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隶属中国银监会监管的深圳国际信托投资有限公司(深国投)在内地的信托行业一直处于领跑地位。但是这家非银行金融机构的经营举措却让外界费解：与商业巨头沃尔玛组建合资公司经营百货业，与新加坡嘉德置地合作兴建商业中心，甚至自己成立房地产开发公司做住宅开发。以此观之，深国投更像是一家涉猎广泛的实业投资公司，但是“实业公司”的表象或许仅仅是一种权宜之计，在深国投以商业地产为主的实业资产的背后，蕴藏的是金融创新产品——房地产信托投资基金(REITs)的胎动
本报记者 蒋飞 发自深圳
“深国投是在等待机会，一旦时机成熟，它必将有所作为。”房地产投资顾问机构香港基强联行董事总经理陈基强近日对《第一财经日报》表示。“由于内地的政策制约，目前信托公司在房地产领域只能做基于住宅项目的开发型房地产信托工具。但是种种迹象表明，商业地产项目需要的REITs(房地产信托基金)产品在内地出现的条件正在成熟，有关经济主管部门、中介机构和房产商正在做积极的推动，”陈基强说，“手握大量优质地产项目，且具备金融牌照和团队的深国投，不会不在这一领域早作打算。”
新合作计划
7月底，深国投再次对外披露了一项酝酿已久的商业地产开发计划。深国投旗下深国投商用置业有限公司(深国投置业)与美国最大的商业地产信托投资公司西蒙房地产集团，以及摩根士丹利房地产投资基金签署了一项涉及12家新建商业中心开发计划的框架协议。深国投置业行政法律部经理钟林雄对记者表示，深国投置业在该项目中拥有35%的权益，这将使深国投目前已完工和在建的商业中心项目达到18家。
尽管该项目尚处框架协议阶段，目前仅有杭州一个项目拟于近期开工，但是两家明显具备金融投资背景的外资合作方的介入则不能不让人遐想该项目今后借助REITs方式实现证券化的可能。西蒙集团是美国最大的商业地产集团，其运作模式与深国投此前的合作伙伴新加坡嘉德置地极为类似，均是利用成熟的金融产品REITs实现项目融资和后期销售，并且其本身就是RE-ITs的管理者，在美国和欧洲近350家商业地产项目中拥有权益。而摩根士丹利则是专业的房地产投资基金，此类基金往往是REITs产品的最大买家。
意图REITs？
深国投置业是深国投开发商业地产的主要平台，并与深国投共同持有沃尔玛深国投百货有限公司35%股权。深国投置业公司相关负责人钟林雄对记者表示，深国投置业目前只负责项目的前期开发，至于项目未来的证券化前景，需要负责商业中心投资和管理的深国投商业投资有限公司负责人回答。但是截至发稿前，深国投方面对此仍然保持低调，记者没有得到答复。
实际上，内地大量开发或收购商业地产的信托公司并不止深国投一家，记者近日采访平安保险旗下平安信托时亦从公司一位高管处获知，平安信托已经着手在内地物色和收购一批商业地产项目，作为将来开发REITs产品的储备。而地产公司则更为积极，广州越秀地产等一批开发商正在积极争取于香港联交所发行REITs。在新加坡交易所REITs产品日渐红火，并吸引了包括李嘉诚旗下星洲置富等香港地产REITs的刺激下，香港联交所于6月1日刚刚宣布允许香港以外的地产信托基金在香港上市交易。
REITs前景
“与其说是投资基金青睐商业地产，不如说是商业地产项目更依赖能够一次性买断整个商业地产项目的REITs。”深圳某知名房地产公司研究人士对记者表示。相比于住宅项目的天然分割性，商业地产不适于拆分买卖，REITs通过募集的方式形成雄厚的资金实力，是商业地产天然的大买家。此外，REITs使地产公司不需要自己持有物业，从而解决了资金沉淀的成本和风险。由于上述原因，商业地产在发行REITs时往往会对投资者进行让利，加之REITs产品本身回报稳定的特点，投资基金也愿意持有商业地产REITs。
内地住宅项目去年以来的过热并成为宏观调控的重点，也是商业地产REITs在内地受关注程度升温的原因。“与住宅项目相比，商业地产项目的估值和租金回报是受到低估的。”陈基强表示。他以上海陆家嘴为例，2004年当陆家嘴的某些住宅项目每平米售价达到5万元的时候，相同地块的写字楼售价仅为3.2万元左右。“存在这样的估值差距，加之住宅项目成为宏观调控的重点，商业地产项目成为新的热点并不是没有理由。”
陈基强对记者透露，截至目前，境外基金在内地收购的商业地产项目价值已经超过100亿元。“这还仅仅是一个开始，因为人民币100亿元还不到境外一个地产基金管理的额度。”
尝试已经开始
众所周知的是，目前在基于内地商业地产项目的REITs的出路只能是境外资本市场。内地由于没有产业基金法和其他政策支持，REITs产品尚无章可循。然而在各方推动下，内地作为金融创新的REITs产品已经依稀见得到曙光。
“深圳和上海两地的证券交易所正在分别与证监会和中介机构进行课题研究，并且已经有阶段性的成果。”一位接近该消息的业界人士对记者透露。他表示，深交所受证监会委托的研究成果已经明确了推出可上市交易的资产证券化产品的思路：即首先实现银行信贷抵押品的证券化，由此延伸到路桥项目和商业地产项目的资产证券化；第二步则是允许以证券化的资产为标的进行公开募集资金。而上海证券交易所与申银万国证券研究的方式则是，利用券商委托理财业务为载体，开展REITs产品的运作。
此外，银监会也在着手以信托公司为中介的REITs产品研究。“内地包括深国投在内的信托公司，均在争取信托产品的专属权，对于他们来说，今后如果能获准开发REITs产品，将是重大的发展契机。”深圳一位信托业人士对记者表示。
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