在“变革中的中国房地产·2005博鳌房地产论坛”上,作为出席本次论坛的荣誉嘉宾、全国工商联住宅产业商会会长聂梅生就“楼市新政”条件下的中国房地产走向问题接受了本报记者的独家专访。
三大背景催生“楼市新政”
目前,业界专家、经济学家以及机构的成员对“楼市新政”研究后,基本形成了以下共识以及政策背景。首先,我国经济、金融安全和三件事有关系,即楼市、股市、汇市;第二是和谐社会的问题,就是住房结构问题;第三是关于科学发展观的问题,将我们这样一个产业从资源消耗型转变为资源节约型。房地产新政有三个大背景,而不仅仅是房价的问题。
消费受挫楼市亟待培育
此次新政出台是要打击投机投资性的需求,但是自用性需求也随之停顿和趋缓了。二月份的报告已经出来了,有一些数据我觉得是比较震撼的,去年我国中低收入家庭的人均住房建筑面积大约为26.25平米。并不是像很多人想象的那样,中国有很多人没有房子可以住,在这样的情况下,一旦购房者的预期信心被打击,消费(包括投资)的信心下降,房价下滑就不可避免。
房地产绑架了银行
严格地来说,中国目前只有房地产信贷,没有房地产金融。有一种说法,房地产绑架了中国的银行。中央行121号文件以后,银行加大了房地产信贷的调控,重要原因就是确保金融安全,但是一旦房价下滑,银行就会出现大量不良资产,风险最大的还是银行。到2004年,银行业的17万亿信贷资产中约有50%的资产是以房地产的形式或与房地产直接相关的形式存在的,可以说房地产价格的走势将直接影响到金融资产的质量,也会影响金融市场的发展。房地产信托基金和房地产企业股票、公司债券等直接融资、承担风险的是投资者自身,会自觉约束防范金融风险。提高直接融资在整个融资活动当中的比例,是防止银行金融风险的有效手段之一。把直接投资炒房的行为通过房地产信托投资基金、股票、债券等直接融资的金融工具加以引导,将分散的、独立的、非专业化的个人行为转化为有组织保障、有抗风险能力和专业化保证的投资行为,减少用个人消费信贷的投资行为和银行风险。
记者阳后彬刘冬冬
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