海南现在有针对性的、细分了消费对象的房地产项目不多。 实习生 秦彦 摄
不论是开篇中提到的“黑房子”现象，还是上篇中探讨的房价问题，其实都和两个指标有着密切关系，那就是量和结构。
供应量大，消化不了，只能空着；候鸟型居多，投资、投机型购买，这些房子某段时间只能黑着。供过于求，房价便失去了上涨的坚强后盾；把不准不同消费群体的脉，房价定位模糊，自然不受追捧。
量有多大？
对于量的认识，在记者的采访中，无论是开发商、业内专家、学者，还是政府部门的相关负责人，没有人说目前海南的房地产市场是供不应求或者供求平衡的，尤其是海口。“这个量是大了点！”一位主管部门的官员承认。但是，对于量究竟大了多少，各方却是莫衷一是。
尽管某些部门拒绝提供一些关键的数据和情况，但从已搜集到的数字中，我们还是可以窥见一个大致轮廓的。
根据建设部门的统计，1999年12月底，海口市共有空置商品房360万平方米，至今年3月，已消化255万平方米，尚有105万平方米未消化。2000年至2004年，全省商品房累计竣工面积为363.12万平米。
近年来，施工量更是逐渐加大，新开工量增幅过猛。来自省统计局的数据也显示，去年全年，全省房屋的施工面积达到683.95万平方米。今年一季度又新开工了63.95万平方米，这个数字是去年同期的2.58倍。另外，还有一批已获批建还未动工的，已经报建等待批建的，甚至是拿着土地准备报建的。
不能遗漏的，还有全省166宗涉及报建面积400多万平方米停缓建工程。“总的数字应该相当惊人！”一位业内人士估计。
那么我们的消化能力又如何呢？这里也有一些数据。2000年到2004年的5年时间内，全省商品房销售面积为492.9万平方米，今年一季度的销售面积为31.52万平方米。应该看到，我们的消化能力是逐年增强，去年一年就消化了125.76万平方米。
“出自省统计局的这个数据是不包含预售面积的，实际上我们一年能卖出200万平方米。”省建设厅房地产处副处长陈武说。
他不认同海南房产需要7-10年的时间才能消化的说法。他认为，数字都是动态的，不能简单的拿开发面积与销售面积相除；其次，在建面积是整个建设规模，当中很多不是用来住人的，比如商业地产、住宅地产中的地下面积和地上公共面积等，也就是说两者不具备可比性。但是，他也认为，一两年内消化完也是不现实的。
结构不合理？
开发出来的房子卖给谁？岛内的，岛外的，境外的；长住的，度假的，投机的；商人，白领，低收入者；三口之家，丁克家庭，单身人士……这些归根结底是一个结构问题。结构又是有许多个层次的。
有人说：“有钱的人有几套房子，普通百姓住不起房，海南高、中、低档的房子供应不合理！”
有人说：“海南的高价房并不多，有适应各个阶层的房子，因此这种供应结构是均衡的。”
有人说：“岛外人多了不好，黑房子多，不利于当地经济发展。”
有人说“岛外人多了才好，他们的购买力强，拉动经济发展。”
不难看出，结构不是用合理或不合理就能简单概括的。
确实，海南的房子多少卖给岛外，多少卖给岛内才恰当？海南应该建多少别墅，多少普通住宅才能兼顾效益与公平？建多少大户型，多少小户型才能最大限度的满足消费者的胃口？这是必须好好研究的问题。
事实是，岛外购房人数正在逐年增加，海南的住房矛盾也不如内地激化，穷人住不起房的情况也不多见。再大的户型也有人买，再小的户型也有人住。
省房协副秘书长王静用了一种类似存在即合理的思维来阐述她的看法，“合不合理，市场说话。大家都接受，卖得好，那它的结构就是合理的。”
注册国际房地产专家田宇认为，总的来说，海南现在有针对性的、细分了消费对象的房地产项目不多。前一阵流行高档海景房，马上海边一幢幢高楼拔地而起；这一段时兴小户型，开发商就呼啦啦全推出小户型。开发商、消费者盲目跟风从众，这样就会导致结构不合理。
市场在哪里？
面对这样的量，这样的购买结构，这样的消费能力，海南房地产的市场在哪里？
海南大学前校长尹双增在一次聚会中发问，“我想知道目前海南真正有居住需求的购房者占多大比例？”这也是很多人的疑问，但也是个没有确切答案的问题。
从城镇人均住房面积上来看，海南目前达到25平方米，高于全国平均水平，甚至处在前列，似乎房屋供应并不紧张。
从人口比例上来看，海南800多万人口，其中约600万是农业人口，这部分人住房压力相对较小。
而城镇人口中又有很大一部分通过各种渠道解决了住房。有部分人甚至拥有两套以上住房。
因此，目前岛内最有效的需求在于城市的婚龄青年一次置业和有一定经济基础的工薪阶层的二次置业。近年推出的一些地产项目已经关注到了这一群体。
房地产业界也普遍感到，岛内市场有一种挖掘殆尽的感觉，拓展岛外空间才是今后的出路。“不管是从岛内的有效需求还是从消费能力来看，未来的出路在岛外。”一开发商对记者说。
“政府应该加大对外宣传海南房地产的力度，并且应该促使岛内的地产商们团结起来，形成合力，打响海南房地产的品牌。”这是业内共同的呼声。
“虽然海南房产的未来舞台在岛外，但是岛外市场不确定因素多，量还是必须控制的。”王静提醒道。
不仅如此，业内普遍认为，不论市场在哪，开拓和引导是必须的，但开拓和引导首先得清楚我们自身的优势和劣势，我们的目标和方向。
对此，我们还有太多的工作要做。
作者：彭敏 单憬岗
（来源：海南日报）
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