海口百货业经营商品有限,而随着百货商场的不断增多,商品同质化现象也就越来越严重。 本报记者张杰 摄
惨淡经营
位于海口国贸商圈开业不到一年的风华时代商城,近期做出了经营方向的大转变,将女性商场的定位变身为“数码广场”,并将于近日重新开业。
由江中集团和海南金泰世纪房产有限公司共同投资兴建的“风华时代”女性商城,变为数码广场,按该商场负责人的说法是由于先前定位不准确,造成经营上难以为继。据该商场有关负责人介绍,由于没有经过充分的市场调研便匆忙开业,该商场自去年开业后出现了销售额逐月下降的状况,迫使他们不得不着手进行市场调研,以找准市场定位。为此,今年,该商场专门组织人员进行了一个多月的市场调研,并咨询多方面专业人士的意见,最终决定放弃女性商场的定位,建立以主要销售高科技产品、电脑耗材、办公耗材等商品的数码广场。
像海口风华时代商城迫不得已变身一样,海口很多商业地产的日子也不好过。建成之后商铺因无人租赁而迟迟开不了业、开业之后因无人问津而关门大吉,这样的商业地产在海秀商圈、国贸商圈、滨海路等地均可看见,一些手机店、名牌服装店,更是频频易主。
从风华时代的变身、部分商业地产招租难、经营惨淡等海口商业地产发展现状中,业内人士认为,尽管市场经济条件下商战在所难免,但海口商业地产发展中存在着的许多结构上的隐患,包括部分地产商盲目开发经营、商业地产分布不均出现区域性过剩、商业业态不均等,不能不引起重视。
局部过剩
近年来,随着商铺投资利润看涨,海口众多地产开发商纷纷将目光从开发房地产转移到商业地产上来,商铺开发呈现高速增长的势头。
统计数据显示,近年来我省商业营业用房开发规模不断扩大,2001年为16万多平方米,2002年达到29万多平方米,2003在40万平方米左右,2004年则近70万平方米,而商铺的开发主要集中在海口,海口几年之间商业逐趋繁荣。与此同时,海口一些繁华地段的商铺租金也不断上涨,如海秀东商铺租金高达200元—300元/平方米/月,一间20—30平方米的商铺每月即可获得4000元—9000元的丰厚租金。
在海口商业地产开发高速增长的情况下,商业地产的发展出现了数量众多而分布不合理的问题。
海口市商务局商业网点办有关负责人称,海口商业地产开发已出现局部过剩的状况,目前海口的商铺数量已达到1998年时候的5倍多,商业地产开发商和投资者们进行商铺投资时需谨慎。
同质化严重
在商业地产开发风起云涌的同时,海口的商业业态也蓬勃发展,连锁店、超级市场、专业市场、专业店等均涉及,不过各种商业业态在发展程度上尚不同,有些业态开发甚少,而诸如百货业等业态则出现了一窝蜂开发的局面,同质化现象严重,不利于商业的健康发展。
据了解,目前海口百货商场颇多,除第一百货、明珠广场、东方广场、乐普生、生生百货等几家较大的百货商场之外,很多小规模的商业地产也均是经营百货类商品,像海秀路和金贸区,均集中了多家较大的百货商场,而这些地区新兴的百货类商场则仍在不断建设之中。
刚上任的风华时代数码城总经理罗茜称,海口很多开发商开发商业地产时,均是建综合性的百货商城,而目前商业业态的划分已越来越细,很多投资者开始钟情于开发专业化细分的市场,而非大而全、小而全的百货类经营模式,海口百货业之争的加剧,不利于商业的正常发展,也造成了海口商业商品同质化现象的加剧。
据了解,由于岛内消费能力的有限,很多中高档商品不愿意进驻海口,而一些中低档产品因交通物流的不顺畅,也不能方便进入岛内,这就造成了海口百货业经营商品有限,而随着百货商场的不断增多,商品同质化现象也就越来越严重。
缺乏经验
业内人士称,海口商业地产开发中存在的定位不准、经营不善等问题,跟有些地产开发商商业经验不足、追求短期效益等有很大关系。
据了解,海口很多商业地产开发商是由房地产开发商转变而来,或以前是经营其他行业。有些地产开发商对商业特性的把握存在偏差,对商业规律不甚熟悉,他们往往没有看到商业地产开发与住宅开发的差别便匆匆入市,套用较熟悉的住宅开发模式,因而带来了巨大的投资前期风险。
与此同时,商业的发展需要一个市场培育的过程,而大多数商业地产开发商往往追求短期效应,希望开发———出售———再开发的循环周期越短越好,这就不可能完成商业地产完善的规划,而商业地产是一个考验开发商资金实力和经营能力的产业。
海口市商务局有关负责人称,海口商业地产的健康发展有赖于地产开发商们的理性介入,目前商业地产开发该如何管理在我国还没形成说法,这给商业发展带来了很大风险。不过,商业地产开发商们应正确对待商业地产的开发,以免造成自身的损失。
作者:罗霞
(来源:海南日报)
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