“用水需要到楼下去拎，卫生没人管，垃圾要自己扔……”在长春市很多遭物业弃管的小区，居民的生活大都变成了无序状态。“员工解散，品牌信誉扫地……”放弃小区管理的物业企业，经营普遍受到影响。
由于长期亏损，吉林省长春市现有的360多家物业管理企业中 近几年已有半数倒闭，并自行注销资质执照。物业弃管后，让业主和物业公司以及开发商都蒙受到金钱、信誉上的损失，弃管小区内出现了脏、乱、差等一系列的问题。
小区遭弃管 物业业主都受伤
去年7月，长春市中岳小区遭物业弃管，原物业公司把业主预交的各项费用全部卷走，小区物业管理陷入瘫痪状态。业主代表四处奔走，找水、找电、找管理部门，直到今年1月份，中岳小区的业主才在相关部门组织下成立了业主委员会，并选聘新的物业公司。
今年4月，长春市花园小区与物业在房屋大修、供暖等等问题上产生分歧，未达成一致，2700户居民遭到“弃管”，垃圾堆满了庭院。6月，长春市吉星花园业主委员会质疑物业公司，小区无端被停水，小区卫生、治安越来越差，业主家中墙壁长毛……业主们决定“炒掉”物业公司。同月，曾是全国优秀物业管理示范小区的长春富豪花园小区，其物业公司因负债累累，物业管理费较低几次提出弃管，目前业主委员会正与物业公司协商如何提高物业费价格，使物业管理得以维持。
据了解，由于大多数小区没有业主委员会，或者有名无实，因而遭弃管后，大多不能自救，只是以个体行为找政府或求助新闻单位进行呼吁。而对于“弃管”的物业来说，正常经营普遍受到影响，员工队伍出现不稳定，品牌信誉下降。
负责长春富豪花园小区物业管理公司的副总经理刁凤云说，十年来在长春市创下的品牌来之不易，不想轻易放弃，否则不仅让员工丢了饭碗，还会影响公司的整体形象。
业主有理申诉 物业不堪重负
在弃管小区中，大多数物业公司的物业费收缴率都不足50％。业主孙先生说，他不交物业费是有理由的，因他所住房屋质量一直有问题，已经严重影响了他的生活，而物业公司认为这应由开发商来处理，他又找不到开发商，因此不交物业费是他唯一的抗争手段。
市民李先生说，在买房时开发商承诺了很多服务，但楼盘一清，很多服务不兑现不说，服务质量也上不去，绿化没有了，楼道几天才清扫一次，保安员也减半了，物业除了收费，什么事情都解决不了。在这种情况下，业主哪能心安理得、痛痛快快地交费呢？
据了解，服务与缴费往往互成恶性因果关系，物业收取相关费用时想按高标准，业主则认为物业的服务质量不好，应该按低标准收费，双方容易引起矛盾。而大多数物业公司认为自己的服务得不到回报，现在已没有能力继续背着这沉重的包袱。抽样调查显示，仅2002年，长春市的176户物业管理企业年亏损总额为8700万元。
据刁凤云介绍，他们所管理的富豪花园小区，10年来每平方米0．3元的物业管理费一直没有上涨，收费较低导致物业公司不能正常运转。目前该企业员工有100多人，每月支付工资就达8.5万元，而物业收费率不足70%，加上设备维修、水电等公共设施消耗支出，公司每年亏损100多万元。
此外，制约长春市物业企业发展的关键在于企业的额外负担过重。按照《物业管理条例》规定，小区业主的水、电、气供应都应由相关部门直接服务到户。但目前大部分居民小区都实行二次供水服务，这就形成水厂到物业查大表，物业向业主每户查小表的收费方式，而大小表之间由于跑、冒、滴、漏所产生的损耗费用全部由物业公司来承担。长春市通过对176家物业公司进行调查，发现仅二次供水一项年亏损额竟高达2000万元。而小区内为居民照明用的路灯、电梯等公共用电，电业部门目前均按工业用电来收费，所调查的176家物业公司每年公共用电的投入也在500余万元以上。
