海南房地产业依然充满希望 本报记者 苏建强 摄
黑房现象、价格走势、市场开拓......海南房地产市场种种技术层面的背后，究竟最核心的问题是什么？
困惑与无奈
老周是陕西人，十几年前随“十万人才过琼州海峡”调到海口工作。最近他从湛江出差返海口时，坐船重温了一次当年的情景。“当我从海上看到海口时，视线被沿海岸线的一堆堆钢筋水泥切割得七零八落。”老周说，“我看不到城市的轮廓线，看不到城市的层次。一些商业地产项目几乎建到了大海里。”
老周说，当年从海上来海口时，看到的情况不是这样。“那时从海上看海口，视线是完整的流畅的，你能看到这个城市的风光和风情，与过去在任何地方看到的不一样，非常鲜明。”
他说，现在一些房子感觉楞楞地从地上长出，蛮横地立在城市中间，与城市毫无关联。
“为什么这样？”从事大众传播的老周困惑地问道，“规划的原因？开发的原因？历史的问题？现实的做法？”他认为，如果是历史的问题，我们是不是必须得一直为此付出代价、背着包袱？如果是开发的问题，那么如此低水平的开发不如不开发。“太可惜了！”老周说。
老王则是新近上岛的内地一家专业房地产公司副总。他上岛的目的是为公司进入海口房地产市场作前期的调研。“但来了两个星期，一些相关的情况根本拿不到。”老王说。老王要的是海口房地产业的规划情况，土地供应情况，房地产开发量情况，高中低档房、老年公寓等结构比例。“腿都跑酸了，但相关部门要么不提供，要么提供的也不全面。”老王说，“而这些都应该是由政府有关部门定期不定期向社会各界公开发布的。”
老王说，信息的不透明和不完整，影响了公司的决策，“现在公司已将视线转向其它城市，暂时停下了在海口的步伐。”老王无奈地说。
不能绕开的坎
“无序，是海南房地产一个大问题。”海南长信控股投资有限公司董事长莫灏才说。他说，土地的无序、规划的无序、信息的无序、市场的无序等等，拷问着海南房地产，如何将这些问题尽快地消化，是开发商、专家学者尤其是政府要思考的问题。
土地是房地产开发的源头。由于历史的原因，海南一些城市的土地大量掌握在开发商手上，这些土地要么无力开发，要么被待价而沽，要么被低水平开发，这成为政府调控房地产市场的一个软肋。政府“收地”，是人们一直以来谈论得很多的话题。“‘收地’或者调整规划，都面临着信用风险。”莫灏才说，“但是海南房地产还得正本清源，还得实事求是。如果有悖城市的发展，有悖科学精神，还得调整和纠正。没办法，这就是代价。如果这个问题不解决，包袱还得背下去。”
莫灏才说，上世纪50年代，香港政府对土地一级市场的控制，使香港房地产实现了价值最大化。而现在广州也同样如此，政府控制了土地一级市场，形成了有效的供给，保证了房地产市场的稳步健康发展。
海口市政府最近出台闲置土地处理办法，明确两年不开发的土地将被收回，该办法从5月1日起执行。但有关人士担心，各种错综复杂的关系交织，这办法真的能执行吗？“措施再强硬，关键是执行的强度多大。”一业内人士如此说，“如果真这么做，海南房地产就真有戏了。”
同样地，信息的不对称、市场的不规范，也是我们不能绕不过去的坎。现在有关房地产的分析过于肤浅，有关部门提供的信息不完备甚至拒绝提供本应公开的信息，相关部门只是根据均价、供应量、销售量来进行分析决策，这些都会对市场的各方造成不公平，或者误导。
业内专家赵伯涛认为，海南房地产发端于海口、发端于炒地、发端于小项目，零敲碎打，各自为政，项目与项目之间没有形成关联，项目与城市之间没有形成共同体，开发商、政府、消费者各种利益关系没有形成合力，甚至有的还互相伤害，区域吸引力不仅没有得到充分的体现，相反还在一定程度上受到牵制。
“这应是海南房地产必须面对的深层问题。”赵说。
未来可期关键在行动
要解决海南房地产的深层矛盾，有关人士认为海南房地产要回答两个问题：一是房子的供求关系。供求关系能说明房地产业究竟有无前景？赵伯涛认为，和全国一样，海南房地产向好的趋势不会改变。首先，城市化的进程不可阻挡。据新华社报道，目前我国城市人口以每年1600—1800万的数字递增，这决定了房地产供求关系存在的现实意义；其次，人类对居住生态化、健康化的追求不会改变，只是更多的开发商将趋于专业化，产品也更多具有专业性；再者，如同所有发展中国家一样，房地产的各种成本处于上升通道。以上，都可以看出海南房地产是有前景的。
“但海南房地产还必须回答另一个问题。”赵伯涛说：“人家凭什么买你的房？这是一个关于区域吸引力的问题，仅房地产自身回答不了。”
赵伯涛认为，当海南房地产业走到一定阶段，单纯就房地产谈房地产是找不到出路的，必须走到更广阔的背景下来思考。
他说，最近国家要做28个城市房地产业发展规划，海南房地产业也应有自己的发展战略规划。规划时间上，应是长期的；空间上，它不能以行政区划分割，而是放在全省一盘棋考虑，综合各种资源条件，合理配置，充分利用，形成互补，避免资源浪费和行业受损。对于一些没有能力开发的地方宁愿不动，规划好，保护好，留给有能力的开发商来开发。
“更重要的，海南房地产业要摆正在产业结构中的位置。”赵伯涛说。他认为，房地产业是大的经济背景下的一个产业，它不能独立成为一个区域的发动机或引擎，它必须依托整个经济的发展。房地产业本身要做的就是要与自然环境相依附，与经济发展的规律、节奏相吻合。
国际注册商业地产分析师田宇认为，海南应鼓励和扶持大服务业“基础经济”———主要是提供在海南区域内服务产品，为区域外服务从而外获取最大的财富。这种财富的流入及循环，才是本区域经济、就业、人口城市化增长的驱动力。而这些增长，又反过来带动房地产的发展。“现在海南省委省政府提出的大项目带动、大企业进入发展战略，已使我们看到了这种希望。”田宇说。
“海南房地产已走过一段不短的历程，成长大家共睹，滋味自己清楚，未来可期，关键是我们要有明确的目标和坚定的行动。”田宇说。
作者：官蕾 单憬岗
（来源：海南日报）
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