国家七部委新政颁布一月有余，国内房地产市场已是天翻地覆。田先生是位岛内热心人，上月刚深入风暴的中心———长三角地区考察了一番，所到之处无不有人关切地询问海南房价究竟如何，现在是否适合投资。
那么，海南的房价究竟是高是低，会涨还是会跌呢？
房价是高是低？
来自上海的张女士刚在海口买下一套房子：“我们打算以后半年住上海，半年住海口，养老、居住、度假全有了。我们这个新房的售价接近3000元/m2，在海南已属偏高，但对上海动辄上万的房价来说，实在是便宜得让人心动。”
北大海南校友会副会长吴多廉则声言：“海南房地产的供求不相称，现在海南许多有实际需要的人买不起房，而不需要的人则购买很多套。都说房子是给中产阶层准备的，我算个中产，却买不起房子。”不过，房地产商对海南房价的判断却异口同声：海南房价涨幅平稳，甚至有些偏低。
都市森林副总经理朱章太认为，从绝对价格来看海南房价不高，作为省会城市房价偏低。去年海口商品房均价2465元/m2，是真实成交价，但这当中包括很多高档楼盘，如果要选择2000元/m2左右的楼盘来居住，还是很有选择余地的。那海南房价水平究竟如何？我们可以看一组数字。
海南两个主要城市的房价差别较大。海口最抢眼的项目是高档公寓及豪华别墅，滨海大道及西海岸的公寓均价每平方米4500元以上，别墅则在8000元/m2上下，其他地段商品房价位在2000－3000元/m2左右。整个海口的房价，今年一季度均价2644.6元/m2。
三亚的房价前两年一路扶摇直上，现在有个别楼盘的房价已高到令人咂舌的1万多元/m2，市区普通商品房也每平方米至少2000多元。三亚宾盛房地产交易中心的价格显示，10多万元一套的二手房几乎看不到。
但据有关方面针对全国最具影响力的37个大城市2004年的房价分析表明，海口的居民家庭人均可支配收入为8981元，居全国第26位；房价为2330元/m2，居全国第31位。以海口一个普通3口之家为例，2004年人均可支配收入为8981元，3口之家的可支配收入为26943元，再按照目前我国居民43％的消费率计算，则该3口之家的平均年节余11585元，海口平均商品房房价为2330元/m2，而一套普通的70平方米两居室房价为163100元。就是说，海口的一个3口之家要买一套70平方米的住房，只需平均10.62年，在37大城市中处第29位。
还有一个被广泛使用的衡量房价的尺度是“租售比”，即房地产售价与房地产月租赁价格之间的比较。一般认为，租售比的正常范围应在100－230之间。今年海口一季度全市平均租金15.65元/㎡，而同期商品房均价为2644.6元/m2，租售比为169，处于正常范围内。
房价何处去
10余年前，海南也曾是全国房地产业的中心舞台，但舞台的坍塌，让海南付出10多年甚至更长的代价，这让房地产商理智很多，他们认为，海南的房价将继续现有步调，稳稳地以低于10%的年均增长缓升。
业内人士何中光认为，海口烂尾楼改造需较长时间消化，本地的购买力也不够，制约了海口房价的迅速提高。但海口的外地客源需求是实实在在的，这拉升了房价。综合起来，海南的房价全年的增幅在5%-8%，这种增幅的长期保持有利于海南房价的理性发展。
浙江大学房地产研究所所长赵杭生教授在接受记者电话采访时认为，海南独特的岛屿地理位置和最佳人居环境，是房地产升值的基础。海南的烂尾楼70%以上已处理完，打开了发展的通道。虽然宏观调控会延长复苏期，但预计海南房地产还会有大发展，房价的增长将超过银行贷款利率，为5%-9%的合理上扬。
但在一片“稳步上升”的声浪里，记者也听到一些不同的声音。
有人认为，海南本地住宅需求有限，目前海口人均居住面积超25平方米，现有住宅绰绰有余；寄望于旅游房产只是一厢情愿，因为海南的房子出租率和租金都很低，投资购房看不到出路。海口的积压商品房按目前理想的房屋交易量，估计需10年才能消化。这些都会严重制约海南房价的上涨。
另外，目前三亚的海景房作为不可再生的优势资源越来越稀缺，加之由于市场需求旺盛，虽然目前价格已很高，但海景房价格有可能继续上涨。而今年三亚商品房开发量大幅增加，需求的增长速度相对较低，市区房竞争因此将更激烈，预计年内房价会有一个理性的回归。
不仅仅是房价
“海南空气好啊，环境也非常不错，适合我们老人来疗养。”
王老先生年近70，去年来旅游被海南独具魅力的热带风光、四季如春的气候条件迷住了，就在海口买了套房子。一个冬天下来，他的支气管炎好转不少。
王老先生其实是数以万计的岛外养老购房大军的一个典型例子。这些岛外客现已逐渐成为海南房地产消费主流，他们的大量涌入，直接拉动海南房价向上攀升。记者在采访中发现，几乎所有人都认为，海南楼房销售量其实可以更多，房价完全可以不止这么低，前提是把该做的事情都做好。
现在中国房地产的竞争已经不再是单个楼盘的竞争，而是城市间的竞争。海南房产价值要真正发挥出来，必须树立城市经营的思想，完善各项城市配套。城市的文化底蕴、商业环境、经济活动以及教育、医疗、治安等各项综合性指标，构成了城市的竞争力，构成了城市是否适合居住的重要指标。海南房价的提升，不仅依赖于自然资源不断被认识，开发商不断增强的责任感，更依赖于城市的经营水平和管理能力。唯有此，海南房价才会走到它应该走到的位置。作者：单憬岗 彭敏
（来源：海南日报）
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