长春市物业协会副会长吴铁军表示，物业管理收费标准过低，企业负担过重，征缴费用困难等几方面的原因造成大多数企业亏损，很多物业公司无法支撑，只能选择弃管。
开发商有“苦”难推其责
近年来，长春市的物业管理投诉一直是社会的热点。因为在大多数老百姓心中，物业公司就是开发商的“房管所”。据了解，长春市80％的物业公司是由房地产开发企业派生的，它们之间存在着与生俱来的血缘关系，在开发初期，大多数开发商都对其物业公司进行扶植及补贴，但随着开发结束，建管一家的问题也就暴露出来。
长春市富豪花园小区的开发商是从深圳引进的一家房地产企业，其物业管理企业是该开发公司的子公司，当年开发商以物业服务项目作为销售房屋的卖点，物业管理费每户每月承诺15．2元，即平均每平方米不足0．3元。10年来，开发商为其物业公司补偿了1000多万元，才使其物业公司得以正常运转。
富豪花园小区的开发公司总经理徐成元向记者反映，为了维护“富豪花园”的品牌，也为了维护开发商的形象，公司才一直贴补物业进行超值服务，但目前该小区楼盘已处于清盘阶段，开发公司暂时没有新的投资项目，因此无力再对其物业公司进行贴补。
尽管大多数开发商对其派生的物业公司都忍痛进行着“输血”补偿，但开发商给物业公司留下的许多“后遗症”仍会使物业企业陷入“赔”钱“赚”埋怨的处境。长春市房地产管理局副局长刘东伟说，长春市每年有关物业的投诉达30万件，其中真正与物业管理有关的不足1／3，其余2／3的投诉集中在房屋的质量、前期建设、基础设施不配套等开发商遗留问题，而这些开发商遗留问题得不到解决的后果就导致物业费收缴难度增大。
长春市某房地产开发公司总经理李先生说，按规定，物业公司在接管小区之前，必须对房屋的各项工程进行检查验收，像门窗、水管、暖气片质量、办理产权证等没有问题后方可接管，但由于“父子”关系，这道程序通常就省略了，“儿子”自然就成了“父亲”的挡箭牌和房管所。因此大多数开发商都愿意组建自己的物业公司管理自己开发的项目，主要是便于领导和实施自己的意图。
物业弃管三方受伤
无论是物业企业弃管小区还是业主“炒”掉物业，对业主、物业、开发商三方都是损失。
长春亚泰物业公司副总经理耿儒民认为，一方面不会有其他物业企业去接这个入不敷出的小区，除非提高物业费标准，而这又与业主想获得超值服务的初衷相违背。小区没有物业来管理，业主的生活质量变得十分恶劣。另一方面，弃管小区的物业企业在行业内部的发展会受到相当大的影响。
长春天正房地产开发公司总经理张天彦则表示，现在楼盘的初期销售和后期升值在很大程度上取决于物业公司的服务程度，现在很多并不知名的开发商都聘请知名品牌的物业公司来做管理，目的是让楼盘本身升值，而物业弃管也会影响开发商的品牌和形象。
长春市副市长王学战认为，物业管理工作如何在城市建设与城市管理中发挥应有的作用，关系到能否促进城市建设的快速发展，能否为城市的振兴创造良好的外部环境，提供有力保障，因此要完善物业管理的相关规章和政策，切实解决好群众生活中遇到的困难和问题，排查纠纷，化解矛盾，维护群众的合法权益。
北京大学法学院房地产法中心博士生导师金锦萍指出，当前我国的物业管理没有跟上房地产市场发展的步伐。目前需要细划《物业管理条例》各种权利和义务的关系，物业和业主之间在交易的过程中，各种服务都应该是明确的。在市场经济条件下，物业管理要实行市场管理模式，其各方面的完善应当依靠政府立法来执行，政府的行政管理手段应逐渐减弱。
作者：:张颖
（来源：经济参考报）
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