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规划设计相关负责人接受本报记者独家采访
青城山首次出台规划面积200平方公里的控制性详规 青城山打造中国西部中央旅游度假养生区规划区内的建筑风貌将统一为川西风情用于房地产开发的土地仅占用地面积20% 度假住宅将着眼于旅游观光和精英阶层
最近不少购房者纷纷追问：青城山有哪些房子适合我们去投资居住？在严格规划控制之下，青城房价是否将由此疯长？青城山的居住价值将如何体现？面对诸多的问题，为此本报独家披露青城山控制性详细规划，以展示青城山作为中国西部中央旅游度假养生区的发展轮廓，让广大读者能够在青城山找到自己的居住天堂。
“作为一个中长期的发展战略，青城山将打造中国西部中央旅游度假养生区”，日前，记者从四川省城乡规划设计院获悉，已经完成的青城山控制性详规，对青城山的发展战略进行了重新的定位。该详规将以保护青城山风景名胜区和世界遗产为前提，以“天人合一，生态营城”的思想，将青城山建设成为中国西部的中央旅游度假养生区。这将引发青城山区域房地产开发的裂变式革命。
按照青城山的控制性详细规划，青城山区域将从土地使用控制、地块开发控制、配套设施规划、绿地及空间景观规划控制、道路交通控制、生态环境保护等各个方面，使整个青城山在“二纵二横”开阔生态廊道的覆盖下，实现田园风光、生态度假旅游区和青城山自然人文风光的自然融合。
据悉，青城山（青城镇）的控制性详规进行了整整一年半的时间。由于以前的整体规划是按照小城镇的规模来进行的，这使青城山开发商出现了一些问题。为此，在制定青城山的控制性规划中，经过多方的论证和研究，从可持续发展的战略出发，围绕把青城山建设成为中国西部中央旅游度假养生区的发展战略，在“合理、适度、有序”的原则下，融合景区和地区经济协调发展的要求，制定了青城山可持续发展的中长期发展战略。
按照控制性详规的描绘，青城山将以山地景区为依托，平坝田园穿插环抱，水渠为脉络，主干路为骨架，玉堂镇、中兴镇、青城镇、大观镇、街子镇等5个旅游组团呈沿山带形“串珠状分布”。此外，青城山控制性详规对土地使用方面要求非常严格，其中对土地的密度、高度、景观和配套设施等方面都作了严格的硬性规定和要求。
开发
在青城山的发展规划中，景区保护与房地产开发的协调被放在重要位置，在“合理、适度、有序”的发展指导思想下，扩展生态居家、度假住宅和旅游新村。从住宅开发的角度看，青城山的度假住宅将成为区域的开发主流。
住宅开发为旅游服务
用地调整
天人合一生态营城
按照青城山控制性详规，将以保护青城山风景名胜区和世界遗产为前提，在保护自然山水田园生态及独特文化的基础上，以“天人合一，生态营城”思想发展建设青城山。
在用地调整措施方面，第一是将加强旅游服务、文化娱乐、商业服务停车设施及市政配套等公共设施设置；第二是调整现有部分用地为公园绿化用地，新增部分公园绿地，大力提高绿化用地比例，做到生态营城；第三是逐步改造工业用地为旅游服务用地。
在用地发展方向上将引导向东远离景区发展，利于在保护景区前提下的城镇持续发展。控制其向南向北发展以露出更多的山体界面。
省城乡规划设计院的有关负责人认为，在控制性规划中将始终贯穿一个指导思想，就是要坚持生态和景观的自然融合，在保护世界遗产实现可持续性原则的同时，协调区域经济与遗产保护的发展，从而实现刚性和弹性控制相结合的原则。
以青城镇为例，在总计约8.28平方公里的可开发用地中，控制性详规明确规定其34%的比例将用于绿化用地，9%的比例用于道路建设，5%的比例用于旅游设施配套等，最终用于度假住宅开发的用地仅占8.28平方公里的20%左右，即1.65平方公里。可以看出，控制性详规的制定使青城山的地产开发用地限制于稀缺范围之内。
此外，这次制定的控制性规划还将保证非营利性配套公共设施和公用设施的用地规模足够和布局合理，从而保证划区建成后经济、社会生活可持续发展和市政设施正常运行。在详规中，记者还发现不少的配套设施将按照市政配套进行。
