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近年来，国内部分地区出现房地产明显过热迹象，为此国家出台了若干规定，通过信贷紧缩等方式来调控房地产市场。在这些政策的影响下，越来越多的房地产企业正面临一场巨大的资金困局。
正在海南博鳌召开的2005（博鳌）房地产论坛上，来自国内房地产界的多位专家和各大开发商正就此议题展开激烈的研讨。
金融之于房地产，如水源之于江河
目前，在中国房地产业界有一种共识：在房产新政实施后，如何才能够为开发募集到足够的资金已经成了中国房地产企业家们最为头疼的问题，金融在房地产开发中的决定性地位进一步加强。如何更好地解决房地产开发中的融资问题，如何开拓新的融资渠道等等，将成为当前房地产界能否度过难关的关键所在。
中国房地产及住宅研究会副会长兼秘书长张元端认为，金融业渗透房地产业，金融资本与产业资本相结合，是商品经济发展到一定程度的必然。所谓“房地产金融服务”，就是指房地产业在从事开发、经营、管理、服务的过程中，通过货币流通和信用渠道，进行集资、筹资和融通资金等一系列的经济活动和金融活动。
中国社会科学院金融研究所金融发展室主任易宪容指出，从1998年住房制度改革之后，中国的房地产市场为什么能够在短期内如此规模的发展，走过了世界其他国家经历几百年的路，是因为有强大的金融支持，有近年来一系列的金融创新，比如说住房按揭的问题，它被引入之后，让整个房地产市场发生了一个根本性的变化。
据了解，1998年中国房地产开发投资只有2000多亿，但是到了2004年，却达到了7800多亿，是1998年的3.8倍。占的最大一块，基本上还是自筹资金、银行贷款。1998年到现在，已经增长了32倍，每年增长的速度都达到了15％以上，有些地方甚至是20％。
易宪容认为，在我国目前的金融结构里（金融资产30万亿，银行占28万亿，个人存款13万亿)，我国的房地产发展肯定会以银行为主导的。一直以来，股权融资少、债券融资不发达，而银行信贷成本低，决定了房地产企业基本上依赖于银行。这几年对房地产信贷竞争是如此的激烈，发展如此之快。2000年之前，对整个银行业来说，是全行业亏损的状态，但是在2000年之后，特别是2003、2004年，银行业的利润达到了前所未有的时期，比如说工行，去年的利润达到了近千亿。当然还有一个方面，跟近几年银行的利率低有关系，企业可以通过这样的方式获得最低的成本，大量的企业通过抵押的方式进入了银行。
金融之于房地产，就象水源之于江河。寻不到资金的房地产企业家，就像无源的河水，无论志向多么远大都流不远。
“房地产业处于十字路口，四面红灯断行”
全国工商联住宅产业商会会长聂梅生指出，严格地说，中国目前只有房地产信贷，没有房地产金融。有一种说法，房地产绑架了中国的银行。央行121号文件出台以后，银行加大了房地产信贷的调控，重要原因就是确保金融安全，但是一旦房价下滑，银行就会出现大量不良资产，风险最大的还是银行。到2004年，银行业的17万亿信贷资产中约有50％的资产是以房地产的形式或与房地产直接相关的形式存在的，可以说房地产价格的走势将直接影响到金融资产的质量，也会影响金融市场的发展。所以建议制定包括银行信贷、信托、证券、债券、保险等房地产金融政策。要增加直接融资比重，防范金融风险，房地产信托基金和房地产企业股票、公司债券等直接融资，承担风险的是投资者自身，会自觉约束防范金融风险。
“中国房地产业处于十字路口，四面红灯断行。”聂梅生不无忧虑地说。
聂教授举例说，像温州炒房团是自发的房地产资金，是自发的承担风险，而且赚了很多钱。提高直接融资在整个融资活动当中的比例，是防止银行金融风险的有效手段之一。把直接投资炒房的行为通过房地产信托、投资基金、股票、债券等直接融资的金融工具加以引导，将分散的、独立的、非专业化的个人行为转化为有组织保障、有抗风险能力和专业化保证的投资行为，减少用个人消费信贷的投资行为和银行风险。
根据国家发改委和国家统计局的最新数据，第二季度，全国35个大中城市的房屋销售价格同比上涨8％，与一季度9.8％的涨幅相比，商品住宅回落1.8%。这正是宏观调控希望的，而且只有短短的一个季度，不能不说成效是显著的。这次是供给和需求的双向调节，是组合。投资增幅回落，投机行为得到遏制。
