海外基金潮涌房地产 外资在中国楼市四处高歌

　　本报记者 马宜 程志云 申兴 北京、深圳报道

　　外资正在中国楼市四处高歌。

　　7月25日，美国最大的商业地产投资、开发及管理公司，西蒙房地产集团(Simon Property Group)与摩根士丹利房地产基金(“MSREF”)及深国投商用置业有限公司(以下简称深国 投)签订了开发商业地产的合作协议。西蒙与MSREF各持有合资企业32.5%的所有权，深国投持有35%。

　　7月27日，澳大利亚麦格理银行(Macquarie Bank Ltd.)宣布，通过旗下一子公司收购了中国大陆9家位于主要商业区的大型零售商城。麦格理银行为此项收购提供了3800万美元的贷款和5500万美元资金，占筹资总额的24%。

　　“这是已经完成的，更多的项目正在续谈，”一位在上海从事房产投资中介的人士说，“这是一个外资和房地产商都有兴趣的话题。”

　　地产新政、人民币汇率调整，看起来的利空并没有让外资离场，外资们选择了继续进入。中国房地产市场对外资究竟意味着什么？

　　进入

　　7月21日之前，海外基金投资中国楼市被认为可以赚取高额利润同时坐享人民币升值的“双赢”投资。于此相伴的是，他们还被认为是中国房地产泡沫的制造者之一。

　　“央行先行打击楼市再调整汇率的举措是明智的，否则在房地产存在泡沫的情况下调整汇率，热钱获利后的逃离将导致楼市崩盘。这样的情形在香港曾经发生过。” 普衡律师事务所林华伟律师说。

　　很多人预计，人民币汇率调整后，外资将逃离市场，他们会怎样逃离，但事实与预想却大相径庭。

　　在汇率调整后的第一周，外资大举进入楼市的消息频出。从西蒙与摩根士丹利、到麦格理银行，越来越多的外资正在进入这个市场。

　　仅仅两周前，深国投刚刚与东南亚最大的房产商——新加坡嘉德置地集团旗下的嘉德商用产业签订协议，嘉德商用将投资深国投在国内15家正在建造中的以沃尔玛为主力店的大型商场。嘉德商用预计将投资33.73亿元以拥有这15家商场65%的股份。

　　嘉德方面还透露，他们可能继续投资另外17家以沃尔玛为主力店的商场。

　　除了参与开发赚取利润，另一部分外资选择了购买成熟物业，寻求稳定回报。

　　美林就是这样的典型。这家主要业务是资产管理的机构，在中国投资的目的就是为其客户寻找一种稳定、无风险的回报。虽然，直接购买整楼的投资回报比较低，但这几乎没有风险，“现在上海办公楼市场的出租率起码在90%以上，由于租金回报比较好预测，这是一种‘用计算器敲敲就知道回报率’的方式。”上海那位从事房产投资中介的人士说。

　　在上海，尽管外资在房地产总投资中所占比重只有3.5%左右，但在高端市场这一比例却高达40%。

　　而在北京，最近一年海外资本投资的项目就有将近20个，总建筑面积超过500万平方米，涉及投资总额近30亿人民币，投资方所在国家包括新加坡、美国、日本、加拿大、英国、荷兰、德国、印尼等。

　　“因为最近中国的不良资产投资机会比较少，一些外资投行的房地产基金纷纷将注意力更多地集中在房地产市场。” 一位业内人士说。大名鼎鼎的摩根士丹利房地产基金就是一例，这家同时运作着房地产和不良资产的大型基金，在中国具有明确的战略安排——一定时间内一定要投资多少，只是不良资产和房产的资金比例并不固定。

　　驱动

　　“宏观调控，人民币升值，对外国投资者来说，实际上是利好。”一位业内人士对记者说。

　　楼市的资金缺口为外资与当地开发商搭起了一座合作的通道。外资也利用了这个机会进入了目前中国回报率最高的行业。实际上，宏观调控对房地产市场最大的影响是减少了资金供应，而非人们普遍认为的打压房价。

