地产市场结构失衡 经济适用房缩水变味(图)

　　近来国家出台的控制房地产市场价格过快增长的措施中，提出了调整房地产市场结构，这一措施可谓一矢中的。几年来城市住房结构失衡的情况确实普遍，尤其是在东南沿海的一些大城市中情况更为突出，不少城市提出将房地产作为经济支柱，过多注重于发展高档商品房带来的GDP的增量与财政收入的增长，忽视住房结构中不可缺少的经济适用房、廉租房的建设，加剧了商品房涨价的热度。

　　经济适用房为何少了

　　发展房地产市场对城市经济确有较大的拉动作用，在东南沿海的一些大城市，他们从房地产市场发展中取得的财政收入高达30%至40%，为此有的城市领导紧盯着商品房价格，认为房价高了是城市经济地位高了，房价下跌就不是好事，一味希望房价涨上去。但作为考虑效率与公平同步的城市政府，不能不考虑解决低收入阶层、城市贫困者的住房问题，在住房结构中高档商品房、一般商品房、经济适用房、廉租房都应有一定的比例。近几年来，在不少城市中经济适用房建设面积过少，有的经济适用房价格几乎同于商品房，低收入阶层根本买不起；廉租房基本难见踪影，在有的城市的房地产规划中还没有廉租房的概念。

　　据一位经济学家提供的数字，近两年，在沿海一些地区和大城市中，中高档楼盘所占比重逐年增加，而低价位楼盘所占比重下降，特别是经济适用房所占比重下降。2004年，全国经济适用房投资下降2.5％，在商品房总投资中所占比重由2003年的9.2％下降到4.6％。

　　广州是全国最早建设经济适用房的城市之一，至今已有16年。广州开始时将其叫做解困房，1995年改为安居房，后又改称经济适用房。起初广州人均住宅面积在2平方米以下才有资格购买经济适用房，1992年放宽到5平方米，1995年为7平方米，目前还要求人均年收入在1.5元以下。多年来广州的经济适用房每平方米价位一直没有突破1500元，卖得非常火，供不应求，广州市不得不通过摇珠的方式产生购买者，同彩票开奖极为相像。16年来全市建了5处经济适用房小区，竣工面积200万平方米，完成投资63亿多元，为3万多户中低收入住房困难户解决了住房问题，这个数字与广州市的低收入住房困难户相比还有很大差距。

　　广州前期的经济适用房大多是由政府提供廉价土地，征地费用每亩从当时市场价的18万元降至12万元，前10年开建的数量较多，当时60平方米的房子在市场上要卖十七八万元，而买到一套解困房不足7万元。但后期由于实行房地产开发土地“招拍挂”，土地成为政府财政收入的很大一块来源，地价越来越高，用于经济适用房建设的土地较过去有了很大的减少，近几年来的经济适用房竣工面积较过去大为减少。在江苏南京市由于经济适用房价格同商品房差不多，还出现了无人问津的现象。

　　经济适用房如何变味了

　　1999年，广州市放开了经济适用房建设的政策，规定扣除成本以外，允许开发商赚取3%的利润，经济适用房多层楼的每平方米的价位突破了2500元，而高层的有些达3200元，甚至比某些商品房的尾货和非中心区的商品房价还高，低收入户承受不起。如购买60平方米的高层经济适用房需16万多元，低收入户就是有能力付首期3.3万元，每月还贷近700多元，加上物业管理费等费用要1000元，低收入者不可能供得起。目前的状况是，买得起经济适用房的人基本上已有住房，没有住房的都是一些买不起经济适用房的低收入户和贫困户。经济适用房没有满足真正住房困难户的需求。

　　后来经济适用房成了一些人牟利的项目，广州市规定业主购买满五年后便可上市。近年来，越来越多的业主已达到了年限，再加上二手楼市场在这两年的飞速发展，为数不少的解困房纷纷进入二手楼市。由于当年业主购买这些解困房时价格都在1500元／平方米以内，总价七八万元，现在入市的价格虽较商品房、房改房的价格低，成为二手楼市上一种廉价房源，但也可稳赚一倍多。

　　对经济适用房的上市目前全国没有统一的政策，有的城市严令禁止。江苏扬州市对属于经济适用房性质的“定销房”上市交易下了“禁令”：严禁接受“解困定销房”的委托中介，不得发布这一类房源信息，如有违规现象发生严肃查处。

　　一些房主上市出售经济适用房是由于经济情况发生了变化，他们不满足于面积、档次较低的房屋，想卖旧买新改善居住条件，这固然是一种理由。但从全社会来看，解困房不能起到解困的作用，反让一部分人牟了利，不能不说是一种政策的失败。

　　应当为低收入户建设廉租房

　　目前广州市仍有3000双特困户（经济收入和住房都属特困）住房困难，近日市政府决定从今年起，每年拨出4000多万元用于发放双特困户租赁住房补贴，让他们自行到市场上租赁住房，使他们的居住条件得到改善。由市财政将租赁住房补贴通过银行直接划到出租房业主的账户上，补贴标准是以双特困户家庭人口计算，每人每月230元，资金由政府财政支出，保证按时支付到位；如租赁人经每年年审符合双特困户条件，则继续给予租赁住房补贴；如果年审不合格，则表示该家庭已经不符合双特困户条件，有能力自付租金，但政府仍给予6个月的过渡期，过渡期内发放租赁住房补贴的50%。

　　作为一项临时救急政策，广州市的这一政策出台是值得肯定的。有经济业内人士认为，政府作为一项长期的政策，应当为低收入阶层、贫困户建廉租房，这要比建经济适用房作用大多了。既可以解决低收入户买不起经济适用房的问题，又可以防止少数人从上市交易中牟利。这固然会增加政府管理廉租房的工作量，但作为兼顾效率与公平原则的政府来说是一项不能不办的事业。

　　目前已有地方政府意识到了建廉租房的必要性。南京市在近来的调控房地产政策中提出：中低价商品房供应量占全市房地产市场15%、经济适用房占10%、廉租房占1%以内，“三房工程”供应量将占全市房地产市场25%左右，以力争将南京房地产业发展速度控制在18%。尽管有人士认为“三房”比例还不多，尤其廉租房太少了，但廉租房政策首次出现在政府部门的工作报告中是可喜的，应当有更多的地方政府承担起建设廉租房的责任。　　在广州高楼林立中，难得一见经济适用房的踪影（来源：经济参考报）