珠三角圈地现况调查

　　据统计，1996年以来，广东省平均每年建设用地达53.9万亩，GDP每增长1个点，就要消耗土地5.08万亩由于珠三角不少企业在十年前甚至更早以前便通过协议的方式获得大片工业用地。这些用地不仅透支未来建设用地指标，并且广泛闲置，已令诸多城市的经营性用地(即房地产开发用地)供应趋紧，进而造成地价普遍上涨

　　本报记者 张艳红 莫迟 发自广州

　　地价快速上涨

　　由于经济基础较好，佛山、东莞、中山、惠州等市成为发展商继中心城市后开发的重点。其中东莞及佛山等市去年的地价升幅处于珠三角城市前列。

　　据东莞市国土局有关负责人介绍，东莞市的土地主要通过挂牌转让以及公开拍卖两种方式转让。除土地储备中心首个“关卡”外，还要通过规划局对土地使用公开评审进行严格审批。但是土地交易市场并没有因关卡增多而冷清。今年3月29日，一幅位于东莞东城中路不到1万平方米的储备地块以总价超出起拍价2630万元，5438元/平方米的地面地价成功创下土地拍卖成交单价新高。

　　而在此前的3月4日，东莞市国土局其网站上悄然出现的《我市调整土地出让金征收标准》一文，正式向全社会告知：东莞市土地出让金在继1997年的8年后将首次实现大幅上调。据统计，本次土地出让金上调最高增幅超过100%，其中城区商住用地土地出让金标准上调75%，其他镇区商住用地上调幅度高达112.5%。有专业人士指出，这一政策的出台向市场明确释放了“东莞地价已经开始升值”的重要信号，而这一信号对于东莞未来两三年的楼价走向将产生重要影响。

　　与东莞相似，佛山目前经营性土地地价不断看涨，在去年年底，南海黄岐的千灯湖地块在恒大、保利、中海等三大广州发展商的竞争下拍出天价，以12.64亿元的成交价格被中海地产收入囊中。该地块的拍卖不仅创造了佛山土地拍卖之地块面积和成交价的历史新高，也是单块土地拍卖的最高纪录。更重要的是，该地块以4亿元起拍，最终以12.64亿元成交，成交价超出底价两倍多，增幅高达316%！有研究机构数据显示，由于大开发商蜂拥而至拿地，2004年佛山的南海经营性土地地价和上年同期相比上升了10%~15%。

　　与房地产开发“争地”

　　据了解，全国大部分省市已经将2010年以前的用地指标提前透支。此前国土资源部耕地保护司司长潘明才曾向媒体透露：根据我国建设用地的规划，从1996年到2010年，计划非农业建设占用耕地2950万亩，但截止到2003年，全国已经把用地指标用去了大部分，东南沿海个别省份甚至已经把2010年前的指标用得差不多了。

　　广东佛山就因在2年前兴起的园区经济热潮中让大部分土地均纳入了工业园区之中等待发展，使得目前可供转让土地非常稀少。目前，佛山各区均设有大型工业园区，其中以十大工业园区项目为首，几乎圈占了佛山市80%的闲置土地。因此近两年来每当有经营性土地出让，总会引发激烈争夺。

　　面对严峻的用地问题，广东省国土厅一直在与过度的房地产开发圈地以及变相圈地行为赛跑。“事实上，市场上的行为总是会快政策一步。在许多政策出台前，商家已经通过各种方式名正言顺地圈去了土地。”上述官员感叹。他告诉记者，此前广东省有许多“花园式厂房”的用地都是企业以前通过合法的途径获得的，只是在目前的新政策下存在某些矛盾。

　　尽管，完全将“花园式厂房”归结为“圈地”有失偏颇。不过他表示，既然违背了节约用地的原则，同时也存在过度投资的隐患，主管部门只能积极调整政策，防止借此种形式进行“圈地”的行为再度泛滥。

　　叫停“花园式厂房”圈地

　　日前，广东省国土厅在去年喊停“工业园圈地”的基础之上，已开始向另外一种隐形圈地，即目前普遍存在的“花园式厂房”说“不”。

　　该厅相关官员向记者表示，虽然花园式厂房不完全同于以往的房地产圈地，不过超低的容积率造成了土地资源的大量浪费。此外，目前的“花园式厂房”也存在转向房地产开发的倾向。

　　据了解“花园式厂房”大量存在，跟房地产开发商有着密切的联系。由于目前大部分地区的工业建设项目用地主要还是通过协议方式出让，而且此类用地无标准，无控制，导致出现宽打宽用，粗放利用，极大地浪费土地资源。同时，发展商可以通过以建设工厂的名义获得土地使用权，利用获得非经营性土地使用权的方式低价囤积土地。

　　事实上，在珠三角地区，工业用地更改用途，用于房地产开发有个特殊的历史过程。上述知情人士给记者讲述了其中的缘由。早些年，不少珠三角二、三线城市中有很大一部分地没有招到商，被迫闲置，“地多钱少”的情况下，只能通过土地来吸引商家。后来不少城市例如东莞、佛山等地经济发展起来，地价升值，当初圈有土地的商人看到其中商机，始终抓住土地不用于工厂建设，开始炒起地皮。随着城市化提速，以及政府规划的更改，市区开始对多类型的工业进行污染限制，不少原来的工业用地也随着城市化的到来而流入房地产开发市场。

　　“这也是地区经济发展必然经历的过程。”该人士说：“不过当年政府大力招商引资的后果便是现在无地可批。大量的土地掌握在当地企业手中，多的甚至超过数千公顷。”

　　广东省国土资源厅有关官员表示，通过工业用地的形式圈地都是由于当初缺乏合理的经营性和非经营性土地出让计划。该厅今后将有计划、有步骤地推行划拨和出让土地并轨，严格并逐步缩小划拨土地范围，逐渐实行经营性基础设施用地有偿使用和工业用地招标、拍卖、挂牌出让制度。

　　另外，土地用途、容积率等使用条件的约定也将写入今后的土地使用合同当中。一旦土地使用权人不按照约定条件使用土地的，要承担相应的违约责任。对不符合投资强度和容积率的，不符合建设用地定额指标的，将不予供地。

　　据广东省国土资源厅的数据显示，去年广东省停止建设的项目29项，暂停建设、限期整顿的项目253项，取消立项的项目43项。停建项目当中包括去年正在建设当中的多个高尔夫球场项目。此外，广东全省开发区数量从原来的499个减至102个，减幅达80%；规划用地面积从原来的339907公顷减至101708公顷，减幅达70%；复耕土地面积4736公顷，收回闲置土地5625公顷，退回土地42309公顷。