　　现在，银行普遍收紧了对开发商的贷款，开发商原来最主要的资金来源突然被截流了。

　　“有时一个几亿的项目就因为几千万的资金缺口而导致整个项目不得不完全中断。”林华伟说。而对于拥有雄厚资金实力的海外基金来说，资金恰恰是他们进入中国市场最大的优势。

　　上周一，深国投兼深国投商置董事长李南峰在评价与西蒙和MSREF的合作时说： “充分发挥了三家公司的优势，绝对是一个三赢的合作。”

　　“MSREF本身就可以带来资金，同时它还是一个很好的融资和退出平台，无论是目前融入资金还是将来退出。西蒙还可以带来商业化的房地产投资信托经验。” 深国投的钟林雄也对记者说。

　　在很多外资眼中，目前在中国，没有一种行业比开发房地产更具暴利了。一些过桥贷款的利润都能达到15%，而一般的项目利润率则从最低的50%直到超过100%。

　　在全球市场逐利的基金们显然不能抗拒这样的诱惑。

　　“房地产行业运作周期比较长，从开始到清盘起码要三年，那些已经参与中国房地产市场的外国投资者只希望在人民币还没有升到太高的时候，赶紧运作，然后再赶紧撤。谁也不能保证在未来的两三年中，人民币会升到一个什么水平。”林华伟律师对记者说，“加速进入也许是为了更快退出。”

　　另外，“也要区分短期投机和长期投资，”上海的一位分析师说，“投机的热钱可能会退出，但希望长期投资的海外资金会更多的进入，因为现在依然是一个好机会。”

　　形势

　　更重要的是，海外基金们对人民币汇率再度调整抱有强烈预期。

　　曾经担心汇率调整后外资大量流动的摩根士丹利亚洲首席经济学家谢国忠认为，此次人民币汇率的小幅调整，对外资流出会产生一些阻挡作用。另外，由于市场预期人民币汇率可能继续变动，所以对市场而言会有产生稳定的影响。海外房地产投资人士会考虑继续等待，等待下一步的汇率变动。

　　尽管所有外资都信誓旦旦地表示它们是长线投资，和热钱绝然不同，但宏观调控是否最后会导致房价缩水仍是让国外投资者最担心的问题。

　　“房价并没有走低，这就不排除国家继续出台调控措施。”林华伟说，“但相对于房地产几乎100%的利润来说，小幅的汇率变化根本不会触动开发商的神经。目前对房地产市场兴衰最关键的指标是房价。”一位业内人士对记者说，“只要房价不跌，就不会出现崩盘。而对房价影响最大的莫过于国家的宏观政策了。”

　　同时，外国资本撤出中国也并不容易，不仅要经过相当长的审批时间，还要详细解释诸如“当时为什么进，现在又为什么出……”等问题。

　　通过跨国房地产投资信托的方式也许是一个可以提前套现的方式，这似乎也是外国投资者正在考虑的方式。

　　“第一个国内背景的REITs大概今年年底会在新加坡上市，但现在一切还不明朗，首先是审批环节。此外国内和国际上的一些准则调整工作也在进行中”，新加坡星展银行地产融资部主管黄荣超对记者说。

　　REITs是标准化可流通的金融产品，一般从上市或非上市公司收购地产资产包，且严格限制资产出售，较大部分收入来源于房地产租金收入、房地产抵押利息或来自出售房地产的收益，能够在证券交易所上市流通。

　　在黄荣超看来，香港和新加坡更接近中国市场：“很多投资者往往了解物业在哪里，熟悉国内情况，而在其他欧美市场上市，那些基金经理对国内物业一点都不懂，谁都不愿投资自己不熟悉的东西。”

　　今年6月，香港证监会发布了经修订的《房地产投资信托基金守则》，这使得香港REITs可以投资于全球各地的房地产。从另一个角度看，这一举措实际上相当于允许内地商业地产项目以REITs形式在香港上市。

　　在有了这样的退出渠道后，外资进入中国房地产市场可能将会更加大胆。