|
今年以来，国家相继出台一系列政策，以“组合拳”对房地产业进行宏观调控，迄今已收到明显成效。本轮房地产市场的调整没有危及自用消费型、出租投资型需求，但直接影响了投机型需求，而经济适用房和廉租房制度建设越来越得到重视。同时，各地区、各类型需求受调控影响的差异很大，深圳因投机型需求较小而成为房地产开发投资的“绿洲”，市场总需求不会大幅减少。
获利模式亦悄然生变
在日前由招商地产主办的一个“投资人及分析师年会”上，业内人士对当前调控下的房地产业进行了分析和评价。专家认为，房地产是近10年经济持续增长和内需潜力释放的“功臣”，但因投资增长过快、结构失调、资源使用接近极限、房地产贷款居高不下等情况，政府对行业进行调控，此举实属必然。
由于生存环境正在发生巨变，房地产业的获利模式亦悄然生变。
据业内人士介绍，过去，开发商的盈利主要来自于土地的非市场化增值—通过“关系”，以低于市场价的价钱拿到地，坐地增值。随后，由于土地资源的稀缺性，市场化土地增值迅猛，这块早已拿到手里的地也跟着升值。“不开发、转一下手就暴富了，更何况建成房子还要再来一次‘升值运动’？”以极少的资金，运用高财务杠杆去运作，开发商的投资回报率自然得到超常放大。
政策环境变化后，房地产企业的生存环境改变了，土地的非市场化增值大幅减少。这个时候，开发房地产能否有好的回报，就要看各自创造房屋增值的能力了。而这又取决于开发商的专业能力、规模效应和资金实力。
实力派地产商看好深圳
在这种情况下，一些实力派房地产开发商把眼光投向深圳，如招商地产、万科等。招商地产虽已作出“在全国重点区域跨区域发展”的战略举措，但仍把深圳视为“沙漠中的绿洲”和高获利区域，巨资重兵开发深圳市场。
招商地产董事总经理林少斌透露，房地产业有三类客户的经验公式。一是自用消费型：租金成本>银行按揭。二是出租投资型：租金收入>首付资金成本＋银行按揭＋维护成本。三是投机型，这种客户希望楼市快速增长，卖掉盈利。而此轮房地产调整没有危及自用消费型、出租投资型客户，但对投机型需求造成重大影响。在房价上涨过快、泡沫程度更高的城市，投机性需求的影响更明显。
有专家对深圳最近4年住宅的新开、竣工、销售、政府土地供给面积等作了综合分析。结果表明，深圳市场供应的建筑面积与实际销售面积之比为1：4,说明深圳在大量消化存量土地。专家认为，深圳经济增长强劲，但土地供应紧张，今年供应80万平方米，比去年的100万平方米还要少，故房地产价格平稳。加上投机型需求较少，因此宏观调控后深圳的住宅总需求不会大幅下降。基于此，招商地产等知名大型开发商都认为，深圳正是他们要捕捉的“相对高获利区域”。目前，招商地产在全国的土地储备中，有52％的面积集中在深圳及周边的广州等地。
专家观点
房价何时下跌难以预测
清华大学房地产研究所所长刘洪玉教授指出，房价与月租金之比超高，并非国内独有现象，而是全球性的。很多国家的房价相对于房租和收入而言，已升至创纪录的水平。“租金回报率非常低，与市场上要求的回报不相符。但这个时候，房价仍在涨。为什么？因为拥有房地产所有权本身就有价值，这个价值补偿了租金回报率。”
刘洪玉认为，预测房价何时下跌是不可能的，尽管房价肯定要下跌。
我国今年以来连续出台政策，适时采取多项措施，对房地产业进行调控。政策出台后，确实如政府所预期的那样，交易量逐步下降，价格也有调整的趋势，但幅度不高。对此，刘洪玉认为，交易量是价格变化的先行指标，大约先行3－4个月。如果交易量持续萎缩3－4个月，则价格必然下降。政府调控的目标是稳定房价，即把投机导致的虚高打掉，而不是打压整个房价。他称，此次调控的最大收获是经济适用房、廉租房制度建设越来越得到重视。
上海楼市新变局：
住宅“退烧”写字楼“升温”新华社记者慎海雄
“剃头的挑子——一头冷一头热”，借这句俗语形容时下上海楼市的新变化可能是合适的。进入5月份以后，房产新政策下的上海楼市出现了戏剧性的转折，多处新开的住宅楼盘终于憋不住市场的冷清寂寞，纷纷采取公开降价或打暗折等手段招徕顾客，但依然门可罗雀；而原本在楼市中并无多少声响的写字楼市场却日益受到市场追捧，销售突然趋旺。
在最近的上海浦东楼宇经济论坛上，多位经济界人士对上海楼市出现的这一变局作出了诊断，较集中的观点是：上海楼市正在回归到与其经济中心地位相称的合理格局，开始步入良性循环。
继3月份“国八条”出台之后，上海楼市随即进入调控期。原本火爆的住宅市场在楼市新政策和地方政府的有机调控下，逐渐“败火”降温，市场成交量也一日短过一日。进入5月以后，上海住宅一手房成交量更是跌入谷底，部分楼盘降价抛售也鲜有接手者。
与死水微澜的住宅楼盘形成反差的是，上海写字楼市场却出现了日益红火的局面。根据仲量联行的调查，尽管今年是中国房地产市场的政策年，但中国内地的写字楼市场，依然是全球未来投资的首选。而作为中国经济、金融、贸易和航运中心的上海，仍然是中国写字楼市场的高地。
作者:本报记者杨勇 编辑:
| 