开发方向
低层建筑川西风貌
过去，青城山房地产开发的市场定位普遍偏低，无序扩张，导致土地资源紧缺。由于交通瓶颈和开发条件的制约，青城山真正出现的是度假式公寓，别墅反而成了点缀。有关人士认为，对青城山进行控制性详细规划后，将对开发项目的密度、高度和建筑风貌提出严格的要求，而且在土地资源极其稀缺的情况下，青城山的房地产开发水平和理念将会大大提升。
该控制性详规明确规定，规划区内所有建构筑物设施为低层建筑，建筑体量化整为零，要求单幢建筑屋顶错落有致，体量有进有退，形成丰富小巧的建筑体量与立面景观。每幢建筑在满足风貌特色分区的统一要求下，以川西民居为主，又必须与相邻建筑立面风格有所差异，以形成整体有机、个性丰富的建筑景观。
在重要景观廊道控制上，详规确定了四横四纵景观廊道，横向廊道是垂直于山体的重要观山廊道，纵向廊道为健身景观廊道。廊道两侧按绿化控制要求控制出绿带。绿带内为游憩休闲步道。廊道两侧地块设地块主入口，建筑主立面朝向廊道，廊道两侧建筑景观通透，严禁形成建筑墙，以此将青城山的住宅掩映在生态景观中。
购房
居住融入青山绿水间
控制性详规确定后的青城山，随着青城皓庭、高山流水、天下青城等诸多高端度假住宅项目的亮相，带着对青山绿水的向往，广大的购房者对青城山的住宅表现出了井喷式的激情。不少购房者在打给本报记者的热线电话中称，为了买到自己满意的房子，他们经常前往青城山实地考察项目，甚至达到了一周去一次的地步。在购房者的热捧之下，青城山的居住热潮已经迎面扑来。
今年9月，成都至青城山的旅游快速通道将开工建设，并将于明年建成通车。届时，成都到青城山的车程将由现在近1小时缩短为半小时。青城皓庭的有关负责人认为，快速通道对青城山来说具有两大意义：一是有效地缩短了交通时间，青城山别墅将从数年定格的第二居所转变成为理想的第一居所；二是成都到青城山的过路费就达到了40元，而快速通道将由此打破通往青城山的交通瓶颈，青城山出现开发井喷和居住热潮成为了必然。
在青城皓庭的销售现场，前往咨询的购房者络绎不绝，甚至有不少的购房者在看完之后，居然心急地要求销售小姐能够保证自己买到看中的房子。对此，有关人士认为，居住者看好青城山的原因，一是随着成都地产开发的快速发展和人们对居住需求的不断提高，寻找绝佳的居住环境已经成为了人们选择住房的关键需求；二是目前青城山的房价水平还远远没有达到应有的价格水平，在青城山独一无二的世界双遗产、生态、道教养生文化等绝佳的资源下，青城山区域在居住价值裂变的情况下，房价也将出现一次“飚升”。
在对青城山的控制性详细规划中，不仅从全球的高度出发，从土地使用控制、地块开发控制、配套设施规划、绿地及空间景观规划控制、道路交通控制、生态环境保护等各个方面，对青城山特别是青城镇进行了全面细致的规划，还针对住宅、旅游等方面的需求也进行了分析。一是在满足本地居民需求的情况下，满足城镇化发展，提供更多的养生、健身环境，发展旅游新村等；二是顺应自然环境绝佳、交通方便等方面的因素影响，发展度假旅游住宅，满足富豪阶层、精英阶层和普通市民阶层的不同居住需求；三是从旅游观光的角度出发，让更多的旅游观光客能领略与众不同的、绝佳的自然山水景观以及川西独有的田园风光和独特的道家文化、地域文化，体现优良的旅游交通环境和高水准的旅游接待服务设施与服务质量，使旅游观光者能够在特色街区感悟当地生活文化和进行时尚休闲消费。
从中长期的发展战略出发，青城山区域被描绘成为了一座生态、养生、休闲、度假等为一体的居住天堂，等待着人们去尽情地享受。
声音
建筑要跟景观融合
欧阳晓明（成都市市场研究公司总经理）：
控制性详规的出台，对青城山板块的休闲产业及别墅开发是个利好的消息，但也对开发提出了更高的要求。按照合理、适度、有序的规划方针，我认为，该区域的别墅开发应该严格按照控制性详规的要求，高起点的规划、高品质的开发。建筑必须跟自然景观相互融合，使得建筑本身就像地里长出来的一样，在该区域，保护性开发、和谐性开发是必须遵循的基本原则。
