特点和服务要求协商确定。