深圳土地拍卖天气莫测

　　本报记者 阳静纯 深圳报道

　　深圳土地拍卖会阴转多云吗？

　　8月9日，深圳将举行三宗土地拍卖，这是今年深圳最大规模的一次政府土地公开拍卖，也是楼市新政后深圳第二次土地拍卖。上半年惟一的一次拍卖可用“刚及格”来评价，竞 价者仅天健与振业，且交锋9轮即草草结束。惨淡的土地“首拍”为深圳集中在下半年推出的全年土地拍卖笼罩了一层阴影。

　　在7月21日土地勘察与答疑会上，参与的开发商实力不弱，既有和黄、中海、万科等品牌开发商，也有鸿荣源、中航等地产新锐，甚至还有初来乍到的东莞某开发商。在观望气氛未散、开发商持谨慎态度的情况下，开发商能够或愿意以何种价格消化？政府会以什么底价推出？各方都在相互揣测。

　　“不温不火”，鸿荣源总经理杨江对下半年土地拍卖的总体预测趋于乐观，“这两个月的形势已经明朗。”

　　“开发商可能仍会持保守态度。”中原地产研究部总监张伟认为，“汇率上升等对房地产利好因素的影响，反而会招致政府进一步出台抑制楼市的措施。”

　　据深圳市国土局房地产管理处副处长李东透露，深圳正在考虑改革取消预售、改为现房销售的政策，“具体推出要等待时机，还早着呢！”张伟认为，“以前项目完成2/3就可预售，这意味着开发商的资金压力将加大1/3。”李东表示国土局将以座谈会的方式听取开发商的意见，但他认为该措施对深圳开发商的影响不会太大。

　　开发商各自心仪

　　在答疑会上，记者了解到该三宗地块均位于宝安区，全部为商住混合用地，土地面积超过36万平方米，规划总建筑面积超过71万平方米。

　　来自汕头的龙光、中海等对沙井地块表现出兴趣。沙井地块为深圳西部工业组团的中心区， “截至目前西部工业组团还没有这么大体量的商业面世”。

　　和黄及中航则对观澜地块表现出明显的关注。答疑会上，和黄针对该地块一连两次提出17个问题。去年和黄曾以4.95亿元竞得龙岗区平湖镇凤凰山一块22万多平方米的商住用地。对心仪高端地产的和黄来说，该地块同样极具诱惑力。据透露，去年和黄在该地块不远处，协议拿下38万平方米的别墅用地。如果再拿下这块低容积率和超大面积的地块，和黄相当于在观澜再造一座“尖岗山”。

　　同样中意该地块的中航前两年已在该地块附近连拿两块地，“这块地可能更适合中航。”杨江分析，“若由其继续操作，地块的营销成本、管理成本都会较低。”

　　“两家的资金实力都比较雄厚。”某业内人士透露，“以前地产非中航集团战略重点，现在比较关注这一块。”该人士表示。继去年底中航与和黄投资20亿的天虹大型商业项目的合作后，双方这次是否会兵戎相见呢？

　　还有一些开发商在一旁不动声色地虎视。声称下半年不拿地的万科也派人到答疑会现场，该人士认为三块地各有千秋，由于公告时间太短，三块地又分属三个独立的镇，工作量太大，所以目前还不能确认哪块地更适合，或是否参加最后的拍卖。

　　除此之外，参加答疑会的共有30多家开发商，有的开发商称“怯于当地政府的面子而参加”，还有不少则是抱着能否“捡个便宜”的心态来看看。

　　政府支持与信心

　　在尚不明朗的政策面下，地块与心态各异的开发商加大了此次拍卖的变数。采访中记者感到：深圳仍较乐观的楼市让大部分业内人士预测地价将较往年会有小幅上升，“即使今年天健首拍价也较去年上升了”，但去年的火爆场面是不太可能出现了。

　　宏观面的影响与集中的土地推出量，会否让政府调低拍卖底价呢？此前的首拍如果不是振业与天健竞价，出现“流拍”也不是不可能。“如果地块很大，价格也高，也不排除流拍的可能。”成功竞得首拍土地的天健地产总经理姜永贵认为。据房地产交易中心拍卖师王小敏介绍，深圳有过土地流标，但还从未有过土地流拍的先例。

　　“三宗地的拍卖顺序不知是如何安排的，如果沙井在前，其拍卖价将对后两块起示范效应，一高则高。”张伟说。

　　“从政府角度，我们不是很在意这个价格。”沙井镇副镇长江惠雄告诉记者，“这个价格只是相对应的标识，我们更在意的是其长远意义，从引进商家的实力、做法对我们中心区有一个带头作用。”

　　据了解，这块地如果成功拍卖给大公司后，政府还会提供一些相应的支持，如在新规划的6平方公里的中心区有优先权等。“不排除品牌开发商冲着长远的商业利益进入该片区。”张伟预测。

　　“我们很有信心。”江惠雄并不认为宏观政策会对此次拍卖产生影响。“这已是该片区第三块拍卖地，相对上两次，该地块更具成熟度。”但他同时表示由于新政延迟了土地推出时间，三宗地公告的时间太短，总共才1个月，造成部分开发商，尤其是外地开发商的评估时间不充分，从而影响其参拍积极性。

　　深圳全年的土地拍卖几乎集中在下半年，这不论对政府还是开发商都是不小的压力。“目前深圳以至国内土地推出的方式并不利于开发商做好统筹安排。”张伟建议国内的土地推出方式应该向香港学习，“香港采取‘勾地’的方式，政府把全年计划出让的土地全挂出来，有意的开发商可在其看中的地块旁打勾，打勾者到一定数量，政府就会拿出来拍卖。”他表示这种市场化的方式有助于企业做好开发战略，不像国内，政府推哪块地开发商只有被动选择的份儿。