该区域别墅或其他房产项目的定位，应该着眼于休闲、度假、避暑等方面。其别墅消费两大主力人群应该是度假休闲避暑性质的都市白领一族和疗养安度晚年的退休人群。由于该区域得天独厚的自然和人文优势，房产项目受市场的追捧度估计会很高。这个片区的别墅项目开发，不应该是经济型的别墅，而应该瞄准中产别墅消费人群，走高品质、高品位的复合地产开发模式。
还有一个，都江堰青城山作为我国知名的长寿之乡，其良好的空气、湿度等自然条件和道教天人合一的道教养生文化，符合现代人对健康价值的追求，直达居住的核心本质，具有其他区域所很难达到的天然优势。由于该资源的唯一性和不可复制性，估计该区域的别墅今后将会以不低的价格面世。
房产不能威胁旅游发展
李蔚（四川大学教授，资深房产专家）：
都江堰青城山作为一个全国知名的风景旅游城市，其房产开发有别于一般的其他城市。由其旅游景点衍生的休闲养生产业势必会带动房地产项目的建设，以适应消费者租住、购买的需求。但该区域的房产项目又会涉及到一个度的问题，即形式产品（房产项目）不能对核心产品（旅游产业）构成威胁，所以肯定不会大规模开发，适度开发是关键。
现在控制性详规的出台，这对开发商和购买者都是件好事。有了这个准绳，开发商可以放心地按照规则规划、设计和开发。而购房者也可以放心地购买。在这样的前提下，市场才会朝着健康、有序的方向发展。
对该区域的具体的房产开发，我认为，在景区紧邻区域，开发的项目必须严格按照详规的要求，在各个方面都要严格控制。项目必须要和整个景区的文化和自然景观浑然一体。而在景区的外围和边缘区域，可以按照城市的功能，进行商业、生活配套等方面的建设，在功能的互补上与景区融为一体。在休闲度假方面，可以更偏重居住功能。而靠近山门的外围，应该在现有的基础上形成会议、酒店等为整个片区服务的产业链，在该区域最好不进行别墅项目的开发。本版采写第一工作室潘双福李政摄影李丹
天堂再现
群峦叠嶂、绝妙清幽、仙风缭绕，青城山以自己渊源深厚的道教文化、药王孙思邈故地和闻名全国的“长寿之乡”，将自己独特的人文底蕴和无穷魅力融入到了200平方公里的山魂水魄之中。
每每驻足其间，仰视山的春华秋实，俯视水岸的灵动多情，纵身于泥土的芬芳气息中，青城山往往与我们交融的是一种难得的静谧和安宁，那是生命中的另外一个境界，这对于久居都市繁华的人来说，已经成为了一种向往和奢侈。
这样的向往和奢侈正在成为持续发展的事实，青城山控制性详规的确定，使整个青城山的发展纳入了“合理、适度、有序”的发展轨道，也明确地将人们居住的向往，通过建筑园林、青山绿水、自然溪流、田园风光和原始植被的相互交融，使青城山在未来的时间里变为一种融合度假、旅游、养生和休闲的生命天堂。
长期以来，青城山一直是成都楼市说不出的痛楚。无序的开发、产品的泛滥、格局的凌乱，这样的青城山让人们失去了对其的向往和激情。作为房地产行业的一名专业记者，我曾亲眼目睹成都市区浣花风景板块顶级城市别墅的兴起，也曾见证成都近郊牧马山纯别墅板块的兴起和繁荣，并为之生出了自己的激情和思考。但是，对于长期以来的青城山，我却一直处于对其满腹的质疑而选择了等待，这是一个房地产专业记者的痛苦，也是成都楼市难以弥补的遗憾。
作为青城山的一个中长期发展战略，控制性详规的确定将这些痛苦和遗憾进行了补缺。在青城山的山水别墅社区青城皓庭、天下青城，我终于目睹了居住社区、田园风光、原始植被和自然景观的相互融合，并迸发出楼市激情。而这，还仅仅是青城山被打造成度假、旅游、养生和休闲天堂的一个信号。
如果你能够身临青城山的自然景观，在层峰叠峦中领略千年流淌的道教、养生、中医药文化时，你所能感觉到的将是在抛却了都市的繁杂和纷争之后，拥有生命时钟的凝固和与大自然的融合，这是人生所追求的美丽境界。
青城山，成都楼市将因此而完美。
潘双福
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