另据统计，1至6月份北京、浙江、上海商品住房新开工面积首次出现了负增长，北京的负增长率高达31.7％。各地退房比例大增，仅成都的退房数就超过200套。在需求方面，二季度定金及预收款增幅快速下降，40个重点城市的定金及预收款1至3月份同比增长37％，4、5、6三个月的同比增幅逐步下降，分别为15.58％、17.32％和11.08％。也就是说商品房预售的增长趋缓，这充分说明宏观调控的效应初步显露，从房价、供给、需求三个方面都可以看出是有成效的，而且成效是明显的。
目前几乎在所有各大城市，都出现了市场交易量下降的情况，供需双方交易出现了冻结效应。5月份北京市新增商品房交易数量锐减48％，多个区县交易量为零，五月份登记交易面积156万平米，在国八条发布前的4月份，是298万平方米。上海4月份的一周，成交面积是40万平方米，三个月之后7月份的一周成交面积是15.9万平米，同比一周间交易量下降61%。供需双方出现趋缓，交易量下降，这说明市场的需求下降。这次新政出台是要打击投机投资性的需求，但是自用性需求也随之停顿和趋缓了。
资金多元化是中国房企的突围之路
“过去是银行追我，现在是我追银行。”北京建华时代房地产有限公司董事长庄宗汨感慨地说。客观说政策改变之后，企业的融资比较难。他希望政府金融管理部门能够出台更多的金融品种，丰富房地产融资的渠道。
“锋尚南京”董事长张在东认为，其实银行也要讲效益，并没有文件规定不给房地产企业贷款，如果他对你这个项目有信心还会追着你，当然所有手续证件都要齐全。现在最现实的方法就是到境外找钱去，因为121文件说的太清楚不过了，你没有四证想要弄到钱是绝对不可能的，“锋尚南京”现在在南京做的项目就是汇丰银行给贷的款。
中国银监会政策法规部副主任李伏安认为，中国市场并不缺资金总量，能够拿出来投房买房建房的资金并不少，但是衔接不上。我们的融资环节，或者说资金的供给方式和渠道，不能很好地、平稳地以恰当的方式，来满足整个房地产开发全过程中各个环节的正常需要。资金在循环的过程中，造成了一些瓶颈，或者说一些梗塞，这样的情况需要多功能、多渠道的融资机制来解决。要有一个正常的配比关系，就像水管一样，从大水管到小水管到细水管。他说，银行既要防止房地产贷款产生的风险，又要从房地产的发展中获取利润，我们需要调节的是整个银行的资金，或者说整个资金流和房地产之间的顺畅性，更加顺畅的满足各个环节的需要，不一定都要通过银行贷款，但是总归要有自己的方式来解决资金的问题。如果整个中国经济的流量太大，这是需要调节总量的问题。
张元端指出，房地产业是一个高度资金密集性行业，开发一个房地产项目需要大量的资金。如果不借助于各种融资手段，开发商将寸步难行。同时，房地产开发融资方式的优劣，也直接影响着融资成本的大小，密切关系到开发风险的大小和开发效益的好坏。因此，如何通过多渠道的融资活动来满足开发对资金的需求，是房地产开发企业所面临的一个迫切需要解决的问题。
专家指出，所谓融资，包括了企业内部融资和企业外部融资两部分。企业内部融资的方法很多，其中包括了“抵押、贴现股票和债券而获得现金”，以及“预收的购房定金或购房款”等方式在内。而企业外部融资主要渠道有：发行股票、发行债券、银行贷款、其它融资机构贷款、合作开发、前沿货币合约、房地产辛迪加、房地产信托、租赁融资、回租融资、回买融资等等方式。
问渠哪得清如许，为有源头活水来。房地产企业家们表示，由于我国房地产企业长年以来一直运用较为单一的融资方式吸纳资金，所以在国家严格的宏观调控下顿时被困住了，其实另外还有许多领域、许多方式可以吸纳到开发的资金，其前提就是开发要更加规范。房地产开发商可以综合运用各种筹资手段或分阶段通过不同的融资渠道，以最有利的方式、最低的成本筹集到资金。只有解决资金难题，中国房地产企业才能在这场困局中寻得出路。
作者：:王英诚 洛涛 张彦
（来源：经济参考报）
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