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(作者 谢红玲)
日前，一个占地957亩、规划建筑面积80万平方米的大型标准厂房项目“联东国际工业城”在京城亮相，引起业界关注。不久前，国内上百家中介机构成为了该项目的招商代理，为该项目的推广打开了渠道。一直在中国房地产业中不入主流的工业房产，因为巨无霸的诞生而生硬地闯入人们的视线。
搭建产业集聚大平台
“北京的工业房地产相比深圳、上海、天津一直不活跃，物流地产更热闹一些”，戴德梁行总经理陆逢兆告诉记者。而清华大学房地产研究所所长刘洪玉早就关注到了这个开发型态，无奈北京业界对此一直比较漠然。
记者在调查中也发现，北京的工业园区要么更接近商务地产开发，如丰台的总部基地先期开发了大量的办公楼宇；要么以土地出让为主，典型的以工业地产开发为主导的是亦庄开发区，但规模有限。
从规模意义上说，紧邻亦庄、隶属通州区的联东国际工业城开创了北京工业房产大盘的先河。这个已经在一个9万平方米的同类项目——光联工业园上小试牛刀的企业此番大胆投资15亿元开发80万平方米的项目，令业界震动。而最令人们担忧的是庞大客户群的来源。根据项目规划，这里将成为400家以上企业的家园。开发商北京联东投资(集团)有限公司对此似乎并无太多担心，其信心来自国际产业集聚趋势。
该企业有关负责人指出，越来越多的企业已经认识到集聚效应，即在一个区域内一群相互关联的公司、供应商、关联产业和专门化的制度和协会的聚集，能够发挥协同效应，形成提高生产率的优良环境。亦庄开发区的成功基石是产业集聚，光联工业园一期的成功也基于此，联东国际工业城的成功还会有赖于此。该项目与奔驰、克莱斯勒、通用、诺基亚等500强企业在同一区域，同时与北京最大的物流产业园接壤，先天优势明显，有基础、有资格为汽车零配件制造业、机械加工制造业、电子信息产业、医药食品业搭建生产大平台，也相信相关企业会买账。但对如此大体量的项目能否如期被市场消化掉，业内人士多心存疑虑。
外资、合资企业为目标客户群
据悉，本着“生态、人文”理念打造的联东国际工业城将自身定位为21世纪生态智能的国际化工业社区，其盯牢的目标客户群也以外资、合资企业为主。应该说，是先期在附近开发的光联工业园一期5万平米的厂房内90%的外资、合资企业客户给开发商带来的市场信心。
产业大环境也利好多多。有关统计数据显示，中国在2004年吸引的外国直接投资总额已达600亿美元，其中大部分用于在遍布全国的工业园区内建设工厂、仓库和研发中心。商务部最新的统计数据则显示，今年1月份我国利用外资继续保持增长。实际使用外资金额40.95亿美元，同比增长10.72%；1月份，全国新批设立外商投资企业3563家，比去年同期增长22.27%。
此外，就北京而言，北京工业经过几十年的建设和发展已具相当规模。随着改革深化，北京工业结构性矛盾更加突出，调整结构、优化资源配置、推进产业升级已成为首都经济紧迫而艰巨的任务。北京在产业升级的过程中，重新振兴现代制造业，也要向周边地区进行产业转移。正是产业升级和产业转移，为北京郊区县工业地产的大发展带来了空前的市场机遇。
“我们正在为引进500强企业而努力，” 联东国际工业城一项目负责人说。
联东国际工业城的出现，或许会带动北京市场掀起一轮工业地产开发潮？我们拭目以待。
相关链接 工业地产开发的“要诀”
北京联东投资(集团)有限公司文化宣传中心总监赵锦明在调查走访了位于深圳的高新技术开发区、天安数码城、恒丰工业城、清湖生态科技园、华南城和位于上海的张江高科技开发区、金桥出口加工区、上海国际汽车城以及位于昆山的经济技术开发区后，总结出工业地产开发的几大要点：
首先，在园区发展定位上，必须符合当地产业发展布局和产业链发展的需求，必须与当地市场和区域经济相吻合，与当地最具发展潜力或最著名的产业相配套，主业明确，园区内的配套设施完备(生活、科研、协会、政府、银行、信息以及重要检测部门)，同时做好两个市场配套：宏观上园区与当地经济(区域经济)配套，微观上园区内企业在一个产业链上或互为市场。
第二，各地工业园开发越来越重视产业集聚，产业集聚越明显的园区经营越好。从某种意义上说，产业集聚是未来工业园区发展的主动力。所以，要从丰富、完善产业链角度出发进行园区规划，实现功能分区，并根据不同行业特点设计厂房结构，注重行业应用的细部处理，为客户着想，框架与钢结构相结合。
第三，在国家倡导节能省地的大背景下，园区建设要尽可能地提高土地使用率和容积率。标准厂房不要太大，应根据行业特点建设，单层与多层相结合。
第四，在营销上，应重视政府和行业公关，销售形式可灵活处理，租售结合。
第五，工业园前景较为广阔，但随着土地资源的减少，政府对开发区的公司化经营，成片大开发的趋势明显，对小型民营工业园会形成一定的冲击和限制，这一点在深圳和上海较为明显，民营企业应注意根据本地特点把握时机。
另据赵锦明介绍，我国天津、上海、深圳、昆山的典型工业园区都有以下共性：一是产业集群发展。以具有高度带动性的产业为龙头，结合地区优势，园区定位趋向于专业化，并由相互关联的多个专业化园区形成产业聚集带，从而带动区域经济的发展。例如上海国际汽车城，以汽车产业为龙头，带动其他行业的进入。深圳高新区以科研、电子产业为龙头，带动制造和其配套行业的发展。二是开发区越来越城市化。规模化开发，专业化经营，生活、商业配套完善，交通网络发达，环境优美。三是都有以标准厂房租赁为主的园区，钢结构、钢结构与混凝土相结合的标准厂房成为主流。
建厂选址情报 中国工业房地产白皮书发布
7月27日，全球知名房地产咨询公司仲量联行于上海发布了全新的中国工业房地产白皮书。
该机构人士表示，白皮书针对工业房地产的选址中相关的优惠政策、产业集群、劳动力成本、电力供应和物流便捷性等方面给予了全面指导性的意见。并着重关注工业房地产投资企业最为关心的问题，包括能源供应，交通基础设施建设和第三方物流。而这些问题仍然是内陆地区面临的重大挑战，制约着外来的进一步投资。
除全面介绍中国工业房地产市场的概况外，该工业房地产指南也重点阐述了工业房地产在渤海湾、长江三角洲、华南、华西等主要经济区的具体情况。北京、上海和广州等主要工业城市将会成为航空和制药等更多精密制造业的理想基地。
在评估工业房地产地域选择时，该工业房地产指南覆盖了全国4500个国家级和省市级工业园区，调查分析各自特点，并重点关注其不同的优惠政策。
白皮书的发布，无疑为投资商在华建厂选址提供了利器。
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