中国房地产产业基金即将揭开神秘面纱

　　本报记者 贡云峰 发自北京

　　中国的房地产在融资渠道单一的情况下，房地产业如何通过创新融资渠道获得巨大的资金支持，抵御风险并发展壮大，并与国外资本市场对接，这使得房地产金融将面临创新模式的考验。

　　有知情人士透露，在今年下半年将有四只开放式产业基金(主要是地产行业)通过银监会批准正式上市，其中就有刘永好旗下投资商业地产的基金，如果成功，这将成为房地产行业突破性事件。

　　其时从《关于进一步加强房地产信贷的通知》(一般称为“121号文件”)发布，到国务院18号文件恰逢其时地出台托市，一直到“8·31”大限，央行加息乃至今年的“国八条”出台，国务院对于房地产行业的调控手段在逐渐加强，主要是围绕着资金和土地在交替进行，这也是继1993年后对中国房地产行业重新规范，房地产业在市场、政府和发展商的多方博弈中曲折前行。决定整个房地产产业链条是否顺畅的关键仍是开发资金。在最近一段时间内，来自于政府、银行和市场的压力，导致开发商的资金链更加紧绷。

　　而从20世纪90年代开始的一些地产商,在资本市场的尝试从来没有停止过，同时有迹象表明，随着海外基金的大量涌入，根据央行公布数据显示，2004年中国外汇储备净增2070亿美元，其中贸易顺差为319亿美元，引进外资606亿美元。由正常渠道换取的外汇储备增额为925亿美元。那么，还有约1100亿美元的净增外汇储备无法与经济数据挂钩。很显然，这1100亿美元外汇大部分为预期人民币将升值基础上以汇率投机为目的热钱涌入，同时，为了避免管制，很多热钱都涌入了房地产业。有关数据显示，在美国，投资房地产的年平均收益率为6.7%，日本、新加坡为4%，而在上海，年净收益率却可以达到20%~50%。很显然，畸高的收益率直接推动了海外资本大量流入我国房地产业。如2003年7月，美国摩根士丹利投资了上海卢湾区“锦麟天地雅苑”项目，在短期内获得了超过预期30%的收益。目前，摩根士丹利、荷兰国际集团、美国华侨民间基金、德意志银行房地产投资基金以及纽约凤凰金融有限公司等海外基金都先后介入了我国房地产业。

　　而中国的房地产业在融资渠道单一的情况下，房地产业如何通过创新融资渠道获得巨大的资金支持，抵御风险并发展壮大，并与国外资本市场对接，这使得房地产金融领域将面临创新模式的考验。

    住房抵押贷款证券化将加速产业基金建立

　　3月5日国务院总理温家宝在《政府工作报告》中说，要继续抓紧落实国务院《关于推进资本市场改革开放和稳定发展的若干意见》，加强资本市场基础建设，建立健全资本市场发展的各项制度，切实保护投资者特别是公众投资者的合法权益，营造资本市场稳定和健康发展的良好环境。3月中旬,中国人民银行副行长吴晓灵又表示，资产证券化试点已获国务院批准,国家开发银行和中国建设银行将作为试点单位,分别进行信贷资产证券化和住房抵押贷款证券化的试点。资产证券化将货币市场和资本市场有机联结,一方面实现银行信贷风险“减压”,另一方面,在为资本市场增添交易品种的同时,也为市场输送源源不断的资金“血液”。

　　在当前中国的金融体系和融资结构下，中国目前银行业的总资产约为28万亿元左右，相当于占整个中国金融资产的90%以上。一方面，中国银行业在中国金融体系中占据垄断地位。另一方面，我国资本市场在逐步发展，还处在培育过程中。中国有1300多家上市公司，但是作为房地产业上市仍有困难，发企业债券也很困难，作为房地产产业基金，只有在境外设立的中国产业投资基金才合法，但地产企业和证券机构为此在国内进行建立产业基金的尝试却从来没有停止。近年来，商业银行提供的住房抵押贷款业务呈现爆炸性增长，住房抵押贷款余额占金融机构贷款总余额已达10%，而三年前这个比例还不到2%。但是，这对于商业银行产生了一个严重的隐忧。商业银行的住房贷款往往以中长期贷款为主，而其资金来源主要是短期存款，客观上存在期限匹配不一致的问题。这种“贷长借短”的情况很容易给银行造成很大风险：一旦短期存款集中到期，银行就需要现金应对储户提款，而大量资金却被长期贷款所占压，导致银行无力还款。

    地产业缺不了产业基金

　　天津红勘集团董事长李德福认为，目前国家要实现稳健的财政政策，就需要考虑资金问题，房地产首先是区域性很强，大体都是当地项目，第二个是资金密集性，第三个周期较长，活动周期较长。中小开发商的贷款都是两年期的，但真正一个项目资金较大，一般5年为周期。作为地产商，资金构成规模有若干等，银行最直接，然后销售回款，靠它来支撑，我们比较单一，而国际上真正大的地产商都有基金支持，建立REITS是迟早的，是中国地产业做大做强不可或缺的因素。

　　而业内人士表示,在金融业改革和金融市场结构均衡发展等多种因素的推动下,2004年债券市场将具有强劲的市场需求和创新。央行票据在债券市场上的重要性日益上升；次级债券发行量将上升,同时发债主体将有望由银行扩大到保险公司；证券公司债券将进入操作阶段；资产证券化类债券的发行将在今年有实质性突破；机构投资者在债券市场上将占据越来越重要的地位。

　　目前国内证券市场很不完善，证券定价无法反映其真实价值，同时住房抵押贷款证券的购买主体——机构投资者，从数量上和质量上来讲差强人意。在发达国家，证券化后的住房抵押贷款的购买者往往是保险基金，其性质决定了他们往往投资于低风险又有一定收益的长期证券，不过我国社会保险基金进入股市刚刚试点，商业保险基金进入股市也大大受到比例限制，所以如果推进住房抵押贷款证券化，可能导致“买主”缺失。

　　基金入市途径

　　李德福表示，在去年“8·31”以后，天津地产企业面临资金瓶颈、内部管理水平、深度发展联合等问题。地产的发展需要巨大的资金做支撑，目前“短融长投”绝对不适合，必须要借助海外上市的路径。

　　李德福举例，投资基金现在选择房地产产业入手，由于没有产业基金法，同时也有法律限制，所以首先在天津，以天津资产管理公司面目出现。事实上是天津市房地产基金管理公司，主要有十家地产公司投资成立，股本在1个亿，共同联合做，这是合法的，因为现在没有法律支持，基金就不好发。外称是天津房地产产业信托投资计划，对内就是产业投资基金。现在将把国内资产组合起来到国外去上市，分两步走，先是区域性组织起来，然后成立一个专门运作REITS在境外上市，用一个管理公司、国外投行、会计事务所、审计所、律师行嫁接，目标是在新加坡，比如大概30亿元资产值，只要10%就可以完成，只要3个亿，就可以完成境外上市和国外市场对接，这不是企业上市，是资产上市，比如觉得住宅这块资产可以做，就做住宅，商业资产这块可以就做商业地产。工业厂房可以做就做工业厂房，目前国内没有这样的方式。因为法律不支持。

　　目前国内还有杭州工商信托投资股份有限公司(简称“杭工信”)希望在2005年五、六月份，推出一只类似于REITS的房地产信托产品。

　　而顺驰中国总裁汪浩接受本报记者采访时认为，中国信托基金在今或明年会成立。有这种基金的支持，3年后将出现私募基金，房地产行业系统性风险有望得到控制。